Причин декілька, починаючи від політичної і економічної нестабільності в країні, і закінчуючи численними скандалами в будівельній галузі, а також збільшенням числа заморожених будівництв.

Люди стали просто побоюватися за свої інвестиції. І це вже позначається на політиці продажів багатьох компаній. Хоча забудовники говорять про загальний тренд підвищення цін, багато хто готовий давати хороші знижки покупцям.

«Мінфін» розбирався, яка зараз динаміка цін на квартири новобудовах, і що буде з цінами далі.

Хиткий фундамент

Цього року первинний ринок лихоманить. З весни продажі завмерли в очікуванні виборів, а пізніше почалися скандали й інтриги в самій будівельній галузі, які позначаються і на сумлінних забудовниках.

«Цей рік не можна назвати звичайним для ринку нерухомості. «Політичні гойдалки», які почалися на початку року, позначаються на ринку досі. Ринок переформатовується. Одні компанії заморожують будівництва, інші, навпаки, починають нові проекти. Зміна політичних еліт позначається і на девелоперах», — каже головний експерт інформаційно-аналітичного порталу 3m2 Вікторія Берещак.

Мабуть, найгучнішою подією на ринку стала недавня ситуація з «Укрбуд», коли стало відомо, що його колишній власник, екс-депутат Максим Микитась, продав бізнес таким собі «новим непублічним інвесторам», а самого його заарештували (він вийшов під заставу в 80 млн гривень). Попутно спливла інформація, яка і до цього активно обговорювалася в профільному середовищі, але проходила повз широкої громадськості. Зокрема, про те, що ще влітку «Укрбуд» перепродав частину об'єктів, а ще частину — просто заморозив.

Читайте також: Эффект «Укрбуду»: що відбувається з великим забудовником та до чого готуватися покупцям квартир

Компанія поспішила всіх заспокоїти, заявивши, що всі зобов'язання перед покупцями будуть виконані в повному обсязі, а на заморожених будівництвах вже незабаром активізуються роботи.

Втім, ситуація навколо «Укрбуду» — далеко не єдиний привід для занепокоєння інвесторів. У жовтні цього року люди, які вклали гроші в новобудову в Борисполі (Київська область), вийшли на акцію протесту. Покупці квартир в місцевому ЖК «Престиж» перекрили трасу, протестуючи проти того, що їх будинок на вулиці Київський Шлях, 1д вчасно не введений в експлуатацію. Рішення проблеми поки що не знайшли. Місцева влада посилає людей до забудовника, а останній киває на дозвільні служби. Чим закінчиться ця історія — поки що неясно.

Читайте також: Ситуація з Київміськбудом: проблеми або підступи конкурентів

На сьогоднішній день тільки в Києві налічується близько 70 недобудов на більш ніж 32 тисячі квартир. І експерти стверджують, що ця ситуація продовжиться і наступного року.

Вирішили почекати

Перераховані вище фактори вже позначилася на продажах нового житла.

«Фактично, менш ніж за півроку, в країні відбулася зміна правлячих еліт, що не могло не позначитися на продажах, враховуючи фактор взаємозв'язку політики і бізнесу в Україні. Зміцнення національної валюти теж не допомогло їх збільшенню. Сам попит же не знизився — знизилася готовність інвесторів обмінювати валюту за поточним курсом, в якій населення зазвичай зберігає заощадження, яку раніше вони купували за 26 і вище», — каже директор з маркетингу DIM Group Броніслав Чумак.

За словами комерційного директора Svitlo Park Олександра Панфілова, «попит залишається стабільним». Але змінилися купівельні переваги. Так, кількість бажаючих купити квартиру в будинках економ-класу зменшилася майже на третину. Зате в сегменті комфорт-класу намітилося зростання: за 10 місяців цього року попит виріс майже на 20%. Зростання є також в сегменті бізнес-класу — приблизно на 10%.

У той же час Панфілов також визнає, що через зміну влади і зміцнення гривні збільшився відкладений попит. Почекати, доки ситуація проясниться, вирішили, за його оцінками, 15% потенційних покупців.

Керуючий партнер AVM Development Group Владислав Кононов відзначає, що в передмісті Києва, станом на жовтень, майже 80% всіх купівель житла на первинному ринку довелося на однокімнатні квартири площею до 40 квадратів. Також зріс попит на котеджі і земельні ділянки. Зараз на них припадає до 12-14% від загальної кількості угод. А до кінця року ця цифра може збільшитися до 16%. Але тут також є «відкладений попит». Почекати вирішили до 8% покупців.

