Забудовники, з якими поспілкувався «Мінфін», говорять, що останнім часом відсоток угод, що укладаються з розтермінуванням, значно зріс, і у деяких компаній уже сягнув 60−65% від загальних продажів житла.
«Сьогодні розтермінування — це один із ключових інструментів на ринку. Причини очевидні — відсутність доступного банківського кредитування. Середня ставка за іпотекою сягає 19−21% річних, що для більшості українців — непідйомний тягар. Розтермінування ж стало альтернативою, яка дозволяє розподілити фінансове навантаження на тривалий період без переплат, а також обійти обмеження державних програм кредитування, які доступні не всім», — говорять в KAN Development.
Втім, у програмах від забудовників чимало нюансів. Наприклад, компанія може прив'язати платежі до курсу долара чи євро, а це означає, що як тільки валютний курс зростає, ваша нова квартира автоматично дорожчає. До того ж про таку «прив'язку» не завжди попереджають, а відповідний пункт, наприклад, друкується у договорі дрібним шрифтом.
«Мінфін» проаналізував, що пропонують забудовники, та як вибирати програму з розтермінуванням.
Чому зростає попит на квартири з розтермінуванням
Придбання житла в новобудовах із розтермінуванням платежів від забудовника стає дедалі популярнішим.
У KAN Development кажуть, що, наприклад, у їхніх проєктах «Файна Таун» та «Республіці» частка таких угод становить приблизно 50−60%.
«Це доволі високий показник, який підтверджує тенденцію до зростання попиту на гнучкі умови розрахунку. Водночас варто зазначити, що у 2024−2025 роках частка клієнтів, які сплачують 100% вартості відразу, також зросла приблизно на 10%. Це говорить про те, що ринок диференціюється: є покупці з достатньою ліквідністю, які воліють уникнути будь-яких додаткових зобов’язань, і є ті, хто свідомо вибирає розтермінування для оптимізації власних фінансів», — зазначили у KAN Development.
«Попит на угоди із можливістю розтермінування виплат від забудовника залишається стабільно високим. Це обумовлено складністю доступу до банківських кредитів та невизначеністю економічної ситуації в країні загалом. Натомість, якщо говорити по РІЕЛ, то співвідношення таких угод у Києві та Львові відрізняється. У Києві — це близько 50%, у Львові трохи менше — близько 40%», — розказали «Мінфіну» у девелопера РІЕЛ.
Як вважає Олександр Насіковський, керуючий партнер групи компанії DIM, для зростання популярності придбання нерухомості у розстрочку є обʼєктивні причини.
«По-перше, нестабільність економіки змушує покупців шукати максимально зручні та прогнозовані фінансові рішення для купівлі житла.
По-друге, це можливість придбати квартиру зі зменшеним фінансовим навантаженням на покупця.
І головне — ми живемо в час, коли багато людей втратили свої домівки та почали життя заново в нових містах і регіонах. Тож, саме розстрочка від забудовника дає можливість більшості українців придбати своє нове, або навіть перше власне житло", — каже Носіковський.
Він також додав, що в їхній компанії у 2024−2025 роках близько 5% угод припадало на програму «єОселя», 30% — на повну оплату, а 65% — на купівлю нерухомості через власні програми розстрочки.
Керівник відділу маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова каже, що в них розтермінування стало однією з найпопулярніших послуг серед клієнтів — понад 50% покупців щомісяця обирають саме цей формат придбання нерухомості (як житлової, так і комерційної).
Міхальова наводить таку статистику. До повномасштабного вторгнення співвідношення способів купівлі житлової нерухомості в Alliance Novobud виглядало наступним чином: 25% — повна оплата, 65% — розтермінування від забудовника, 10% — банківська іпотека. Зараз картина змінилася: 10% клієнтів вносять повну оплату, 65% — із розтермінуванням від забудовника, 25% — купують нерухомість на умовах партнерської іпотеки, за програмами «єОселя» та «єВідновлення».
«Чимало охочих просто не можуть скористатися програмою «єОселя» (одна з її умов — повністю «білі» доходи, що дозволяють покривати платежі за іпотекою — ред). Після отримання відмови банку, більшість покупців зосереджують свою увагу на розтермінуванні від забудовника», — пояснила Міхальова.
Що пропонують забудовники
Продаж житла із розтермінуванням зараз пропонують більшість забудовників. Бо це вигідно й самим компаніям, — кажуть експерти.
