«Мінфін» випускає рейтинг столичних забудовників-2023, підбиваючи підсумки минулого року. Раніше ми готували наші рейтинги за підсумками кожного півріччя, але війна внесла свої корективи. Після повномасштабного вторгнення будівельний ринок на якийсь час завмер, і навіть після того, як роботи на майданчиках відновилися, говорити про вихід із кризи було зарано. Тому ми вирішили робити рейтинги забудовників за підсумками року.
За цей час на первинному ринку з'явилися нові тенденції. Наприклад, активно працюють державні програми пільгової іпотеки «єОселя» та компенсацій за втрачене житло «єВідновлення».
Воєнні реалії вносили свої корективи і в плани забудовників, і в критерії вибору житла потенційними покупцями. Наприклад, дуже важливим фактором наразі є наявність у новобудові прихистку або підземного паркування, на якому можна сховатися у разі повітряної тривоги. Все це «Мінфін» врахував в оновленій методиці рейтингу. І це дозволило максимально врахувати усі нюанси роботи будівельних компаній.
Але рейтинг забудовників — лише одна зі складових, яка дозволяє людям обирати житло. Є й інші. Зокрема, «Мінфін» проаналізував, що зараз відбувається у будівельній галузі, як змінюються технології, терміни здачі будинків в експлуатацію, договори з покупцями та ціни.
Що змінилося у методиці: конкретні будинки замість ЖК, сховища, цільове призначення землі
Під час складання нового рейтингу забудовників «Мінфін» взяв за основу традиційну методику збору та аналізу інформації, а також вніс деякі зміни, з огляду на поточну ситуацію. Із основних: наявність у забудовника всіх необхідних документів, що підтверджують введення будинків в експлуатацію — сертифіката чи декларації про введення в експлуатацію від Державної інспекції архітектури та містобудування. Зазначимо, що, на відміну від минулих років, більшість забудовників зараз стали відкритішими — вони охоче діляться інформацією та виставляють дозвільні документи на своїх офіційних сайтах.
У нашому рейтингу є актуальні дані щодо цільового призначення землі, на якій зводяться будинки. І, якщо воно не збігається з основним — під житлове будівництво, — покупцям варто зважити всі «за» та «проти» придбання такого житла.
Ми також додатково перевіряємо забудовників та замовників будівництва, аналізуючи дані про реальне будівництво об'єктів. Річ у тім, що будинок може бути на декілька черг, при цьому на кожну з них компанія має отримати окремий сертифікат. А буває зворотна ситуація, коли компанія отримує один сертифікат на два, а то й більше будинків, при збиранні інформації для рейтингу ми зіткнулися з такою невідповідністю. Тому редакція сама визначала, які саме будинки реально добудовані, та враховувала у даних щодо квадратних метрів та загальної площі квартир лише готові до заселення об'єкти.
За кожним із житлових комплексів «Мінфін» додав інформацію про замовників будівництва та власників будівельних компаній. Це полегшить покупцям пошук інформації про осіб, відповідальних за завершення будівництва, щоб ухвалити рішення щодо купівлі нерухомості.
Цього року «Мінфін» відмовився від практики підрахунку в рейтингу зданих ЖК, та перейшов на підрахунок окремих будинків. Річ у тім, що кількість будинків у житлових комплексах може суттєво відрізнятися, забудовник може здати по одному будинку в декількох ЖК, або ж один житловий комплекс, що складається з цілого міні-мікрорайону.
Ще одна новація методиці цього року — облік додаткових критеріїв. Ми додали такий критерій, як наявність та вид паркінгу, його площа та кількість паркомісць, адже у воєнний час паркінг може виконувати ще й функцію прихистку.
«Мінфін» зібрав й інформацію про участь забудовників у «єОселя», на яку зараз орієнтуються багато покупців житла.
Детальніше з рейтингом можна ознайомитись тут, а з його методологією — тут.
Читайте також: Нерухомість у березні: що будують, продають, та скільки коштує оренда
Повільно добудовують і не починають нового
2023 рік був складним для будівельної галузі. Ринок трохи оговтався від шоку, пов'язаного з початком війни, але говорити про повне відновлення поки що не доводиться.
