Про які недоліки може йти мова? У Мінрозвитку повідомили, що до них належать, зокрема, проблеми із конструкціями, дахом, фундаментом, іншими елементами будинку. Власникам житла, що їх виявили, доведеться замовити обстеження будівлі у сертифікованого фахівця і надати його результати забудовнику. Той повинен протягом 30 днів запропонувати методи та терміни усунення недоліків.
За словами столичного рієлтора та юриста Ірини Луханіної, нові гарантії можуть вплинути на вартість нерухомості, плюс — на практиці може з'явитися чимало нюансів використання такої опції.
«Мінфін» розбирався, як працюватиме гарантія на новобудови.
Читайте також: Пастка другої квартири: куди інвестувати 50 тис. доларів за кордоном
Гарантії на дах, стіни та труби
10 вересня Кабмін повідомив, що підтримав ініціативу Міністерства у справах громад, територій та внутрішньо переміщених осіб щодо запровадження щонайменше 10-річної гарантії на якість нових об'єктів нерухомості — від моменту їх здачі в експлуатацію.
Нові правила запрацюють після внесення змін до Цивільного кодексу та Законів «Про регулювання містобудівної діяльності» та «Про захист прав споживачів». Для цього уряд має подати до Ради відповідний законопроєкт із переліком змін. Зазначимо, що поки що такого проєкту немає, профільне міністерство над ним тільки працює.
Заступник міністра у справах громад, територій та ВПО Наталія Козловська так пояснила нововведення, що готуються: «Людина, яка купує нерухомість, має бути захищена не тільки на момент її придбання. Ми пропонуємо запустити щонайменше 10-річну гарантію на якість об'єкта.
Якщо протягом цього часу власник виявить недоліки, що впливають на експлуатаційну придатність нерухомості, він зможе вимагати від замовника їх усунути. Якщо власник усуне недоліки самостійно, замовник має відшкодувати ці витрати".
Протягом «гарантійного терміну» за якість новобудов відповідатиме замовник будівництва або його правонаступник. Нові правила стосуватимуться завершених об'єктів, прийнятих в експлуатацію (за винятком тих, що збудовані на підставі будівельного паспорта та окремих об'єктів із незначними наслідками СС1, роботи на яких виконувались господарським способом). Простіше кажучи, під нові гарантії потрапить більшість серійних новобудов, окрім тих, що споруджують невеликі приватні забудовники під виглядом «індивідуального будівництва» чи «дачних будиночків».
У профільному міністерстві пояснили алгоритм «гарантійного обслуговування» будинків:
- Виявивши недоліки, власник нерухомості повідомляє про них замовнику будівництва.
- Приймаються лише претензії щодо якості, що впливають на експлуатаційну придатність нерухомості (проблеми з конструкціями, дахом, фундаментом тощо). Як показує практика, усунення таких недоліків є одним із найдорожчих, і часто просто не по кишені мешканцям.
- Виявлені недоліки мають бути підтверджені експертизою та звітом сертифікованого спеціаліста. Поки що незрозуміло, хто має платити за такі роботи, адже коштують вони недешево. Не виключено, що щонайменше на першому етапі оплачувати експертизу доведеться власникам нерухомості, але пізніше вони можуть вимагати включити ці витрати в компенсацію від забудовника.
- Замовник будівництва протягом 30 днів має запропонувати, як і в які терміни усунути недоліки, або дати обґрунтовану відмову.
- Власник нерухомості узгоджує запропонований спосіб або від нього відмовляється (на це відведуть 7 днів).
- Після погоджень замовник будівництва усуває недоліки в обумовлений термін.
- Власник може усунути недоліки самостійно або із залученням інших фахівців. У цьому випадку замовник будівництва має повністю компенсувати витрати на ремонт.
«Покупцям подібні гарантії справді потрібні. Причому йдеться не про криво встановлені двері або подряпане підвіконня. Проблеми з фасадом, покрівлею, фундаментом, гідроізоляцією, інженерними системами неможливо достовірно виявити під час придбання квартири. Іноді вони спливають лише за декілька років, а їхнє усунення коштує, м'яко кажучи, недешево», — зазначає Ірина Луханіна.
«Ось лише останні два кейси. В одному з нових ЖК у власників двоярусної квартири підтікає дах, через що вже зіпсовано дорогий ремонт. В іншій новобудові проблеми із підземним паркінгом — після дощів там сиріють стіни. Найімовірніше, проблема із гідроізоляцією. Зрозуміло, що усувати все це мешканцям доведеться власним коштом, а бюджети на такі роботи просто зашкалюють. Тому запуск гарантій на такі „капітальні проблеми“ суттєво полегшить життя власникам квартир», — додав голова агентства «КиївДімСервіс» Андрій Романов.