«Такі програми розширюють коло зацікавлених покупців та забезпечують регулярні надходження фінансів для продовження будівництва. До того ж цей фінансовий інструмент спрощує процедуру продажу, а тому дає можливість залучити більше клієнтів та зробити продажі передбачуванішими й контрольованішими», — пояснили в РІЕЛ.
«Це один із інструментів, який допомагає реалізовувати та будувати проєкти, особливо в непрості економічні часи та в умовах війни. Розстрочка дозволяє більшості покупців, які не мають повної суми на придбання, робити квартири доступнішими, а забудовнику — швидше продавати нерухомість.
Крім того, для деяких забудовників, які не мають фінансових запасів, розстрочка допомагає продовжувати будівництво розпочатих проєктів: перші внески від вартості квартир вкладаються в будівництво, забезпечуючи стабільний процес, а забудовник отримує постійне надходження коштів, стабілізацію продажів та лояльність покупців», — додав Носіковський.
Ірина Міхальова каже, що загалом на ринку зараз досить багато хороших пропозицій з розтермінування.
«Покупцям, які не можуть або не хочуть залучати банківський кредит, хочуть зафіксувати вартість покупки, мати індивідуальні умови платежів та готові внести 10−30% першого внеску, є з чого обирати. При чому не лише в столиці, й в інших регіонах України», — зазначила Міхальова.
Втім, пропозиції на ринку все ж відрізняються, що, як кажуть в KAN Development, можна пояснити різними підходами забудовників до програм із розтермінування.
«На ринку зараз є два типи забудовників, що пропонують нерухомість із розтермінуванням платежів.
Перший тип — це фінансово стабільні девелопери, які можуть собі дозволити «чекати» гроші від покупців та використовують розтермінування, як інструмент продажів.
Другий тип — недобросовісні девелопери, які через розтермінування намагаються залучити фінансування для початку будівництва, а це дуже ризиковано для покупця", — пояснили в компанії.
Більшість забудовників пропонують розтермінування лише до моменту введення будинку в експлуатацію. Це означає, що покупець має обмежений час для виплат, і досить великі розміри щомісячних платежів. Це один із мінусів розтермінування, якого немає, наприклад, при купівлі житла у кредит (де терміни погашення можуть сягати 20 років і навіть більше). Але є й «довгі» програми. «Вони можливі, коли у забудовника є фінансова стабільність і міцна репутація», — кажуть у KAN Development.
Ось декілька пропозицій з розтермінування від забудовників.
KAN Development
Компанія пропонує безвідсоткове розтермінування до 5 років зі стартовим внеском від 10%. Одна з «фішок» програми — довгий термін, який не закінчується після вводу об'єкта в експлуатацію.
Як розказав забудовник, він запровадив програму безвідсоткового розтермінування минулого року, «що знизило бар'єр входу для покупців». Для цього, як стверджують у KAN Development, вони «свідомо поступилися частиною прибутку».
Девелопер РІЕЛ
Компанія обіцяє гнучкі умови розтермінування. У частині проєктів є можливість придбати нерухомість із мінімальним першим внеском від 10% вартості квартири.
«Решта суми ділиться на рівні частини та сплачується щомісяця або щокварталу у терміни до 2 років», — розказали в компанії.
У деяких житлових комплексах можливе розтермінування на довший термін. Наприклад, у ЖК Brother (Київ), у другому пусковому комплексі, розтермінування пропонується до введення об'єкту в експлуатацію (планується у другому кварталі 2028 року).
Як пояснили у компанії, вони знизили перший внесок із 30% до 10% на нерухомість у частині своїх проєктів. «Крім того, ціна у договорі фіксується в доларах на момент його підписання, без додаткових націнок чи коливань протягом періоду виплат. Це робить умови передбачуваними», — пояснив девелопер.
DIM
Діє програма розстрочки до 5 років із першим внеском від 30%.
Окремо пропонується програма з гнучкими умовами оплати: покупець робить перший внесок від 30% до моменту завершення будівництва, а решту суми сплачує протягом двох років після готовності обʼєкта.
Цікаво, що розстрочку можна оформити навіть на перший внесок (його розбивають на 2−3 платежі, залежно від ЖК та подальших умов договору).
Існує ще один варіант: покупець до введення будинку в експлуатацію сплачує фіксовану суму за обрану нерухомість, а після завершення будівництва може проживати у власній квартирі та виплачувати решту коштів за зручним графіком протягом 1,5 — 5 років, залежно від об'єкта.
