Купівля нерухомості у Болгарії: ціна, нюанси сервісу та підрахунку «квадратів»

Що відбувається з цінами

Для ринку болгарської нерухомості 2022 рік був особливо успішним. У першому півріччі ціни на студії, апартаменти та приватні будинки зросли майже на 15%, що стало найвищим показником із 2008 року.

«Ще на початку 2022 року нерухомість у Болгарії була однією з найбюджетніших, порівнюючи з іншими європейськими країнами. Квартиру-студію можна було придбати за ціною від €18 тис. Тепер дешево — вже не про Болгарію. Ціни на нерухомість суттєво зросли, у деяких локаціях — майже вдвічі, це стосується і продажу, і оренди», — каже Ірина Кнорр, власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Активізації ринку сприяли декілька факторів. Перший пов'язаний з високою інфляцією, зростанням вартості будівельних матеріалів, послуг, енергоносіїв, зарплат.

Другий — підвищення попиту з боку місцевого населення. Болгари розглядають нерухомість, як надійну інвестицію. Багато з них їдуть працювати за кордон, а зароблені кошти вкладають у квартири у своїй же країні.

Болгарські «квадрати» до вподоби також іноземцям. Вони стали тим третім фактором, який зіграв на користь ринку. Британці, німці, поляки та ізраїльтяни охоче купували житло, щоб у період відпусток відпочити на морі, а решту часу — здавати в оренду. Але найбільше болгарська нерухомість завдячує українцям. За даними ООН, до Болгарії у пошуках прихистку від війни приїхали 164 тис. українських біженців. Така кількість не пройшла непомітно ані для ринку купівлі-продажу, ані для оренди.

Ціни на нерухомість Болгарії на початку 2022 та 2023 років

До початку цього року, як і в більшості європейських країн, ціни на нерухомість у Болгарії пригальмували: зростання ключової ставки місцевого центробанку спровокувало здорожчання іпотеки, тож внутрішній попит на житло знизився, а іноземні інвестори зайняли вичікувальну позицію.

У відносно спокійному режимі ринок пройшов першу половину 2023 року. А зараз, під осінь, знову пожвавився. Зокрема, з’явилося багато пропозицій на продаж житла.

«Практика показує, що у вересні та жовтні у нас бум продажу курортних квартир, які після сезону знову з'являються у продажу. Загалом, на мою думку, ціни до кінця року не зростатимуть, проте, точно не знижуватимуться», — каже власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

За словами експертки, зараз оптимальний час для купівлі житла для тих, хто шукає бюджетні варіанти, оскільки квартири з прайсами до €80 тис. розходяться дуже швидко.

Загалом, квадратний метр, скажімо, на Сонячному Березі коштує в середньому €1 000, у Heceбиpі — €900, Πоморіє — €750, Банско — €900. Найдорожчою залишається столиця Софія, вартість «квадрата» тут в середньому становить €1 500.

Читайте також: Висока надійність, низька дохідність: для чого варто купувати нерухомість у Німеччині

Де і чому купують українці

За оцінками агенції закордонної нерухомості VRC, попит серед українців на болгарську нерухомість за останніх півтора року збільшився втричі.

«Раніше українці не особливо вважали Болгарію зарубіжжям і не інвестували у цю локацію. Тепер же це територія прихистку для тих, хто біжить від нестабільності в Україні», — пояснює Ірина Кнорр.

Для українського покупця Болгарія має декілька переваг. Насамперед, це країна, що максимально близька за менталітетом та мовою, крім того, знаходиться поблизу кордону з Україною, що дуже зручно, з погляду логістики.

Крім того, фінансовий моніторинг у Болгарії не такий суворий, порівнюючи з іншими країнами ЄС. Більшість банків не проявляють надмірної вимогливості. Плюс існують варіанти з персональними домовленостями і частковою оплатою кешем.

Тому дедалі більше українців обирають Болгарію не тільки як місце, де можна перебути важкі часи у повній безпеці та недалеко від дому, але й як можливість «припаркувати» свої кошти та непогано заробити.

Найактивніше українці купують житло у Софії, Варні, а також у курортних локаціях — Золоті піски, Сонячний берег, Светий Влас та Несебир. Ціни тут, за болгарськими мірками, доволі високі.

