Куди зникли гроші
У 2023 році ринок інвестицій у первинну нерухомість становить $2,08 млрд. Лідерами стали Львів із показником $0,8 млрд, Київ та Івано-Франківськ — по $0,2 млрд. Для порівняння: у довоєнному 2021 році ринок становив близько $9,7 млрд, а однозначним лідером був Київ із показником $2,5 млрд.
Харків, Дніпро та Київ — рекордсмени з падіння інвестицій у первинну нерухомість. У Харкові будівництво зупинене, а ринки Києва та Дніпра впали на 92% та 90% відповідно.
Під інвестиціями в первинну нерухомість ми розуміємо вкладення грошей у купівлю квартир у будинках, не введених в експлуатацію. При цьому саме будівництво почате або анонсоване.
У 2021 році $9,7 млрд із $50−70 млрд на депозитах та готівкових заощаджень «під матрацами» були тією сумою, на яку українці щорічно збільшували свої заощадження. Тобто вкладали в житлову нерухомість.
У 2023 році цю суму варто зменшити на рівень зменшення ВВП. Виходить близько 21%, або $7,9 млрд. Далі зменшуємо її на 20% тих, хто виїхав із країни. Залишаються $6,3 млрд. Однак, це все одно не $2 млрд, які, за нашим прогнозом, будуть інвестовані в первинне житло у 2023 році. Де ж решта?
Ми дослідили показники купівлі українцями нерухомості за кордоном і не побачили значного збільшення загальної суми інвестицій у 2022 році. Порівнюючи з 2021 роком, сума зросла орієнтовно на $0,5 млрд.
За час великої війни українці купили на 20 млрд грн більше ОВДП. Це ще близько $0,5 млрд, які вони могли інвестувати в житло. У 2021 році річне сальдо купівлі готівкового долара становило $5 млрд, у 2022-му — $11 млрд, у 2023-му (прогноз) — $10 млрд. Тобто українці щорічно купують на $5 млрд більше. Що це означає?
Інвестори віддали перевагу доларам замість майбутніх метрів. Це абсолютно зрозуміло: готівкові долари набагато ліквідніші, ніж договір на метри в будівництві на сонному будівельному майданчику. Населення тримає гроші в доларах через невпевненість і невизначеність у завтрашньому дні, через війну.
Обсяги «доларів під матрацом» збільшуються, і коли зʼявиться відчуття впевненості в майбутньому, або розуміння, що гірше вже точно не буде, виникне необхідність цей долар інвестувати. Тоді ринок нерухомості знову почне зростати.
Скільки можна заробити на оренді
За даними сервісу Bird, середньомісячна ціна оренди трикімнатної квартири у Києві в серпні 2023 року становить 28 тис. грн ($737). У 2021 році вона становила 40 тис. грн ($1 429). При вкладенні $100 тис. у квартиру у 2021 році її вартість повертається інвестору через шість років, зараз — через 11 років.
Як збільшити інвестиції
Потрібне або збільшення населення Києва (міграція), або масовий переїзд жителів із радянських будинків у новобудови. Обидва варіанти можливі за наявності інструментів кредитування за доступними ставками — хоча б до 10%.
Середня іпотечна ставка в ЄС становить 2,24%, у Великобританії — 4,95%, в Україні — понад 20%. Так, є програма «єОселя», але вона доступна не всім.
Ринку допоможе розвиток інвестиційних фондів, які працюють за моделлю фінансування будівництва до його введення в експлуатацію. Тобто спочатку збудували за гроші інвестиційного фонду, а після того продаємо власникам. Це зменшує кількість недобудов і підвищує довіру до девелоперів та ринку.
Читайте також: Ринок землі в умовах війни: без ажіотажу, але з оптимістичними настроями
На ринку відсутні інституційні чи приватні інвестори з-за кордону, які вкладають у нерухомість, або завдяки їй диверсифікують свої інвестиційні портфелі. Відсутність системних закордонних інвесторів — довготривала проблема нашого ринку житлової нерухомості. Це означає, що ринок не отримує експортні кошти для свого розвитку і живе винятково завдяки внутрішньому споживачу.