За даними Держстату, у довоєнному 2021 році в експлуатацію було здано понад 11,4 млн квадратних метрів житла. У 2022 році ця цифра скоротилася до 7,1 млн квадратів, а за підсумками 2023 року склала близько 7,4 млн. Тобто збільшення є, але воно невелике.
При цьому, якщо проаналізувати структуру зданого в експлуатацію житла, неважко помітити, що найшвидше відновлюється сегмент приватних будинків. У 2022 році тут в експлуатацію здали близько 2,8 млн квадратних метрів, а торік — майже 3,5 млн.
Що стосується сегмента будинків із двома і більше квартирами (а до цієї категорії входять усі багатоповерхівки), то тут картина кардинально інша. За підсумками минулого року, обсяги зданого в експлуатацію житла навіть скоротилися, порівнюючи з 2022 роком. Якщо в перший рік війни в експлуатацію здали понад 4,2 млн квадратних метрів, то у 2023 році — лише близько 3,9 млн. Це означає, що темпи добудови вже розпочатих об'єктів поки що недостатньо високі.
Однією з причин є брак робочих рук на українських будівельних майданчиках. Багато майстрів пішли на фронт, тому практично всі забудовники говорять про жорсткий дефіцит кадрів. У деяких компаній бракує 25−30% персоналу. Крім того, далеко не всі забудовники мають достатньо коштів для фінансування робіт. Тому будують неритмічно: є гроші — майданчики оживають, закінчились — усе ставлять на стоп.
Деякі забудовники свідомо вдаються до хитрощів — імітують пожвавлення робіт на будівельних майданчиках, намагаючись, таким чином, переконати покупців вкладати гроші у житло. Але, фактично, роботи просуваються дуже повільно.
Проте, обсяги будівельних робіт у житловому секторі, порівнюючи з 2022 роком, минулого року збільшилися на 11,1% — до 22,3 млрд гривень.
Ще один важливий чинник для будівельного ринку — закладання нових об'єктів.
Щодо нього ситуація за 2023 рік, м'яко кажучи, є не надто оптимістичною. За даними Держстату, минулого року дозволів на будівельні роботи видали на 4,2 млн квадратних метрів, що на 37% менше, ніж за підсумками 2022 року.
Кількість заявлених у нових багатоповерхівках квартир скоротилася в 1,8 разів — до 46,2 тисячі. Це дуже тривожний дзвіночок. Адже, якщо не закладаються нові об'єкти, вже в найближчому майбутньому, коли забудовники розпродадуть вже готові будинки, на первинці різко впаде пропозиція і може виникнути дефіцит квартир.
Керівниця відділу маркетингу компанії Alliance Novobud Ірина Михальова каже, що дефіцит готового житла на первинці розпочнеться вже цього року.
«Нових стартів об'єктів останні два роки в столиці практично не було, тому вже цього року виникне розрив між добудованими об'єктами, квартири в яких розкуповуються, і тими, що тільки-но доведеться збудувати і здати в експлуатацію», — зазначає рієлтор Ірина Луханіна.
Але за новими об'єктами картина у різних регіонах відрізняється. Якщо у Києві загальна площа будівництва нового житла скоротилася на рекордні 66% (до 299,4 тисячі квадратних метрів), то, наприклад, у Львівській області — лише на 14% (до 870,3 тисячі квадратних метрів). На Івано-Франківщині, навпаки, різко зросла кількість нових будмайданчиків. У 2023 році обсяги нового будівництва склали 469 тисяч квадратних метрів, що у 2,3 рази більше, ніж у 2022 році. Зростання зафіксовано також у Чернівецькій (на 275,4% — до 255,4 тисяч кв м), Закарпатській (на 79,4% — до 256 тисяч кв м), Вінницькій (на 77,4% — до 230,6 тисяч кв м) областях.
Читайте також: Будинок під Києвом через «єОселя»: які варіанти пропонують забудовники
Як змінюються попит та ціни
Ірина Луханіна зазначає, що до західних областей України, які вважаються порівняно безпечними, частково перетікає й попит на житло.
