Не житлом і комерцією єдиними: в яку нерухомість можуть інвестувати українці

Юрист, керівник та співзасновник сервісу Monitor.Estate Володимир Копоть вважає, що найперше, на що варто зважити інвестору, який має намір вкластися в нерухомість, це:

  • ризики — кошти мають бути збережені, заробіток може бути невеликий, але він має бути;
  • інвестиції в нерухомість — це гра «в довгу». Підхід «купити, щоб відразу продати» — це, радше, спекуляція, а не інвестиція, адже отримувати таким чином пасивний дохід навряд чи вдасться.

Спектр інструментів інвестування в дохідну нерухомість доволі широкий. До них належать, житло, комерція, закордонна нерухомість, земля, REIT-фонди тощо. Володимир Копоть зупинився на особливостях, дохідності і недоліках декількох із найпопулярніших напрямків.

  • Житлова нерухомість під оренду.

Ціна входу — від 750 $/кв м. Дохідність — 6−7%. До переваг належить наявність фізичного об'єкту, щомісячна виплата. Серед недоліків: амортизація, зміна курсу валют.

  • Котеджні будинки.

Ціна входу — від $55 тис. за об'єкт. Дохідність — 10−15%. Переваги: наявність фізичного активу, прогнозоване зростання ціни активу від 30% від початкової ціни, можливість оренди. Недоліки: дохід залежить від роботи керуючої компанії та попиту на об'єкт.

  • Земельна ділянка.

Поріг входу — в середньому оцінюється від $3 тис. за гектар, хоча все залежить від ділянки. Дохідність від орендної плати становить 7−8%, але кінцева мета — через 4−5 років продати актив, коли він, за оцінками аналітиків, зросте у ціні, щонайменше, удвічі.

Серед переваг: наявність фізичного активу, прогнозоване зростання вартості до 70% від початкової, вічний актив.

До недоліків належить те, що дохідність залежить від роботи керуючої компанії та місцезнаходження ділянки, родючість її грунтів.

  • Апартаменти у готельних комплексах.

Ціна входу — в середньому від 2 500 $/кв м. Прогнозована дохідність — 12−15%.

Переваги: у інвестора є право власності на об'єкт. Також він має право скористатися апартаментами для відпочинку. Плюс щомісячна виплата в районі $600.

Обов’язково укладається договір із керуючою компанією, яка займатиметься активом.

До недоліків можна віднести те, що дохід залежить від роботи керуючої компанії і також від сезонності. Не у всіх регіонах України завантаженість цілий рік становить 90%, орієнтуватися варто на близько 50−60%.

  • REITи

Ціна входу в українських реаліях — від $5,5 тис. Інвестор купує сертифікат на володіння квадратними метрами, права власності на об'єкт немає. Прогнозована дохідність — 8−10%.

Із переваг те, що такі REITи працюють з комерційною нерухомістю, де вже є орендарі із укладеними угодами оренди на довгі 20−30 років. Дохідність інвестора розраховується не тільки з орендної плати, а й від виручки орендарів. Відповідно, якщо ціни товарів та послуг зростають, то і дохідність інвестора збільшується.

Із недоліків — немає гарантій як щодо повернення основної суми інвестицій, так і щодо отримання будь-яких доходів через валютні ризики, зміну ринкової вартості об'єкту тощо.

  • Споживчі товариства.

Ціна входу — від 10 тис. $/кв м. Укладається безстроковий договір. Інвестор стає, по суті, членом товариства, і компанія займається управлінням об'єктом, в якому є його частка. Дохідність — 12−15%.

Із переваг — об'єктом керує переважно великий готельний оператор, який має вже власний бренд і великий досвід. Виплата може здійснюватись щомісяця, поквартально, щороку — залежить від домовленостей.

Недоліки — дохід залежить від роботи керуючої компанії та сезонності.

Щоб правильно оцінити привабливість того чи іншого об'єкту, з погляду інвестування, варто оцінити його за такими основними параметрами, як ціна, локація, ризики, фінансова модель, керуюча компанія.

Крім того, на ефективність інвестування впливає: прибутковість, витрати, приховані платежі, період окупності, маркетинг, податки.

Важливо також визначитися зі стратегією інвестування: пасивна або активна, короткострокова або довгострокова, агресивна або консервативна, грошовий потік або капіталізація, рівень толерантності до ризиків.

«Якщо ви інвестуєте у нерухомість Дубаю, то це агресивна, короткострокова стратегія. Якщо у Буковелі чи Яремчі, то це консервативна довгострокова стратегія, і тут однозначно про грошовий потік», — пояснив Володимир Копоть.

Читайте також: Бюджетні інвестиції в нерухомість: як стати власником 3 кв м і отримати дохід від 8% річних

Інвестиції у «квадрати» на Заході України: скільки можна заробити

Ситуацію на українському ринку нерухомості Марк Марченко, CEO, засновник SENSAR Development, оцінює, як складну. Водночас, каже, що вигідно вкластися і добре заробити є можливість, особливо на «квадратах» у західних регіонах країни, куди сьогодні перемістився центр попиту.

«На сьогодні ми добудовуємо наш перший комплекс, який розпочали будувати в листопаді минулого року. Це Smart House у Львові, який містить смарт-квартири площею від 13 кв м. Також ведеться будівництво Smart Hill в Яремче — це великий об'єкт, майже 11 тис. кв м. Наступного року планується ще два проєкти, в яких планування також стартують від 12−13 кв м. Окрім малого метражу, їх перевагою є наявність готельного оператора. Під його управління інвестор може віддати свої апартаменти, або ж використовувати їх для власного проживання», — розповів Марк Марченко.