«Знайти варіант однокімнатної квартири близько 30 кв м за менш ніж €30 тис. майже неможливо. „Квадрати“ на морському узбережжі — Золоті піски, Светий Влас, Сонячний берег — стартують від €30 тис. У Варні ціни однокімнатних квартир від €80 тис., у Софії — ще вище, залежно від району, — можуть сягати і €120 тис., і навіть €200 тис.», — розповідає експертка.

Як купити та за що доведеться платити

Придбати нерухомість у Болгарії нескладно. Якщо це «первинка», купувати можна дистанційно, близько 60−70% угод відбувається саме таким чином. Якщо це «вторинка», обов'язковою є присутність покупця на переглядах.

Оформлення відбувається у нотаріуса при особистій присутності чи за довіреністю на агента покупця.

«При особистій присутності все проходить дуже швидко. Зазвичай, клієнт приїжджає на тиждень до Болгарії, його зустрічає агент і показує варіанти заздалегідь дистанційно обраного житла. Якщо клієнт зупиняється на якомусь, вноситься аванс і ми відразу виходимо на угоду», — розповідає Ірина Кнорр.

Увесь процес займає максимум тиждень. Найголовніше, щоб документи були вже готовими у продавця, а покупець повинен подбати про те, щоб кошти були підготовлені до угоди.

Основні витрати, які несе покупець, — на адвоката та нотаріуса. Сума залежить від ставки, яку просить фахівець. Наприклад, за операцію нотаріус бере 4% від кадастрової вартості. Розмір кадастрової вартості залежить від року будівництва будинку. У старих будинків вона може становити навіть 30% від ринкової вартості, але чим новіший будинок, тим цей розрив зменшується.

Загалом, витрати на оформлення — не більше 5% від вартості об'єкта.

Купивши квартиру, власник повинен укласти договір із керуючою компанією на обслуговування комплексу. Сюди входить прибирання території, чищення басейну, послуги садівника тощо. За це керуюча компанія бере від €4 до €12 за кв м на рік. За квартиру 30 кв м річна такса підтримки складе в середньому €240.

До щорічних платежів також належить податок на нерухомість. Він залежить від локації нерухомості і встановлюється муніципалітетом. Ставки податку невеликі — від 0,1 до 0,45% від оціночної вартості квартири. Тобто за квартиру-студію на рік треба буде заплатити від €20, за величезні апартаменти — до €70.

Під час продажу оплачується податок на приріст капіталу. Він становить 10% від різниці між вартістю купівлі та продажу майна.

Читайте також: Українці скуповують нерухомість у Туреччині і Іспанії: 5 способів обійти обмеження і вивести кошти

Скільки можна заробити на болгарських квадратах

Ринок нерухомості у Болгарії доволі стабільний, особливих цінових стрибків на ньому не відбувається. Тому варіант купівлі квартири з метою перепродажу рієлтори не радять розглядати. Інша справа — інвестиції в нерухомість для здачі в оренду. Тут Болгарія, порівнюючи з іншими країнами європейської зони, є дійсно вигідною.

«Для консервативної Європи, де показники 4% річних вважаються чудовими, Болгарія є набагато привабливішою. Середня дохідність з оренди у Софії, скажімо, — близько 6% річних, у Варні — близько 8%», — зауважує власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Але, за словами експертки, практика показує, що вигідніше купувати для заробітку на здачі в оренду саме в курортних містах. За квартиру, яку у Варні здають за €300 на місяць, у Светий Влас та Сонячному березі можна отримати у високий сезон від €500 до €800.

Є квартири, які здаються до €1 500, — все залежить від інфраструктури комплексу та відстані до моря. Але варто мати на увазі, що курортні міста сильно залежать від сезону. І якщо влітку тут пікові ціни на оренду, то з вересня-жовтня вони різко йдуть на спад.

Чому «вторинка» вигідніша

У Болгарії, на переконання рієлторів, вигідніше інвестувати у «вторинку», причому від забудовника. Для українського ринку — це в новинку, а ось для болгарських девелоперів заробляти не тільки на продажу, а й на оренді, — цілком звична справа.

Як пояснює Ірина Кнорр, після введення будинку в експлуатацію, особливо якщо це відбувається напередодні сезону, велику частину квартир забудовники не виставляють на продаж, а передають на баланс своїй керуючій компанії. Вона, зі свого боку, здає житло в оренду. По завершенні сезону або коли забудовнику потрібні кошти на будівництво нового ЖК, ці квартири, або частину з них, продають. І тут для покупця з’являються гарні умови. Повністю готове і фактично нове житло покупець, у тому числі нерезидент, може купити у розстрочку на 3−5, а то й 10 років під невисокий відсоток.

