Купівля квартири на початкових стадіях будівництва завжди приваблювала інвесторів. Адже у такий спосіб можна придбати житло на 30−40% дешевше, ніж у готовому об'єкті. Така інвестиція більш ризикова. Але ці три кроки допоможуть ці ризики мінімізувати.

Крок перший: перевіряємо надійність забудовника

Інвестуючи в житло на ранніх етапах будівництва, ви купуєте не квартиру — а лише обіцянку її побудувати. Якщо у забудовника виникнуть фінансові труднощі чи проблеми з документацією, то у найкращому випадку на вас чекає зрив термінів будівництва, в найгіршому — втрата грошей. Тому перевірка забудовника — обов’язкова процедура. Її слід розпочати ще до візиту у відділ продажів.
Ось на що звертаємо увагу:
  1. Сайт. Це свого роду візитна картка забудовника. Тут у загальному доступі мають бути всі документи та дозволи на діяльність. Якщо ж можливість ознайомитися з документацією відсутня — це тривожний сигнал, який може свідчити, що забудовник намагається щось приховати.
  2. Репутація. Експерти рекомендують довіряти перевіреним компаніям, які не перший рік на ринку. Дізнайтеся, скільки квадратних метрів введено в експлуатацію цим забудовником, як про нього відгукуються клієнти, чи сумлінно він виконував взяті на себе зобов’язання щодо попередніх ЖК і які проєкти планує реалізувати у майбутньому. Найкращі джерела для отримання такої інформації — ЗМІ і різноманітні форуми.
  3. Статутний капітал. Законом не вимагається для будівельних компаній мати великий статутний капітал, як це, наприклад, встановлено для фінансових компаній. Але експерти кажуть, що чим він більший, тим надійніше, адже тоді компанії є чим ризикувати. Перевірити розмір статутного капіталу можна в Реєстрі юридичних та фізичних осіб.
  4. Засновники, директори, бенефіціари. Роль власників бізнесу — одна з найважливіших з точки зору надійності забудовника. А тому слід дізнатися, хто стоїть за компанією, і перевірити інформацію про цих людей в інтернеті.
  5. Борги з оплати праці та податків. Наявність заборгованості забудовника перед державою — тривожний знак. Можливо, у компанії фінансові проблеми і в найближчому майбутньому її проекти зупиняться. Перевірити це можна на сайті податкової за кодом ЄДРПОУ та назвою забудовника. Найпростіше це можна зробититут.
  6. Судові справи. Єдиний державний реєстр судових рішень розповість про юридичне минуле забудовника. За назвою компанії можна знайти всі судові справи, в яких вона фігурує. Сама наявність судових справ ще не є очевидним свідченням недобросовісності компанії. Але якщо їх дуже багато або забудовник судиться з інвесторами, варто насторожитися.
  7. Об'єкт будівництва. Зазвичай забудовник дуже красиво розповідає про об'єкт та хід будівництва. Але не полінуйтесь перевірити все на власні очі, відвідавши будівельний майданчик. Так ви побачите, чи йдуть роботи взагалі. А кількість техніки та працівників дасть змогу оцінити темпи будівництва.

Читайте також: Як інвестувати в новобудови безпечно. Три поради

Крок другий: перевіряємо законність будівництва

Потрібно переконатися, що компанія зводить будинок легально. Для цього аналізуємо дозвільні документи забудовника і його права на земельну ділянку під ЖК. Документи мають бути доступні на сайті забудовника або надаватися для ознайомлення у відділі продажу. Також не завадить перевірити їх актуальність у держреєстрах.

