Перший внесок — від 10 до 40%
Перший внесок при розтермінуванні від забудовника коливається від 10% до 30%. Однак зазвичай це все ж 20−30%. При цьому навіть у межах однієї компанії умови розтермінування у різних житлових комплексах можуть бути різними.
«Єдиного ринкового стандарту розтермінування не існує. Водночас для багатьох покупців саме цей механізм залишається одним із найзручніших способів придбання житла. Ми пропонуємо гнучкі умови розтермінування з прив'язкою до долара США. Для частини наших проєктів у Львові та Києві діють оновлені умови придбання: мінімальний перший внесок становить 30%», — розповідає Алла Чіпак, координатор відділів продажу РІЕЛ у Львові.
Наприклад, придбати апартаменти у ЖК Big Ben у Львові можна від $46 тис. У такому разі перший внесок становитиме приблизно $13,8 тис., а з урахуванням знижки фактично до сплати буде трохи більше $13,1 тис.
«Для військовослужбовців, медиків, які працюють у зоні бойових дій, внутрішньо переміщених осіб та інших пільгових категорій клієнтів також передбачені додаткові знижки від 1,5 до 5%, що збільшують вигоду придбання», — каже Алла Чіпак.
Розмір першого внеску може бути пов’язаним як з попитом на проєкт, так і з тривалістю розтермінування. Скажімо, будівельна компанія CONTINENT пропонує на виплату квартири у ЖК CONTINENT RISE на Сихові/Пасіка Зубрицьких (околиці Львова) з першим внеском у 40% від вартості на 24 місяці. Загальна вартість квартири тут стартує приблизно від $41 тис., тож на старті треба мати орієнтовно $16,5 тис. Натомість у ЖК CONTINENT WEST (Ужгород) перший внесок 30%, але розтермінування лише на 8 місяців.
Крім того, компанії, які паралельно зводять багато ЖК у різних містах, періодично оголошують акції. В тому числі і акційні умови розтермінування. Так, «Ітергал-Буд» пропонує розтермінування до 4 років на вже готові 3-кімнатні квартири у ЖК на Половецькій у Києві з першим внеском від 30%. Водночас у Polar Park на Оболоні акційне розтермінування до 4 років діє на двокімнатні квартири. Але перший внесок тут уже 40%.
Які сюрпризи можуть бути з розтермінуванням
Велика кількість девелоперів пропонують розтермінування під 0%. Однак чи 0% це справді 0 — треба перевіряти у проєкті договору. По-перше, 0% може бути лише на перші кілька місяців, а далі на залишкову суму можуть нараховувати певний відсоток. По-друге, відсоток можуть не нараховувати, але компанія може залишати за собою право перегляду ціни. Тому фіксація ціни — важливий пункт у договорі. Також слід звернути увагу, чи ціна зафіксована у гривні чи у валюті.
Другий момент — штрафи за порушення графіків платежів. Причому порушенням можуть бути як несвоєчасне внесення коштів, так і передчасне погашення всієї суми. Тому другий момент — варто з’ясувати, чи є можливість дострокового погашення.
«Під час купівлі житла варто врахувати не лише його вартість, а й супутні витрати на оформлення. Це можуть бути послуги нотаріуса, адміністративні збори за державну реєстрацію права власності, банківські комісії (якщо оплата здійснюється через банк), а в окремих випадках — податки та обов'язкові збори. Їх перелік залежить від умов конкретного девелопера та особливостей оформлення угоди», — каже Зоряна Землинська, координатор відділів продажу РІЕЛ у Києві.
Загалом у переліку додаткових виплат можуть бути:
- нотаріальні послуги;
- державне мито (якщо застосовується);
- адміністративні збори;
- комісія банку (якщо передбачена тарифами).
Утім, однією з переваг розтермінування над іпотекою є те, що девелопери майже ніколи не вимагають страхування життя. Також при іпотеці зазвичай потрібні послуги оцінювача. Водночас загальна вартість квартири на виплату може бути дещо вищою, ніж її ціна при 100% оплаті.
На які бонуси від забудовника може розраховувати
Впродовж 2025 року між забудовниками сформувалась певна конкуренція за умовами розтермінування. Як правило, йдеться про розмір першого внеску та тривалість. Утім, багато з них спокушають клієнта індивідуальними умовами розтермінування, які підбирають безпосередньо у відділі продажів.