Як розказали «Мінфіну» у компанії, з червня до серпня цього року діяла також програма довгострокової розстрочки в гривні строком до 10 років із можливістю дострокового погашення. Умови такі — ставка 10% річних (для військових — до 8%), перши внесок — від 30% від вартості житла. Програма планувалася, як пілотний проєкт у великих комплексах квартальної забудови, таких як «Метрополіс», Lucky Land та Park Lake City. Але, зважаючи на попит, її продовжили до кінця літа. «Далі оцінюватимемо результати та плануватимемо можливе продовження у наступний період», — каже Носіковський.
Alliance Novobud
Забудовник теж пропонує гнучкі умови з розтермінування.
«Можна оформити як на короткий, так і на довгий термін. Є варіанти із дорожчанням, такі програми, зазвичай, працюють на довгий термін, є і без — коли розтермінування на короткий строк і з першим внеском від 30%, наприклад. Загалом під кожний проєкт ми пропонуємо досить великий вибір програм розтермінувань, які, що важливо, регулярно переглядаються, відповідно до ситуації на ринку», — каже Міхальова.
За її словами, протягом останніх років почастішали запити щодо збільшення строку розтермінування, на що компанія відреагувала.
«На старті будівництва ми можемо запропонувати довші строки розтермінування — 12, 24, 36 місяців. Тому що, зазвичай, розтермінування надається до моменту введення проєкту в експлуатацію. Також часті запити від покупців на зменшення першого внеску. Сьогодні перший внесок у нас може бути як 10%, так і 50%. Все залежить від ступеня готовності проєкту, видових та якісних характеристик квартири», — розказала Міхальова.
Інтергал-Буд
Як розказав «Мінфіну» Костянтин Чумак, керівник центрального відділу продажу компанії Інтергал-Буд, у них діє більше 12 проектів у Києві та передмісті, і по кожному умови можуть відрізнятися.
Загальні правила розтермінування такі:
- перший внесок — від 30%
- термін — від 3 місяців до 3 років
- щомісячна або щоквартальна сплата внеску
- дострокове погашення без штрафних санкцій
- воєнні ризики компанія бере на себе — покупці не несуть додаткових витрат.
За словами Чумака, раніше покупці активно брали довгі розтермінування на кілька років. Тепер попит змістився на короткі терміни або державну програму «єОселя». «Компанія не пропонує надто довгі програми (5−10 років), оскільки для цього існують іпотечні рішення від банків», — зазначив він.
Чи варто боятися «валютної прив'язки»
Окреме питання — як ставитися до привʼязки до курсу долара чи євро, що часто пропонують забудовники в програмах розтермінування.
У KAN Development кажуть, що прописують у договорах прив’язку до долара. «Це насамперед інструмент захисту інтересів наших клієнтів і гарантія завершення будівництва. Більшість будматеріалів та обладнання закуповуються за валюту, і значні курсові коливання можуть поставити під загрозу фінансування проєкту та його добудову у компаній, які не використовують такий механізм. Це стандартна світова практика для довгострокових проєктів та важливий захисний механізм», — пояснили в компанії.
У РІЕЛ також зазначили, що при розтермінуванні ціна у договорі фіксується із прив'язкою до курсу долара. «Це виключає подальші коливання у процесі виплат та є значною перевагою для покупця, у разі подальшого зростання курсу. Але рішення завжди залишається за інвестором», — кажуть у компанії.
Тобто забудовники стверджують, що при підписанні договору фіксують діючу ціну у гривні на курс долара. А потім цінник змінюється вже лише під тиском курсових коливань (якщо вони є). А от цінник у гривні вже не змінюється (хоча для інших покупців він зростає, залежно від стадії будівельних робіт).
Міхальова зазначила, що їх компанія також практикує розтермінування з прив’язкою до валютного курсу. «Це відповідає реаліям ринку та допомагає зберегти баланс між інтересами покупців та стабільністю роботи девелопера. Для клієнта це означає, що вартість житла залишається справедливою й прив’язаною до об'єктивних економічних показників», — каже вона.
Та, за словами Міхальової, є й ризики.
«Ми завжди підкреслюємо, що прив’язка до валюти потребує зваженого підходу: покупцеві варто враховувати можливі коливання курсу та планувати фінансові зобов’язання із запасом», — зазначила Міхальова.