  1. Документи на земельну ділянку. Це те, з чого варто почати перевірку кожного окремого ЖК. Адже, якщо з ділянкою є проблеми, будинок можуть не ввести в експлуатацію. Забудовнику не обов’язково бути власником ділянки, він може її орендувати. Але у цьому випадку термін дії договору оренди має спливати після закінчення будівництва об'єкту. Уточнити права на земельну ділянку, де здійснюється будівництво, строк оренди можна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
    Перевіряючи документи на ділянку, зверніть увагу на її призначення. Воно має відповідати будівництву багатоквартирного житлового будинку. Зазвичай в документах формулювання виглядає так: «для будівництва та обслуговування житлових багатоквартирних будинків або житлово-офісного комплексу», і відповідає кодам 02.03 або 02.07. Перевіряється цільове призначення землі у Публічній кадастровій карті України.
  2. Ліцензія генерального підрядника та дозвільні документи. Ліцензія на будівельну діяльність доводить, що компанія має право зводити будинки. Але для кожного окремого будинку потрібні окремі документи про різні етапи будівництва. Наприклад, без дозволу на будівельні роботи не можна їх починати, без декларації про готовність до експлуатації не можна здавати в експлуатацію, тобто не може відбуватися заселення інвесторів. Зазвичай ці документи є у відкритому доступі на сайті майбутнього ЖК, або їх повинні надати в офісі продажів. Актуальність дозволів на будівництво ви можете перевірити на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва.
  3. Містобудівні умови та обмеження. Це документ, у якому описані вимоги щодо будівлі: поверховість, щільність забудови, відступи будинків і споруд від комунікацій, доброустрій, озеленення і т. ін. Якщо забудовник не виконає ці вимоги, наприклад, проігнорує обмеження щодо висотності об'єктів чи їх кількості на ділянці, він може не отримати дозвіл на введення будинку в експлуатацію, а інвестор, відповідно, не зможе туди заселитись.
  4. Технічні умови на підключення комунікацій. У цих документах вказано схеми і точки підключення будинку до комунікацій: мереж електро-, тепло-, газо-, водопостачання, водовідведення тощо. Якщо техумов немає, будинок можуть не ввести в експлуатацію або підключення комунікацій ляже на плечі інвесторів.

Читайте також: Інвестиції в новобудови: лайфхаки для новачків та досвідчених покупців

Крок третій: перевіряємо умови угоди

Під час купівлі житла на ранніх стадіях будівництва потрібно ретельно аналізувати договори, які пропонує підписати забудовник. Адже ви пам’ятаєте, що вкладаєте гроші не в реальні, а в гіпотетичні квадратні метри. Тому підхід «переглянути по діагоналі» — погана ідея, потрібно вивчити кожен рядок.
Вам можуть надати один з таких договорів: попередній договір купівлі-продажу, договір купівлі майнових прав, інвестиційний договір тощо. Варіантів дуже багато, але у будь-якому разі у кожному з цих договорів ви маєте побачити не тільки пункти про вартість придбання, умови оплати та форс-мажорні обставини.
Обов’язково зверніть увагу на наявність та трактування таких пунктів:
  • характеристики квартири. Чим детальніше описана квартира в договорі та додатках до нього, тим менше у забудовника шансів «підсунути» вам інше житло. Важливо все — від планування до якості будівельних матеріалів.
  • строки введення будинку в експлуатацію. Терміни мають бути вказані конкретні. Наприклад, «граничний термін здачі в експлуатацію до березня 2022 року». Будь-яка розмитість, типу «закінчення будівництва», «орієнтовний термін» має насторожити.
  • штрафи для забудовника. В ідеалі договір має передбачати санкції за порушення термінів здачі об'єкту в експлуатацію. За кожний день прострочення забудовник має сплачувати пеню.
  • штрафи для покупця. Юристи забудовника навряд чи оминуть нагоду передбачити у договорі штрафні санкції для покупця, у разі якщо він передумає купувати квартиру і захоче розірвати договір або прострочить платіж. При цьому, інформація про це може міститися не в одному пункті, а в декількох розділах договору, тому пильність тут не завадить.
  • термін повернення грошей. Якщо ви передумали купувати квартиру, вам зобов’язані повернути гроші. Важливо уточнити, коли саме ви їх отримаєте. Можливо, доведеться чекати, поки вашу квартиру купить хтось інший. Якщо Ж К проблемний, очікувати нового покупця і свої гроші можна вічно.
Підписання договору — фінішна пряма, але не менш важливе підписання акту прийому-передачі. Слід пам’ятати: після того як ви підписуєте даний документ, забудовник не прийме від вас жодної претензії. Якщо в квартирі відсутнє хоча б щось, що за умовами договору мало бути, або при будівництві (оздоблювальних роботах) були порушені будівельні норми, складайте акт про порушення і вимагайте виправлення ситуації.