За даними Національного інституту статистики Португалії (INE), у другому кварталі 2023 року квадратний метр у країні коштував в середньому €1 629, а 4 роки тому — на 48% менше.
Одним із ключових факторів зростання цін на нерухомість став попит. Країна приваблює не тільки туристів, а є магнітом як для місцевих, так і для зарубіжних інвесторів. Португальські квадратні метри охоче купують німці, австрійці, французи та іспанці. В українців вони також користуються популярністю.
З початком війни в Португалії опинилися близько 40 тис. українських біженців. Таких, хто не проти обзавестися житлом і залишитися у країні надовго, чимало.
«Португалія — це країна для поціновувачів комфортного клімату, океанського повітря та стандартів європейського рівня життя. Це Євросоюз та Шенген, проте проживання не настільки дороге, тож інтерес українців до придбання тут нерухомості був ще до війни. Наразі він виріс, проте у частці покупців більше заможних українців, які можуть собі дозволити придбати небюджетні об'єкти», — зауважує Ірина Кнорр, власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.
Раніше за інвестиції у нерухомість Португалії від €500 тис. можна було отримати ВНП, але з 2 жовтня 2023 року цю програму скасували. Отримати португальську посвідку на проживання іноземці можуть, але тепер вже за інвестиції у місцевий бізнес або культурну спадщину країни, наукові проєкти тощо. За словами Ірини Кнорр, чимало клієнтів із України на початку війни цікавилися «золотими візами» Португалії.
«Проте, якщо говорити про візові можливості, до Португалії переїхало багато цифрових кочівників. Чому? Тому що для цієї категорії працівників країна створила пільгові умови оподаткування на 10 років», — каже експертка.
Зараз, за її словами, попит на Португалію дещо вщух. Втім, нерухомість країни далі залишається затребуваною серед підприємців із ІТ-сфери та досвідчених інвесторів.
Читайте також: Португалія: як живе та на чому насправді заробляє країна, яка ледь не розвалила ЄС
Що купують українці
Найпривабливішими містами для наших співгромадян, судячи із запитів до рієлторів, є Лісабон, Порту, Кашкайш, Фару та Лагос. Але ціни тут доволі високі. Наприклад, у Лісабоні житло обійдеться у €3 841 за метр квадратний, в Фару — €3 200, Порту — €2 450. Але це середні значення, якщо брати максимально, то ціна «квадрата» може коливатися у межах €7−8 тис.
Прибережні райони далеко не всім по кишені, тому частина покупців віддають перевагу купівлі житла далі від океану у комфортних для проживання невеличких містах. Найдешевша нерухомість — ближче до кордону з Іспанією. Так, у Порталегре квадратний метр коштує €667, Гуарді — €691, Каштелу-Бранку — €771.
Загалом, за словами власниці агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine, попит ділиться на тих покупців, які по старій пам'яті вважають Португалію однією з найбюджетніших країн Євросоюзу, і тих, у яких у розпорядженні є не менше €200 тис. та бажання знайти ліквідний об'єкт.
«Ті, хто бажає зайти в ринок із маленькою сумою, йдуть ні з чим, зазвичай, або ж змінюють локацію на Болгарію, Польщу чи Італію», — зауважує експертка.
Загалом, якщо покупець налаштований придбати нову квартиру в одному з популярних міст, як-от Лісабон чи Порту, то йому варто орієнтуватися на бюджет €200 тис., а краще — €300 тис.
Будинки коштують ще більше. У середньому, щоб заходити у купівлю квадратних метрів приватної території, необхідно мати бюджет не менше €500 тис.
«Якщо у клієнта обмаль коштів, то варто попрацювати з пошуками варіантів вторинної нерухомості. Для цього знадобиться бюджет не менше €100 тис.», — розповідає Ірина Кнорр.
Середня вартість метра квадратного в містах Португалії
| Місто | Середня вартість кв м, € | Зміна ціни за рік, % |
| Лісабон | 3 841 | +1,4 |
| Фару | 3 200 | +8,2 |
| Мадейра | 2 782 | +20,8 |
| Порту | 2 450 | +2,1 |
| Сетубал | 2 463 | +9,5 |
| Евора | 1 251 | +10,1 |
Джерело: idealista.pt
Чи вигідно інвестувати у «квадрати» Португалії
За словами рієлторів, близько 60% клієнтів-українців купують житло з метою релокації та власного проживання. На інвесторів припадає близько 40%.