Але як гарантії на новобудови можуть спрацювати на практиці?
Читайте також: Здаєте квартиру за 15 тис. грн на місяць: скільки доведеться віддати державі
Нюанси «сервісного обслуговування»
Експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть: багато чого залежатиме від того, як законодавці випишуть особливості «гарантійного обслуговування» багатоповерхівок.
«Важливо, що скористатися гарантією повинен мати можливість не лише перший покупець квартири у забудовника, а й наступний власник, який придбав її вже на вторинному ринку», — зазначає Луханіна.
Вона також задається питанням, хто виконуватиме гарантійні зобов'язання через сім, вісім чи десять років, якщо компанія, яка будувала будинок, до цього часу вже закриється чи не матиме активів?
«Можна записати в законі право власника вимагати ремонту або повернути витрачені на нього гроші. Але якщо стягувати їх немає з кого, власнику квартири від цього права буде користі небагато. Тому разом із десятирічною гарантією має з'явитися зрозумілий механізм, який забезпечить її грошима: страхування відповідальності, гарантійний фонд, резерв або інший інструмент, який не залежить від того, чи існує через десять років конкретна юридична особа.
Якщо такий механізм з'явиться, це справді посилить захист покупця. А для девелопера якість будинку припинить закінчуватися того дня, коли покупцю передали ключі. Якщо ж фінансового механізму не буде, все виявиться значно прозаїчнішим: гарантія є на десять років, а гарант — доки існує", — зазначила Луханіна.
З нею згоден і Романов. «Як зараз могли б вимагати гарантії мешканці будинків „Аркади“ чи „Укрбуду“, якщо самих компаній вже давно немає на ринку. Якщо законодавчо не пропишуть механізм „гарантій на гарантії“, на практиці робочого механізму не буде», — упевнений експерт.
Забудовники мають свій інтерес. За словами керівника департаменту маркетингу компанії «Альянс Новобуд» Ірини Міхальової, важливо, щоб у підзаконних актах були чітко розмежовані будівельні недоліки, природне зношування, неналежна експлуатація будинку, втручання власників у конструкції та пошкодження внаслідок військових дій.
«Також потрібно визначити прозорий порядок проведення експертизи та оскарження її результатів. Без цього є ризики тривалих суперечок між власниками, керуючими компаніями, підрядниками та замовниками будівництва», — зазначила Міхальова. Тобто вже зараз зрозуміло, що компенсувати «все підряд» забудовники не мають наміру.
Що буде з цінами на «гарантійні квартири»
Запуск гарантій на новобудови може вплинути на цінники на житло, причому як на первинці, так і на вторинному ринку.
«Найімовірніше, за нововведення доведеться доплачувати самим покупцям. Будь-які додаткові зобов'язання забудовника коштують грошей. Контроль якості будівництва, усунення дефектів протягом десяти років, експертизи, можливі судові витрати — бізнес це враховуватиме», — каже Ірина Луханіна.
При цьому великої націнки на квадратні метри вона не очікує, оскільки ринкова вартість залежить не лише від собівартості та передбачуваних витрат забудовника, а й насамперед від реального платоспроможного попиту та конкуренції.
«Тому частина додаткових витрат може потрапити до ціни, а частину — девелоперу доведеться взяти на себе», — каже Луханіна.
Керівник департаменту маркетингу компанії «Альянс Новобуд» Ірина Міхальова вважає, що різкого подорожчання житла в новобудовах через запуск гарантій не буде. При цьому певні витрати з боку забудовників можуть знадобитися на формування резервів на гарантійне обслуговування, додатковий контроль якості, страхування відповідальності та документальний супровід звернень. «Але в загальній структурі собівартості будівництва це не повинно стати визначальним чинником ціноутворення», — сказала «Мінфіну» Міхальова.
Щодо вторинки, то тут можуть бути зміни щодо цінників на квартири в так званих старих нових будинках, тобто побудованих нещодавно, але які вже вийшли на вторинний ринок нерухомості.
«Уявимо два схожі ЖК одного віку. В одному ще діє гарантія, забудовник працює, і зрозуміло, до кого звертатися у разі серйозних проблем. В іншому — компанія давно зникла і пред'являти претензії фактично немає кому. Для покупця це вже два різні за якістю активи, навіть якщо самі квартири зовні схожі», — пояснює Луханіна. Тобто на вторинному ринку квартира «з гарантією», найімовірніше, коштуватиме дорожче, ніж без такої. Рієлтори кажуть, що різниця в ціні може досягати 7−10%, а це щонайменше декілька тисяч доларів.