На форматі «смарт» компанія зосередилася не випадково — насправді, такий запит диктує ринок. За словами CEO, засновника SENSAR Development, війна вдарила по доходах населення, люди менше готові вкладати у «квадрати» й менше платити за оренду.

«Інвестиції у нерухомість трансформувалися. Якщо до війни популярними були квартири від 30 кв м, то зараз акцент на апартаментах, готельних номерах від 13 кв м. Мінімальний вхід із $36 тис. зменшився до $20 тис. Люди не готові довго чекати на повернення інвестицій, термін окупності з 11 років скоротився до 7, а прибутковість з 9% зросла до 12%», — підкреслив Марк Марченко.

Усі ці цифри, за словами експерта, цілком досяжні, якщо врахувати, що тренд на нерухомість змістився на захід України. Попит на житло — високий, завантаженість комплексів навіть влітку цього року досягла 90−100%, що є рекордом за усі часи. Взимку очікується, що цей показник буде на рівні 60−70%.

Крім того, інвестори можуть розраховувати не тільки на пасивний дохід від здачі в оренду. Є ще дохідність від перепродажу.

«Наведу конкретний приклад: у Smart House, будівництво якого ми розпочали у в середині листопада минулого року, продажі стартували з $1 500−1 600 за кв м. Сьогодні у нас продано все, залишилися п’ять квартир, які ми резервували за собою, і сьогодні ми їх викладаємо по $2 000 за кв м. Тобто дохідність на спекулятивній історії складає близько 30%», — порахував Марк Марченко.

Насамкінець він зауважив, що вивчивши багато закордонних ринків, не знайшов такої маржинальності, як в Україні. Експерт вважає, що це дуже вірне рішення — інвестувати в нерухомість України. Для українців це простіше, зрозуміліше, ближче. Головне — знайти надійного, добросовісного забудовника.

Читайте також: Одеса та Харків наздоганяють Київ: у яких містах України найбільше купують житло

10 + 1 причина купити нерухомість в Дубаї

Нерухомість в Дубаї — сьогодні ласий шматок для інвесторів із багатьох країн світу. Про це красномовно свідчать обсяги інвестицій у ринок. Костянтин Писаренко, фаундер The Capital, навів останню статистику. Лише за 10 місяців 2023 року в Дубаї було здійснено 100 тис. угод із продажу нерухомості на суму $83 млрд, вже на цей час можна говорити про приріст у понад $11 млрд, порівнюючи з успішним 2022 роком.

«Часто ринку нерухомості Дубаю закидають звинувачення, що він „роздутий“ і може провалитися, ставши своєрідною бульбашкою. Але Bubble Index від UBC Global свідчить зовсім про інше — ринки Дубай та Варшави, навпаки, є одними з найсильніших, у яких є найбільший запас для зростання», — каже Костянтин Писаренко.

Зараз Дубай зробив дуже цікаві умови для інвесторів: купуючи нерухомість на суму від 2 млн дирхамів (це приблизно 570 тис. доларів), можна отримати Золоту візу для себе і для всієї сім'ї. Паралельно інвестор набуває статусу фінансового резидента країни, що дає йому право реєструвати компанію і займатися бізнесом.

Експерт звернув увагу, що у 2023 році інвестиції у ринок нерухомості Дубаю набули дещо інших особливостей. Зокрема, 80−90% заходів розраховані на те, щоб грати «в довгу» — від 15−20 місяців.

«Зараз схема „зайшов, за 3−6 місяців продав“, як це було раніше, не працює», — підкреслив експерт.

Крім того, 80% об'єктів можуть не принести прибутку в перший рік: необхідна глибока аналітика, яка включає локацію, терміни інвестування, умови плану оплати та багато іншого.

«Ми робимо попередню аналітику кожного будинку, щоб було зрозуміло, чи є сенс в нього заходити, чи краще придбати вже щось готове, що є поруч», — наголосив фаундер The Capital.

Щодо дивідендів, які може принести нерухомість Дубаю від здачі в оренду, експерт називає максимум 30% — це дає так званий «дубайський фліпінг», тобто купівля нерухомості у застарілому фонді з обов’язковим капітальним ремонтом перед здачею в оренду. Від класичних моделей — короткострокової та довгострокової оренди можна розраховувати на дохід у 8−12% та 6−8% відповідно.

Серед інших переваг, які отримає інвестор в дубайські «квадрати», порівнюючи з європейськими, Костянтин Писаренко виділив такі:

  • низькі податки — 4%, порівнюючи з 5−45% у країнах Європи;
  • відсутність фінмоніторингу;
  • термін укладання угоди — від 1 години;
  • швидка окупність — до 15 років;
  • можливість розтермінування під 0%;
  • варіативність розрахунків — офіційний SWIFT платіж 0,5−1% до 7 робочих днів, готівка — до 6% декілька годин.

«Ще однією безсумнівною перевагою інвестицій у нерухомість Дубаю також є низькі ризики. Дубай входить до ТОП-10 найбезпечніших міст світу. Український інвестор сьогодні як ніколи розуміє ціну цьому», — резюмував Костянтин Писаренко.

Читайте також: Купівля навмання і перепродаж невикуплених метрів: як стати власником житла в Дубаї