Дохідність нерухомості у Португалії — від 2% до 20%. На оренді, в середньому, можна заробити 4−5%. Все залежить від тривалості контракту оренди, стану нерухомості, її локації. До речі, для подобової здачі в оренду самостійно у Португалії, як і в Іспанії, потрібно мати спеціальну ліцензію.
Нерухомість Португалії може принести й значно вищу дохідність, якщо скористатися іпотекою. А таку можливість країна нерезидентам надає.
«Вважаю, це гра на іншому рівні. Коли є бюджет на первинний внесок і можливість скористатись іпотекою, то можна купити об'єкт за €300−500 тис., і він здаватиметься за €5−7 тис. на місяць. Такі цифри — це реальність», — каже Ірина Кнорр.
Наприклад, якщо мати паспорт країни ЄС, можна придбати віллу вартістю €685 тис. всього за 10%, тобто за €68,5 тис. Решту за іпотекою до червня 2024 року сплатить банк, надалі іпотека покриватиметься за рахунок орендарів.
Без паспорта ЄС перший внесок становитиме 25−30%, тобто €171 250. При цьому щомісячні платежі за іпотекою становитимуть приблизно €2 тис., а орендарі платитимуть €4 500−5 000.
Введення у експлуатацію вілли заплановано на червень 2024 року, очікувана ціна її буде близько €800−850 тис., тобто вартість вілли зросте приблизно на 20%.
Читайте також: Котеджі, REIT, апартаменти: скільки можна заробити на нерухомості та де купувати
Як купити квартиру українцю
Процедура купівлі португальської нерухомості є однаковою для всіх — як громадян країни, так й іноземців. Вони можуть без проблем купити апартаменти, будинки, вілли, комерційні об'єкти, земельні ділянки.
Перший етап — визначитись з бюджетом, із урахуванням супутніх витрат на податки та комісії, та вибір локації. Спочатку покупець обирає декілька об'єктів дистанційно, а потім прибуває до країни, щоб оцінити їх і зупинитися на якомусь конкретному. Під час цієї поїздки вже можна відкрити рахунок у банку та подати запит на отримання місцевого податкового номеру NIF.
Другий етап — укладення попереднього договору купівлі-продажу. При цьому вноситься застава — 10−20% вартості нерухомості. Аванс тримається від 48 годин до місяця і часто використовується для перевірки та підготовки документів банку під іпотеку. Ці гроші не повертаються, якщо покупець відмовиться від купівлі. Усі договори обов'язково засвідчуються нотаріусом.
«Платежі проводяться через банк, гроші повинні бути підтвердженими. Багато хто обирає для себе іпотеку, тому що у такому разі підтвердження необхідне лише на суму первинного внеску. Подальші платежі вноситимуться частково за рахунок здачі об'єкта в оренду», — зауважує Ірина Кнорр.
Третій етап — перевірити документи на об'єкт. Продавець надає документи щодо об'єкту, які підтверджують його юридичий і технічний стан, а покупець (а краще юристи) проводить аудит і узгоджує деталі угоди купівлі-продажу.
Четвертий етап — сплатити податок на перехід права власності та гербовий збір. Це треба зробити до того, як укладається основний договір.
П’ятий етап — підписання угоди й оплата покупки з рахунку у португальському банку. Для українців потрібен лише закордонний паспорт, рахунок у місцевому банку з коштами, місцевий податковий номер та тимчасове проживання у Португалії (фіксація тимчасового резидентства).
«Всі розрахунки проводяться у євро. Проте, ми працюємо з декількома об'єктами забудовників, за які можна розраховуватись криптовалютою, що для Європи є нонсенсом», — зауважує власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.
Угоди можна проводити дистанційно, за довіреністю. Важливо фізично бути присутнім на самій угоді. Терміни оформлення індивідуальні — від 2 тижнів до 6 місяців.
Умови іпотеки для нерезидентів
Українці можуть стати власниками португальського житла, придбавши його в іпотеку на доволі лояльних умовах.