«Покупці ведуть себе передбачувано, і не поспішають нести гроші до відділів продажів. Забудовники не афішують цей факт, але продажі істотно впали, а за окремими проектами просто завмерли. Продаються хіба що ліквідні проекти з хорошими темпами будівництва і багатофункціональною інфраструктурою», — розповіла Берещак.

Мінливість в настроях покупців ще більше загострила дисбаланс попиту і пропозиції на ринку нового житла.

Набудували на три роки вперед

Експерти вже давно говорять, що в Києві і області будують набагато більше, ніж реально можуть продати. За даними Вікторії Берещак, на сьогоднішній день в Києві реалізуються 22 ЖК із заявленим терміном введення в експлуатацію у 2019-2021 роках. Тільки в першому півріччі цього року з'явилося ще 45 нових проектів.

На початок цього року обсяг пропозиції в Києві становив близько 60 тисяч квартир. Цього вистачить майже на 3 роки продажів, так як щорічно на первинному ринку укладається близько 18 тисяч угод. Але, цікаво, що, в порівнянні з минулим роком, кількість нових об'єктів в столиці зменшилася практично вдвічі.

«Причин цієї ситуації декілька: політична нестабільність в країні, утвердження нових будівельних норм (багато проектів допрацьовуються під них), невизначеність в ДАБІ та заморозка видачі дозволів на будівництво», — зазначає Олександр Панфілов.

Скорочення нової пропозиції, на його думку, на руку тим компаніям, які почали будівництво у 2017-2018 роках, яким буде простіше розпродати новобудови.

За словами Кононова, в передмісті на жовтень 2019 року число нових об'єктів зменшилася на 70%, в порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

«Однією з причин є впровадження нових будівельних норм, що стосуються поверховості майбутнього будинку в залежності від щільності населення в тому чи іншому населеному пункті. На сьогоднішній день прибутковість будівництва в передмісті не перевищує 20%, а посилення норми з допустимої поверховості потенційно зменшує прибуток ще на 5-7%», — пояснив він.

Як сильна гривня накрутила ціни на новобудови

Головна інтрига — що буде з цінами.

За словами Вікторії Берещак, поки що первинний ринок в Києві дорожчає, хоч і незначно.

Середня вартість квадратного метра в новобудовах столиці, за підсумками вересня, склала 24 тисячі гривень, що на 900 грн або 3,9% більше, ніж в серпні. Але, якщо порівнювати з минулим роком, то зростання цін сповільнилося — всього 0,42% або 100 гривень на квадрат.

Забудовники, підвищуючи ціни, аргументують свої дії тим, то за рік зросла собівартість робіт і зарплати персоналу. За словами Чумака, забудовники лише вирівняли ціну у відношенні до долара. «На жаль, витрати на матеріали, роботи підрядників, фонд оплати праці, отримання дозвільної документації не стоять на місці, тому, вважаю, що забудовники і далі будуть поступово підвищувати ціни, але при цьому чуйно стежити за кон'юнктурою ринку», — говорить Броніслав Чумак.

Скажімо, мінімальні ціни на новобудови взагалі майже не ростуть. У вересні вони, як і в серпні, склали близько 16,3 тисячі гривень за квадрат. А, якщо порівнювати з аналогічним періодом минулого року, то подорожчання склало всього 300 гривень на квадраті або менше 2%.

Але це — ціни в гривні. Якщо перерахувати ціни в доларах, то ситуація виглядає інакше. Як відомо, національна валюта цього року помітно зміцнилася. Тому середня ціна квадратного метра в новобудовах склала у вересні вже $960, що на $40 або майже 5% більше, ніж у серпні. У вересні минулого року ціни не перевищували $850 за квадрат, тобто, за рік подорожчання склало $100 доларів за кожен квадратний метр, що, наприклад, на квартирі в 100 квадратів дало націнку в $10 тис.

Те ж саме з мінімальними цінами. За місяць вони зросли на $20 або трохи більше 3%, до $660 за квадрат. Але, якщо порівнювати з минулим роком, то подорожчання більш істотне — на $90 або близько 16% за квадратний метр, — підрахувала Берещак.