«Особливо це стосується інвесторів. Якщо раніше вони вкладалися в столичну нерухомість, яку вигідно було здавати в оренду, то зараз масово потяглися на захід. Адже, окрім традиційних ризиків, наприклад, невчасної здачі будинку в експлуатацію, зараз доводиться враховувати і військову обстановку в країні», — каже Луханіна. При цьому, з її слів, у столиці армію потенційних покупців первинки активно поповнюють переселенці.
Ірина Михальова зазначила, що однією з нових тенденцій на ринку стало повернення покупців «на котловани». «Буквально декілька днів тому ми оголосили про передпродаж та бронювання квартир у новому будинку. І навіть не очікували на таку активність — покупці не просто бронюють квартири, вже є й перші продажі», — розповіла Михальова.
Ще одна тенденція, яка в перспективі може суттєво прискорити зростання будівельного ринку — збільшення продажів житла за пільговою іпотекою «єОселя» та за програмою «єВідновлення» (у її рамках українцям видають житлові сертифікати замість зруйнованої під час військових дій нерухомості).
Проте, як каже Ірина Луханіна, ці програми могли б вплинути на ринок значно суттєвіше, якби не декілька «але».
«У програмах бере участь лише близько 60% забудовників. Покупці шукають готове житло, бажано з ремонтом і навіть меблями. Якби компанії вклалися у ремонтні роботи та запропонували вже повністю підготовлені до заселення квартири, то потік покупців був би набагато більшим. Але, очевидно, коштів на ремонти немає ані у людей, ані у забудовників. Тому частина потенційних покупців йдуть на вторинку», — зазначила Луханіна.
Проте забудовникам цілком вистачає й тих покупців, що є. Багато компаній підвищують ціни на нерухомість. За даними ЛУН, якщо у травні 2022 року квадратний метр житла на первинці у Києві коштував 40 тисяч гривень, то станом на квітень 2024 року цінник зріс до 49,1 тисяч гривень.
Найпомітніше подорожчало житло економ-класу, попит на який найвищий. За даними ЛУН, якщо у травні 2022 року квадратний метр такої нерухомості у столиці коштував 29 тисяч гривень, а у квітні 2023 року — 34 тисячі, то зараз 38,7 тисяч.
Квартири комфорт-класу подорожчали з 34 тисяч до 41 тисячі за квадрат, бізнес-класу — з 60,2 тисячі до 68,8 тисячі, преміум-класу — з 72 до 119,2 тисячі гривень.
Самі забудовники пояснюють подорожчання збільшенням собівартості робіт через зростання цін на будматеріали, паливо, зарплатний фонд тощо.
При цьому, як каже експерт ринку нерухомості Михайло Артюхов, далеко не завжди «офіційне» подорожчання означає, що в реальності цінники такі самі. «Забудовники роблять спроби підвищити цінники, але якщо потік покупців невисокий, готові давати знижки під конкретного клієнта», — пояснив він.
Читайте також: Як скористатися безкоштовним сервісом оцінки нерухомості
Що потрібно враховувати, купуючи житло на первинці
Зазначимо, що зараз придбання житла на первинці пов'язане із ще більшою кількістю різних нюансів та ризиків, ніж раніше.
Зокрема, через війну з'явився такий фактор ризику, як можливий «приліт» по будинку ще до того, як його добудують. На кого в цьому випадку лягають витрати на відновлення об'єкта? Адже, якщо будинок уже заселений, тут усе зрозуміло — мешканцям і ремонт, і придбання нового житла замість зруйнованого компенсує держава. А доки нерухомість «висить» на забудовнику, про жодні компенсації не йдеться — держава поки що не розробила механізм покриття збитків бізнесу, можна лише фіксувати руйнування та підраховувати збитки в надії на компенсації в майбутньому, — каже власник оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов.
Забудовники коментують цю тему дуже неохоче. Ірина Михальова каже, що вони пропонують клієнтам страховку від військових ризиків для житла, що будується. Раніше їх продавали, у квітні пропонують у подарунок до квартири. Страховки є й в інших забудовників, але за них потрібно платити окремо.
Керуючий партнер Адвокатського об'єднання DT Partners Дмитро Ткаченко каже, що доки будується будинок, всю відповідальність за його можливе пошкодження несе забудовник. «Але, зрозуміло, що у випадку НП сама компанія навряд чи зможе завершити будівництво, знадобиться допомога держави чи місцевої влади. Якщо для відновлення вже збудованих будинків є держпрограма „єВідновлення“, то для новобудов, очевидно, це будуть індивідуальні кейси», — каже він.