Залежно від банку, ставка за іпотекою може бути фіксованою або плаваючою, у середньому це 3%. Термін кредитування — до 40 років. Перший внесок при купівлі в іпотеку для іноземців — від 35% від вартості житла. Для громадян із паспортом ЄС може бути достатньо й 10%.
Для отримання іпотеки, варто подати чималий перелік документів, а саме:
- посвідчення особи та податковий номер;
- підтвердження адреси;
- 3 останні квитанції про заробітну плату;
- 3 останні виписки з банку, де клієнт отримує свою зарплату;
- 3 останні виписки з банку з коштами, що знаходяться на рахунку, які призначені як початковий внесок для покупки будинку;
- підтвердження річного доходу (податкова декларація);
- електронну пошту та номер телефону;
- довідку з місця роботи із зазначенням трудових відносин.
Підготовкою документів займається юрист разом із ліцензованим агентом, який перебуває на місці та має досвід роботи з нерезидентами.
Читайте також: Будинок за €1: чи варто його купувати та скільки можна заробити на «квадратах» Італії
Які податки доведеться сплатити
При купівлі нерухомості покупець сплачує гербовий збір (0,8% від суми угоди) і податок на передачу права власності. Його ставка становить до 8%, якщо це апартаменти, будинки, комерційна нерухомість, і 5% — при купівлі земельної ділянки.
Також треба врахувати, що адвокату, який є обов’язковим в угодах із нерезидентами, доведеться заплатити 1% від суми угоди. Плюс 1% віддати за послуги нотаріусу.
Ліцензований агент із нерухомості є обов'язковим і саме місцевим, він візьме за свої послуги до 5% від суми угоди.
Далі власник сплачує щорічний муніципальний податок 0,3−0,5%, залежно від регіону та кадастрової вартості нерухомості.
Витрати на комуналку невисокі — близько €150 комунальні і до €50 на обслуговування кондомінімуму щомісячно.
«Загалом, для іноземців діє пільговий податковий режим, залежно від програми, за якою проживає людина», — зауважує Ірина Кнорр.
Під час продажу власники — податкові нерезиденти сплачують податок на приріст капіталу з різниці між ціною купівлі та ціною продажу за ставкою 28%.
На що варто звертати увагу при купівлі
Купуючи нерухомість у Португалії, можна стати не тільки власником квадратних метрів, але й купи проблем. Особливо це актуально для нерезидента, який не знає усіх підводних каменів місцевого ринку.
Наприклад, за місцевими законами, борги за об'єктом нерухомості залишаються за ним, а не закріплюються за власником. Тож, щоб не сплачувати за когось комуналку, іпотеку чи податки, варто ретельно перевіряти документи і не спокушатись заниженими цінами.
У невеликих містах часто продаються варіанти житла, що перебувають частково у власності декількох осіб. Місцевий може продати іноземцю частину нерухомості під соусом повної вартості за весь об'єкт. При цьому частки можуть бути настільки малими, що процес юридичного оформлення затягується на роки.
Ще один момент — реєстрацію треба перевіряти у місцевих реєстрах, щоб статус об'єкта був житловим.
Також вкрай важливо розбиратися у локації, оскільки деякі населені пункти у Португалії функціонують лише в сезон. Це не стосується прибережних територій. Але у них є свої мінуси. Клімат біля океану вологий, а тому багато будинків уражені пліснявою. Не всі покупці на це звертають увагу, а потім доводиться довго її виводити.
Прогнози ринку
Темпи зростання португальського ринку нерухомості сповільнилися. Але, на думку експертів, стійкість попиту, дефіцит нового житла і високі витрати на будівництво продовжать підтримувати ціни на житло.
«Ринок нерухомості у Португалії місцями гнучкіший, ніж у інших країнах Євросоюзу. Проживання тут і статус ВНП дають можливість швидко отримати громадянство та подорожувати до країн шенгену. Попит на оренду і купівлю, попри європейські податки, зростає. Тож, я вважаю цей ринок одним із найперспективніших у ЄС», — підкреслює Ірина Кнорр.
Оптимізму додають прогнози щодо розвитку економіки Португалії. Так, за оцінками МВФ, протягом наступних 5 років вона зросте на 7,9%. Тому квадратні метри Португалії у подальшому зможуть забезпечити стабільність для інвесторів, а також дозволяють розраховувати на потенційне зростання вартості з часом.