Одразу підкреслю: ми зосередимося на способах безготівкового поповнення рахунку. Щодо оплати готівкою, можна домовитися з продавцем або забудовником про часткову оплату — як правило, до 10−15% від вартості об'єкту нерухомості. Але це не вирішить питання, оскільки основна сума коштів все одно повинна бути перерахована безготівково на банківський рахунок продавця або забудовника в Європі.
1. Декларування коштів на українській митниці
Спосіб найпростіший і зрозумілий, але підходить не всім. Цей варіант для тих, хто має повний пакет документів, що підтверджує легальність доходів в Україні. У цьому випадку людина повинна мати можливість виїхати з країни та задекларувати кошти на українській митниці.
Якщо у покупця є підтвердження про походження коштів та відповідна банківська виписка, він може безперешкодно переказати кошти на рахунок в Європі.
Кошти необхідно задекларувати на українській митниці, а потім — на кордоні країни, через яку здійснюється виїзд (Польща, Угорщина, Словаччина та інші).
Після отримання митної декларації покупець може внести готівку на рахунок у будь-якому банку Європи.
Варто нагадати, що суму до 10 тис євро на особу можна не декларувати.
2. Декларування коштів на митниці в Іспанії
Цей метод підходить тим, хто не може пройти процедуру вивезення готівки в Україні, але готовий зробити це після прибуття до Європи.
Законодавство у сфері митниці в Іспанії дозволяє провести декларування вже після прибуття в цю країну, навіть якщо ви перетнули кордон України через Польщу, Словаччину або Угорщину. Для цього важливо мати пакет документів, що підтверджує легальне походження коштів.
В іспанському аеропорту митний офіцер запросить ті ж підтвердження, що і на фізичному пункті пропуску між Україною та країнами ЄС.
Після проходження цієї процедури та отримання декларації форми 1S ви зможете внести готівку на рахунок в іспанському банку та використати її для оплати нерухомості.
3. Безготівковий переказ за контрактом позики або її повернення
Цей варіант оплати не вимагає фізичної присутності покупця в Європі та дозволяє повністю дистанційно керувати процесом. Ми не практикуємо його у своїй роботі, але знаємо, що деякі українці ним користуються.
Цей спосіб зручний, оскільки кошти надходять на європейський рахунок безготівково, що спрощує завдання та виключає необхідність декларування готівки на кордоні. Звісно, у цього методу є свої трансакційні витрати, але для багатьох він дуже зручний.
Йдеться про перекази від приватних осіб-резидентів ЄС, найчастіше з Португалії, за номінальним контрактом позики або її повернення. Для безпеки сторін додатково укладається угода, яка фіксує відсутність взаємних претензій після здійснення переказу. Такий підхід робить процес законним та комфортним. Вартість послуги становить приблизно від 3,5%.
Цей метод не потребує взаємодії з митницею і знімає питання про те, чи пройдуть ваші документи перевірку, — достатньо IBAN у платіжній системі або європейському банку, включно з іспанськими фінустановами.
Основний недолік цього способу: якщо сума переказу перевищує орієнтовно 200 тис євро, її доведеться подрібнити.
4. Залучення міжнародних компаній із ліцензією на кредитування, які можуть здійснювати подібні перекази
Йдеться про фінансові компанії, які видають кредити, що робить платежі законними та прозорими для європейських банків. Вони можуть здійснити переказ на ваш рахунок у Європі, оформлюючи його як інвестиційний кредит.
Як правило, такі компанії базуються в країнах Балтії, і перекази від них виглядають для банків прозоро та відповідають європейським нормам.
Цей спосіб дещо дорожчий: його вартість становить від 4%. Проте він чудово сприймається європейськими банками і знімає потребу у поділі платежів. Цей метод дозволяє перевести суми в 300−400 тис євро і більше одним платежем.
5. Оплата нерухомості з використанням криптовалюти
Щоб скористатися цим методом, знадобиться допомога спеціалізованої компанії, яка має ліцензію на обмін криптовалюти в Європі. Така компанія може прийняти ваш Tether або Bitcoin, обміняти його на «чистий» безготівковий євро і відправити на ваш європейський рахунок.
Багато рієлторів та агентів, особливо в соціальних мережах, позиціонують оплату криптовалютою як прямий спосіб купівлі нерухомості за криптоактиви.
Можливо, це працює в Дубаї, Північному Кіпрі чи Туреччині, але в Європі і, зокрема, в Іспанії, це частіше зводиться до обмінної операції: криптовалюта конвертується в безготівковий євро, далі з цього рахунку здійснюється оплата продавцю або забудовнику.
Безпосередньо оплата криптою продавцю — це наразі поодинокі випадки, швидше винятки.
6. Оплата банківською картою
Забудовники дійсно можуть мати платіжні термінали, як у звичайних магазинах, але тут є низка нюансів.
Для забудовника прийом депозиту в розмірі 5−15 тис євро через термінал не є проблемою. Проте, якщо покупець планує оплатити всю вартість об'єкта картою, навіть за відсутності лімітів на карті, така схема навряд чи буде зручною.
Річ у тому, що при великій оплаті включаються комісії еквайрингу, які становлять 1,5−1,8% від суми платежу. Можливо, забудовник погодиться взяти ці витрати на себе, але найчастіше це виняток, допустимий лише для невеликих сум депозиту. Крім того, слід пам’ятати про ліміти Національного банку України на валютні карти.
Забудовники частіше віддають перевагу отриманню безготівкових переказів через IBAN, зазначеного у контракті. Якщо термінал належить агентству чи забудовнику, транзакція буде відображена у вашому інтернет-банку і може бути заблокована системою.
7. Продаж облігацій внутрішньої державної позики
Для тих, хто розглядає покупку об'єктів на суми понад мільйон євро, існує ще один спосіб — надійний, але дорогий: комісія за операцію може досягати 7% від суми. Цей варіант включає продаж внутрішніх облігацій України іноземній компанії, яка викуповує облігації та переказує кошти на ваш закордонний рахунок.
Читайте також: Рейтинг забудовників передмістя Києва: як підібрати житло на будь-який бюджет
Чи є ще можливості та на що звернути увагу
Вказані способи можна комбінувати. Наприклад, частину коштів можна провести через кордон з отриманням митної декларації, а решту — переказати іншим методом.
Для досягнення мети важливо використовувати різні юрисдикції та рахунки в кількох банках — інколи навіть у різних країнах.
При купівлі стандартної квартири вартістю 150−300 тис євро такі операції не викликають здивування в Європі, оскільки такі квартири належать до середнього сегменту ринку.
Складнощі найчастіше виникають при купівлі нерухомості вартістю від півмільйона євро і вище, особливо якщо у покупця немає документів, що підтверджують походження капіталу. У таких випадках можуть зрости трансакційні витрати та вимоги щодо перевірки документів.