«Окрім гнучких умов розтермінування, ми пропонуємо додаткову вигоду 5% при 100% оплаті — замість 3%, як було раніше. А також розвиваємо власні фінансові продукти, які допомагають клієнтам почуватися впевненіше. Це канікули на платежі, які дозволяють тимчасово призупинити виплати за розтермінуванням без зміни строку договору, компенсація у випадку затримки введення будинку в експлуатацію, а також можливість замінити квартиру на більшу площу, якщо з часом зміняться потреби сім'ї», — каже Зоряна Землинська.
У РІЕЛ пропонують послугу трейд-ін — допомога з продажем наявної нерухомості, а також програма допомоги з перепродажем нерухомості, придбаної у РІЕЛ. До слова, ця послуга може стати особливо затребуваною, оскільки через безпекові ризики все більше людей розглядають можливість переїзду у безпечніші райони, і для придбання житла готові продати ту нерухомість, яка у них є.
Як забудовники адаптують свої умови під державні іпотечні програми
За даними Національної асоціації банків України, на сьогодні через іпотеку фінансується лише близько 3% житлових угод. Причому більшість договорів іпотеки припадає саме на державну програму «єОселя» — на неї припадає понад 96% угод, укладених під час повномасштабного вторгнення.
Водночас далеко не завжди вподобане житло можна придбати через цю програму, навіть якщо потенційному покупцю вистачає коштів на перший внесок і його підтверджені доходи дозволяють сплачувати іпотеку. Річ у тім, що тут перевіряє не лише платоспроможність позичальника, а й самого забудовника.
«Девелопери дедалі частіше адаптують свої умови продажу під вимоги державних іпотечних програм, насамперед „єОселя“. Це передбачає акредитацію житлових комплексів у банках-партнерах, підготовку необхідного пакета документів та відповідність об'єктів вимогам програми. Завдяки цьому покупці можуть швидше та простіше оформити іпотечний кредит.», — каже Алла Чіпак, координатор відділів продажу РІЕЛ у Львові.
У липні Кабмін збільшив граничну вартість квадратного метра для «єОселі» на 2%. Тож тепер для Києва вона становить 63,6 тис. грн, Київської області — 54,35 тис. грн, для Львівської — 54,12 тис. грн. Найнижчою є гранична вартість житла у Закарпатській області — 47,8 грн.
Які є можливості для ВПО та ветеранів
За словами Алли Чіпак, після останніх змін до програми «єОселя» окремі категорії ВПО можуть використати державний житловий ваучер для сплати першого внеску, що розширює можливості придбання житла.
Крім того, у липні уряд ухвалив рішення, за яким держава буде компенсувати ветеранам війни та сім'ям загиблих Захисників і Захисниць України процентну ставку до 3% річних впродовж перших 10 років дії кредитного договору та до 6% річних — з 11-го року. До переліку учасників, які матимуть право на компенсацію процентної ставки також включені військовослужбовці із числа резервістів в особливий період, а також члени сімей цієї категорії громадян.
Також військовослужбовці чи члени їх родин можуть розраховувати на індивідуальні умови розтермінування від девелоперських компаній.
Розтермінування чи «єОселя»
Насправді і розтермінування, і іпотека мають свої переваги та недоліки. Купити квартиру через «єОселю» може бути дещо складніше через необхідність зібрати пакет документів, а також пошук житла, яке відповідатиме умовам програми. Перший внесок тут 20% від вартості житла, однак варто зважати на доволі високі витрати під час оформлення договору. І фінальне рішення залежить від банку.
Водночас найбільша перевага програми «єОселя» — термін виплати, який може сягати до 20 років. А що довший термін позики, то меншим буде щомісячний платіж.
Розтермінування від забудовника зазвичай не перевищує 48 місяців (хоча в окремих умовах може бути довшим). Однак саму угоду можна підписати уже в день звернення. Деякі девелопери навіть не вимагають довідку про доходи. Хоча зважаючи на посилений фінмоніторинг, аби провести платіж через банк, все ж варто мати підтвердження походження коштів.
Водночас незалежно від того, чи ви оформлюєте розтермінування, чи іпотеку, варто уважно читати умови договору перед їхнім підписанням, аби потім не було неприємних сюрпризів.