Ще гірше, якщо забудовник взагалі не акцентує увагу на «валютній» складовій, скажімо, прописуючи цей пункт дрібним шрифтом. Або запроваджує різного роду підвищувальні коефіцієнти, залежні від валютного курсу. У цьому випадку, покупець ризикує значно переплатити за нерухомість.
Як вибирати програму?
Оскільки розтермінування — це не банківський кредит, і в борг вам дає сам забудовник, у договорах можливі нюанси, які можуть виявитися, мʼяко кажучи, не зовсім приємними для покупця.
Тому експерти радять уважно обирати компанію-забудовника та читати договір розтермінування.
«Насамперед зважайте на надійність забудовника. Важливо подивитися на реалізовані проєкти та динаміку їх введення в експлуатацію. На жаль, ми бачимо на ринку приклади, коли об'єкти затримуються на роки або не завершуються зовсім. По-друге, варто враховувати якість і концепцію житлового комплексу (що ви отримуєте за свої гроші)», — радять у KAN Development.
«Важливо звертати увагу на тривалість періоду розтермінування та можливість його продовження, графік платежів, фіксацію вартості у договорі, прив’язку ціни до гривні чи до валюти, а ще — на передбачені штрафи за дострокове погашення чи затримку тощо», — кажуть у РІЕЛ.
Носіковський радить ретельно вивчити всі умови перед підписанням договору.
«На ринку існують різні види розстрочки: деякі забудовники фіксують остаточну ціну на момент підписання договору, у деяких — вартість квадрату може зростати в міру завершення етапів будівництва, а є й розстрочка з прив’язкою до курсу долара або конкретних строків і сум оплати. Потрібно визначитися з умовами сплати першого внеску: на ринку пропозиції коливаються від 10% до 50% вартості обраної квартири (у більшості випадків — від 10 до 30%). Від розміру першого внеску можуть залежати подальші умови договору, зміна вартості тощо.
Обов’язково перевірте: чи є можливість дострокового погашення розстрочки без штрафів або додаткових оплат; який графік платежів передбачено договором, щоб він відповідав вашим можливостям та доходам; чи є додаткові комісії за обслуговування договору розстрочки; чи чітко прописані строки оплат і завершення будівництва та на якому етапі фіксується право власності; чи передбачені штрафи або пеня за прострочення платежів.
Якщо покупець не повністю розбирається у правових нюансах, рекомендуємо проконсультуватися з юристом", — каже Носіковський.
Читайте також: БТІ змінює умови роботи: на довідку доведеться чекати місяць і заплатити за неї більше
Він також додав: у програм розтермінування є як переваги, так і недоліки. Серед перших — можливість купити житло, не маючи на руках усієї суми, гнучкість та адаптивність умов, а також мінімальне здорожчання квадратних метрів і відсутність додаткових річних відсотків. Серед мінусів — можливе зростання вартості квадратного метру при купівлі у розстрочку, іноді — приховані платежі, короткі терміни програм (у більшості випадків — до завершення будівництва, або від 1 до 3 років), наявність пені за несвоєчасні платежі, а головне — відсутність права власності до повного розрахунку за квартиру.
«Та водночас такий інструмент, як розтермінування від забудовника, — це майже єдина альтернатива державним програмам. Якщо умовами держпрограм скористатися можуть не всі, то розстрочка від забудовників не вимагає підтвердження фінансового стану, довідок чи інших документів, що засвідчують платоспроможність покупця», — додав Носіковський.
Як забудовники змінюватимуть продажі з розтермінуванням
Міхальова каже, що найчастіші запити клієнтів — зробити умови розтермінування найбільш наближеними до умов програми «єОселя».
«Ми регулярно переглядаємо умови наших програм та «підганяємо» їх під «єОселю». І якщо зі ставками та розмірами перших внесків це зробити легше, то збільшити термін кредитування до 10 чи навіть 20 років — поки що нереально», — підсумувала Ірина Міхальова.
Читайте також: Як інвестувати в українську нерухомість з бюджетом до $3 тис.
На думку Носіковського, в подальшому забудовники можуть пропонувати спеціальні умови для певних категорій громадян, наприклад, військових, лікарів та ВПО. Також можливе зменшення першого внеску до 10−15%, фіксація ставок у гривні, подовження термінів розстрочки до 5−7 років та стратегічніша взаємодія з банками у межах держпрограми «єОселя».