«Головне, що потрібно розуміти: будь-яка юрисдикція — це категорія ймовірностей. Якщо регіон вважається максимально захищеним, це не дає 100% гарантії. Це означає лише високу ймовірність того, що юридична система цієї країни дозволить інвестору вирішити його питання протягом певного часу», — відзначив експерт.

За його словами, вся аналітика інвестицій в регіон будується на кількох основних категоріях:

  • географія
  • безпековий рівень та юридична практика
  • регіональні особливості.

Поняття права власності: Freehold проти Leasehold

«Право власності як юридична категорія включає три елементи: право володіти, користуватися та розпоряджатися (відчужувати, дарувати, перебудовувати чи знищувати). У деяких країнах право розпорядження для іноземців повністю відсутнє — доступне лише право користування, яке й передається у спадщину», — застерігає Олександр Логачов. Тому він наголошує на необхідності перевірити, які в конкретній країні діють механізми.

Freehold (повне право власності). Воно притаманне більшості країн ЄС, Туреччині та Грузії. Іноземець отримує повне право володіти, розпоряджатися, продавати, здавати в оренду чи реконструювати майно.

Leasehold (довгострокова оренда / право користування). Ця система поширена в азійському регіоні. Це обмежене право використання без права повноцінного розпорядження.

«З точки зору практики, купівля об'єкта на умовах Leasehold терміном на кілька десятків років нагадує банківський депозит: ви просто поступово повертаєте власні гроші з надією покрити витрати за рахунок відсотків», — пояснює експерт.

Чотири чинники оцінки юрисдикції

За словами фахівця, незалежно від обраної країни, її потрібно вивчити у чотирьох площинах.

Економічна історія та цикли ринку. Кожен ринок нерухомості проходить цикли: зростання, стагнація, падіння, дно та нове зростання. В Україні до повномасштабної війни цей цикл тривав близько 4 років, у Європі — 10−12 років (наприклад, 12 років зростання і 4 роки падіння). Інвестору важливо розуміти, у якій фазі перебуває ринок і чи є потенціал для подальшого зростання.

Юридична захищеність. «Закони — це теорія. На практиці навіть у найзарегульованіших юрисдикціях (як-от ОАЕ) трапляються затримки або проблеми з об'єктами. Проте ймовірність їх виникнення там суттєво нижча, ніж у багатьох азійських країнах», — відзначає Олександр Логачов.

Геополітична історія. Наявність територіальних суперечок чи зовнішніх ризиків. Наприклад, ринок Грузії показує високі цінові показники за квадратний метр, проте геополітичний ризик країни нікуди не зник, що може бути критично для інвестицій.

Історія та практика регіону. Передумови формування ринку та місцеві судові прецеденти.

Європейські юрисдикції: механізми захисту капіталу

Під час виступу експерт розповів про особливості захисту інвесторів та правила придбання нерухомості іноземцями у різних країнах.

Іспанія. Діє державний контроль, банківські гарантії та страховка першого внеску. Забудовник не отримує коштів до моменту введення об'єкта в експлуатацію (аналог ескроу-рахунків).

Німеччина. Оплата здійснюється за графіком (payment plan), прив'язаним до відсотка готовності будівництва. Якщо будинок не будується — забудовник не отримує грошей.

Польща. Працюють фонди фінансування будівництва, гарантійні фонди та ескроу-рахунки, що забезпечують високий рівень захисту майна іноземців.

Кіпр (ЄС). Принципово відрізняється від Іспанії чи Німеччини. Якщо країни Континентальної Європи захищають саме гроші інвестора (кошти акумулюються на гарантійних рахунках і не видаються забудовнику до завершення робіт), то на Кіпрі інвестору одразу гарантують право власності, але не контролюють цільове використання коштів на рахунках забудовника.

Азійський регіон та Африка: Специфіка Leasehold

В Азії іноземці найчастіше мають доступ лише до Leasehold. Freehold є винятком. У таких країнах, як Індонезія, Таїланд, В'єтнам та Камбоджа, регулювання ускладнене специфікою володіння земельними ділянками місцевими родинами.

«На практиці іноземний інвестор в Азії майже не захищений — місцева практика та суди майже завжди стають на бік місцевого населення, незалежно від умов договору», — застерігає Олександр Логачов.

Також варто пам'ятати, що Leasehold терміном десятки років не є повноцінною інвестицією. В агресивному тропічному кліматі амортизація зношує об'єкт за 3−5 років, а за 10 років майно потребує капітальної реновації, що вимагає повторних вкладень ще до окупності початкових інвестицій.

У В'єтнамі стандартний термін Leasehold становить близько 50 років. У Занзібарі застосовується тривалий Leasehold до 99 років. В Камбоджі іноземці не можуть володіти землею та приміщеннями на першому поверсі. Купівля дозволена з другого поверху й вище.

Туреччина та ОАЕ: Практичні ризики й регулювання

Туреччина — одна з перших країн, яка запровадила видачу свідоцтва про право власності на недобудований об'єкт одразу після першого внеску. Проте на практиці існують ризики, коли забудовники, отримавши оплату у криптовалюті, згортали будівництво та залишали країну.

В ОАЕ модель схожа на турецьку, але державні інститути працюють суворіше. Наявність будівельного паркана означає повне проходження всіх дозвільних етапів. Ескроу-рахунки гарантують цільове використання коштів виключно на будівництво об'єкта з реєстрацією прав з першого внеску. «Водночас це не дає 100% гарантії дотримання термінів. Через наявність схем та оптимізацій з боку окремих девелоперів ми відсіюємо до 90% об'єктів на ринку Еміратів», — відзначає Олександр Логачов.