Зрозуміло, що для потенційних покупців така динаміка цін не дуже вигідна. Продавцям новобудов доводиться конкурувати з власниками житла на вторинному ринку, які завжди виставляли ціни в доларах, тобто, там, за великим рахунком, нічого не змінилося. Плюс — на вторинному ринку можна отримати ще й знижку до 10-20%.

«Безсумнівно підвищення цін вже позначається на попиті. Ті, у кого більш, так би мовити, міцний фінансовий грунт, зможуть акумулювати додаткові кошти для інвестування, чого не скажеш про більшість тих, хто роками збирав кошти на купівлю житла», — визнає Чумак.

«Зміцнення гривні не радує, а скоріше насторожує», — вважає Берещак. Це стало для багатьох покупців додатковим аргументом не поспішати з новосіллям і, як мінімум, почекати.

І це змушує багатьох забудовників «забути» про аргументи на користь підвищення цін і влаштовувати розпродажі. Навіть якщо формально прайси зростають, компанії часто проводять акції і готові поступитися в ціні під конкретного покупця. «Дану ситуацію можна назвати палицею з двома кінцями. З одного боку — продажі на межі мінімальної маржі, з іншого ж — необхідність в постійній наявності оборотних коштів, за відсутності яких фінансування об'єкта буде неможливим, а отже і стабільних продажів в тому числі», — каже Броніслав Чумак. За його словами, розстрочка в даному випадку — вигідний інструмент для обох сторін. Забудовник дозволяє інвестувати з мінімальним порогом входу, тим самим, зводячи до мінімуму розмір наданої знижки, і гарантує собі постійний потік вхідних коштів, а інвестор же може підібрати проект з найбільш вигідними для себе умовами.

Прайси-2020

Наступного року ситуація на первинному ринку навряд чи сильно покращиться. Експерти не виключають масштабної кризи в галузі.

«У зв'язку з останніми подіями на ринку (продаж «Укрбуду»), а також політичними змінами в країні, у нас виявився цілий пул ЖК, за якими сміливо можна очікувати затримки від 6 місяців до 1,5 року. Все буде залежати від того, в якому стані будівництво, чи є ресурси, як йдуть справи на майданчику тощо», — каже Берещак.

Читайте також: Ошуканим інвесторам обіцяють вирішити проблему «довгобудів»

Не виключена також активізація нових компаній. «Вони почекали, доки у «старичків» вичерпається запас грошей, концепцій, ідей, адміністративного ресурсу та вирвалися вперед», — додала експерт.

Будувати, звичайно-ж, будуть. Але темпи робіт поки що — загадка. На це вплинуть також нові будівельні норми, правила підключення до електромереж тощо.

У питанні ж цін забудовники налаштовані рішуче, і знижувати їх не збираються. Більш того, планують подорожчання, особливо, якщо трапиться обіцяний скачок курсу долара. За прогнозами Берещак, якщо ситуація на валютному ринку залишиться стабільною, вартість квадратного метра в новобудовах наступного року може зрости на 1-3%, а в разі підвищення курсу долара — на 2-5%.

Олександр Панфілов очікує, що наступного року вартість будматеріалів і робіт зросте на 10%. Тому і нерухомість подорожчає в середньому на 5-8%. При цьому, в сегменті економ-класу зростання цін буде меншим — 3-5%, але квартири комфорт-класу можуть подорожчати на 10-12%, а бізнес-класу — на 5-6%.

У передмісті, за прогнозами Владислава Кононова, найбільш ліквідне житло — однокімнатні квартири і котеджі площею до 200 квадратних метрів — зростуть в ціні. Але точну динаміку подорожчання поки що озвучити складно. «Незрозумілий економічний прогноз, рівень інфляції, а також ситуація з ціною на будматеріали», — пояснив експерт. Ймовірно середнє зростання цін складе 8-10%, а найбільш ліквідні об'єкти можуть подорожчати і на 12%.

При цьому, за словами Кононова, мінімально — на 1-2% — подорожчають трикімнатні квартири в будинках, розташованих далі 5 км від столиці.

Чи будуть купувати житло в новобудовах за підвищеними цінами — поки що питання. Не виключено, що номінально переписавши прайси, забудовники все ж будуть змушені йти на поступки покупцям і влаштовувати розпродажі.