Наприкінці жовтня президент підписав новий Закон «Про оцінку майна» (5020-IX від 14.10.2026). Він має замінити законодавство, за яким український ринок оцінки працював понад два десятиліття. Автори закону називають його фундаментальною реформою та «перезапуском ринку оцінки за європейськими стандартами».
Серед очікуваних результатів називають підвищення довіри іноземних інвесторів і банків, захист власності, боротьбу з підробками звітів та підвищення якості оцінки. Я працюю на цьому ринку із 2002 року, тому дивлюся на реформу дещо прагматичніше. Безумовно, законодавство 2001 року потребувало оновлення. Перехід до міжнародних та європейських стандартів, цифровізація, врегулювання професійної відповідальності оцінювачів — правильні напрямки.
Але між модернізацією правил роботи оцінювачів і «перезапуском ринку» є певна дистанція. Тому пропоную подивитися не на гасла навколо реформи, а на те, що вона може означати для оцінювача і, головне, для його клієнта.
Чи справді іноземні інвестори не розуміють українські звіти?
Один з аргументів на користь реформи полягає в тому, що українська оцінка нібито відірвана від міжнародної практики, через що іноземні банки та інвестори не розуміють українських звітів.
Як практикуючий оцінювач я не можу повністю погодитися з таким формулюванням. В Україні багато років працюють банки з іноземним капіталом. Вони регулярно отримують звіти українських оцінювачів, мають власні служби ризик-менеджменту, комплаєнсу та перевірки заставного майна.
Більше того, українські оцінювачі вже сьогодні можуть працювати за міжнародними стандартами там, де цього потребує завдання. Наприклад, наша компанія протягом останніх років виконує оцінку збитків та упущеної вигоди, завданих підприємствам внаслідок російської агресії, з використанням міжнародних стандартів оцінки. Частина таких звітів уже була використана у судових процесах.
Тому офіційне впровадження міжнародних стандартів я вважаю позитивною зміною. Але навряд чи сама зміна стандартів автоматично приведе в Україну іноземний капітал. Для інвестора значення мають не тільки правила оцінки активів. Не менше значення мають воєнні ризики, захист права власності, робота судової системи, валютні обмеження, прогнозованість податкової політики та загальний інвестиційний клімат. Оцінка є важливою частиною цього механізму. Але лише частиною.
Єдиний реєстр оцінок — захист клієнта чи ще одна процедура?
Однією з важливих новацій стане Державний реєстр звітів про оцінку та рецензій. Ідея зрозуміла. Якщо звіт зареєстрований, складніше підмінити документ, змінити його заднім числом або відмовитися від результатів власної роботи. Для клієнта це може бути додатковим захистом. Але є й інший бік питання.
Для низки випадків реєстрація звіту стає обов'язковою. Отже, між виконанням оцінки та отриманням клієнтом кінцевого результату з'являється ще одна регуляторна процедура.
Тому для споживача важливі дуже практичні питання: наскільки простою буде така реєстрація, скільки часу вона займатиме, чи буде платною і хто нестиме відповідні витрати.
Будь-які додаткові витрати оцінювача зрештою стають частиною собівартості послуги. Тому ефективність нового реєстру варто буде оцінювати не за фактом його створення, а за тим, чи справді він підвищить надійність оцінки, не перетворившись при цьому на додатковий бюрократичний бар'єр для оцінювача та його клієнта.
Нові вимоги до професії також мають свою ціну
Закон змінює систему професійного регулювання оцінювачів: підготовку, підтвердження кваліфікації, професійне самоврядування та відповідальність. Посилення професійних вимог саме по собі не є негативом. Клієнт має бути впевнений, що оцінку його майна виконує кваліфікований спеціаліст. Але тут питання в балансі.
Якщо нова система призведе до значного збільшення адміністративних витрат оцінювачів або створить надмірні бар'єри для роботи на ринку, частина цих витрат неминуче буде перенесена на замовника.
Крім того, надмірні бар'єри входу та роботи на будь-якому професійному ринку можуть скорочувати конкуренцію. А менша конкуренція рідко працює на користь споживача. Веде до монополізації та росту цін на послуги. Тому справжнім показником успіху реформи буде не кількість створених реєстрів та нових процедур, а те, чи отримає клієнт якіснішу послугу без невиправданого збільшення її вартості та строків виконання.
Не всі зміни нового закону викликають у мене питання. Наприклад, можливість розглядати нерухомість — земельну ділянку та розташовані на ній будівлі як цілісний об'єкт оцінки виглядає логічною.
Для власника це може означати простішу процедуру та відсутність необхідності замовляти дві окремі оцінки там, де економічно й юридично йдеться фактично про єдиний об'єкт нерухомості. Це саме той випадок, коли зміна правил може дати клієнтові зрозумілий практичний результат.
Що з оцінкою воєнних збитків?
Окремою перевагою нового закону його автори називають врегулювання оцінки шкоди, завданої війною. Але тут необхідне важливе уточнення. Українські оцінювачі вже кілька років виконують такі роботи.
Існує методична база визначення шкоди та збитків, оцінюються знищене й пошкоджене майно, реальні збитки підприємств та упущена вигода. Такі звіти використовуються, зокрема, як докази в українських судах у справах про стягнення збитків з Російської Федерації. Тому говорити, що новий закон фактично створює оцінку воєнних збитків, було б перебільшенням.
Важливіше інше: чи зробить нове регулювання такі оцінки більш зрозумілими та прийнятними для майбутніх компенсаційних механізмів і водночас чи не створить для постраждалого бізнесу додаткових бюрократичних умов для підтвердження своїх втрат.
Для підприємця, який втратив виробництво внаслідок російського обстрілу, це питання набагато важливіше за сам факт появи нової норми у законі.
Перезавантаження системи або ще один закон під фінансування?
Є ще одна обставина, про яку варто говорити прямо. Прийняття нового закону пов'язане із міжнародними фінансовими зобов'язаннями України. Запровадження міжнародних та європейських стандартів оцінки є частиною домовленостей України з міжнародними партнерами.
Я не бачу в цьому нічого дивного. В умовах війни Україна критично залежить від міжнародного фінансування, а гармонізація законодавства з європейськими правилами є частиною нашого руху до ЄС.
Але виконання міжнародного зобов'язання і створення ефективного ринку — все-таки не одне й те саме. Професійна спільнота і клієнти оцінювачів зможуть оцінити реформу лише тоді, коли побачать її практичні результати.
Чи стануть звіти якіснішими? Чи стане простіше замовити оцінку? Чи скоротиться кількість професійних спорів? Чи не збільшаться строки та вартість послуг через нові процедури? — Саме відповіді на ці питання, а не кількість нових реєстрів чи гучність заяв про «перезапуск ринку», покажуть справжню ціну реформи.