Тобто і забудовники, і покупці, якщо немає додаткових страховок, можуть розраховувати лише на добрий волевияв посадовців. І якщо з будинком щось трапиться в процесі будівництва, доведеться чекати на допомогу від влади, не маючи жодних гарантій ні щодо сум, ні щодо термінів.
Момент воєнних ризиків варто було б окремо прописати у договорі із забудовником. Як каже Ткаченко, після того, як було ухвалено закон про гарантування майнових прав на об'єкти нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому, тексти договорів змінилися. І головне — їх має завіряти нотаріус.
«Але інвестору, як і раніше, потрібно бути дуже уважним до умов договору і пробувати в ході переговорів із забудовником вносити до нього потрібні вам зміни», — зазначив юрист.
Загалом, при виборі житла у новобудові, він рекомендує враховувати такі нюанси:
1. Хто забудовник? Репутація компанії стала ще важливішим фактором вибору квартири на первинці. Лідери ринку мають більше можливостей для диверсифікації ризиків, плюс піклуються про власне реноме і намагаються не доводити справу до скандалів.
2. Земельна ділянка та права на неї. Дуже важливо, щоб цільове призначення землі відповідало житловому будівництву, а сама ділянка була офіційно оформлена. Проблеми із земельною ділянкою можуть призвести до судових процесів та кримінальних розглядів, заручниками яких стають інвестори, які через необережність інвестувати в об'єкт.
3. Право на будівництво. Йдеться про дозвільні документи. «Мінфін» аналізує цей фактор у своєму рейтингу забудовників.
4. Механізм залучення інвестицій. Відповідно до закону «Про інвестиційну діяльність», існують такі механізми залучення інвестицій: форвардні контракти та деривативи, фонд фінансування будівництва та випуск цільових облігацій. Водночас, забудовники використовують такі механізми, як договори купівлі-продажу майнових прав, участь у кооперативі, попередні договори купівлі-продажу нерухомості. Тому важливо докладно вивчати договори перед підписанням. А підписувати лише те, що відповідатиме вашим інтересам і не обмежуватиме ваших прав.
Юрист радить вивчити інформацію про забудовника в Єдиному реєстрі юросіб, фізосіб-підприємців та громадських формувань, що можна зробити як безпосередньо, так і побічно, наприклад, через YouControl або Opendatabot. А також перевірити Єдиний реєстр боржників та Автоматизовану систему виконавчих проваджень.
«Щодо землі, то ідеальна ситуація — коли забудовник має ділянку у власності. Однак, поширенішим все ж таки є право користування, яке може бути реалізовано через договір оренди або договір суперфіція.
Читайте також: Як підвищити шанс на отримання кредиту від «єОселя»: 5 порад від банкірів
Досить поширені випадки передачі права на забудову земельної ділянки через різні договори інвестування чи спільну діяльність.
У будь-якому випадку, важливо вивчити договори, що надають право на забудову земельної ділянки на відповідність закону та намірам забудови.
Варто пам'ятати, чим численні посередники між власником землі та забудовником є фактором ризику для інвестора", — зазначив Дмитро Ткаченко.
Він також радить звертати увагу на термін здачі об'єктів в експлуатацію.
«Затримки зі здачею будинків сьогодні стають найгострішою проблемою. Через війну відбулися зміни на ринку будматеріалів, зросла їхня ціна, є кадровий голод. Забудовники мають проблеми з інвесторами, які раніше платили за графіком, а зараз зупинили виплати. Відповідно, компанії важко продовжувати будівництво. Інвестори ж, бачачи, як життя на будмайданчиках завмирає, не поспішають вносити черговий платіж. Виходить замкнене коло.
Забудовники на цей випадок у договорах із інвесторами вказують «орієнтовні» терміни введення в експлуатацію. А потім аргументують перенесення цих термінів війною та іншими складнощами. Ситуація складна, і вирішити її через суд дуже складно. Тому тут варто орієнтуватися на домовленості між забудовником та організованими інвесторами", — підсумував Дмитро Ткаченко.