«Наведу умови одного із забудовників. Якщо вносити 30% первинного внеску на готове житло, і 70% суми за квартиру платити поступово, то при розтермінуванні на 3 роки переплата становить 5% на залишок суми, на 5 років — 6,5% на залишок суми, а при розтермінуванні на 10 років переплата становитиме 9,7%. Це дуже зручно для наших покупців, у яких немає повної суми на купівлю, чи вони очікують продажу свого майна в Україні, проте є стабільне джерело доходу», — каже власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

Такі ж приблизно умови пропонують у банках, але взяти тут іпотеку значно складніше через бюрократичні проволочки.

До речі, розтермінування у забудовників також можна взяти і на стадії будівництва житла. При цьому воно буде безвідсотковим до моменту здачі об'єкта в експлуатацію. Після — вже передбачається відсоток.

Читайте також: Ринок нерухомості України: що буде з цінами, пропозицією і попитом

Реальні кейси інвестицій

Варіант 1: купівля для здачі в оренду готового житла з ремонтом, меблями та технікою від забудовника у містах на узбережжі Чорного моря

Купуємо готову квартиру-студію площею 36 кв м і вартістю € 45 500. Оплачуємо 30% первинного внеску (€13 650). Залишок виплачуємо у розтермінування на 3 роки (здорожчання 5%), на 5 років (здорожчання 6,5%) чи на 10 років (здорожчання 9,7%).

Можемо відразу самі жити у квартирі, або ж здавати в оренду й отримувати дохід, який частково перекриватиме платежі забудовнику.

Якщо говорити про ставки оренди житла на узбережжі, то у комплексах із потужною інфраструктурою оренда коливається у таких рамках: влітку 700−800 €/місяць, з вересня 300 €/місяць, оренда в несезон 150−200 €/місяць.

Варіант 2: Купівлі квартири від забудовника для перепродажу, на прикладі об'єкта у місті Софія

Купуємо однокімнатну квартиру площею 60 кв м за €84 000 у розстрочку. Вносимо 30% первинного внеску (€25 200), залишок виплачуємо до отримання ключів у 2025 році (2 роки безвідсоткового розтермінування).

Продаємо квартиру через рік, погасивши лише 50% суми з розтермінування із заробітком від 10% річних (консервативне зростання в міру будівництва комплексу та зростання ринку нерухомості).

Моменти, про які покупцеві не скажуть

Купівля житла у Болгарії далеко не завжди відбувається гладко, як це може видатися на перший погляд. За словами рієлторки Ірини Кнорр, є ціла низка типових «сюрпризів» для нового власника квартири, які можуть залишити негативні враження та навіть призвести до фінансових втрат.

Наприклад, після оформлення угоди купівлі-продажу необхідно подати декларацію до місцевої податкової за місцем знаходження об'єкту.

«При оформленні це може зробити нотаріус, проте, практика показує, що далеко не всі нотаріуси такі відповідальні. Були прецеденти, коли люди подавали декларацію наприкінці року із запізненням та були вимушені платити пеню», — каже експертка.

До речі, оригінал нотаріального акта після правочину у нотаріуса виходить лише через 5 робочих днів. Також у Болгарії немає поняття прописки, у зрозумілому для українців визначенні.

Протягом 30 днів після укладення угоди новий власник повинен оформити лічильники на себе, тобто отримати договори на надання комунальних послуг. Якщо цього не зробити, то можна знову ж таки отримати штраф.

Відразу варто сповістити управляючу компанію про зміну власника, інакше — є шанс гасити борги свого попередника.

«Стосовно управління: перед купівлею деталізуйте таксу підтримки (обслуговування), у деяких комплексах вона надто висока. Ще момент — Акти. У будинках з Актом 15 тариф на електрику вдвічі вищий за стандартний, це комерційний тариф. Його можна переоформити, але краще це робити до моменту придбання житла», — каже Ірина Кнорр.

Серед інших національних особливостей ринку нерухомості Болгарії, які в диковинку нерезидентам, зокрема, те, що вказана площа житла може відрізнятись від фактичної на 10−15%. Справа в тому, що у площу квартири в Болгарії, на відміну від України, включені також квадратні метри балконів, лоджій, коридора перед вхідними дверима тощо. Це не є порушенням, оскільки відповідає законодавству країни, але цю особливість іноземцям варто враховувати.

Розчарування очікує тих нерезидентів, які планували за «квадрати» отримати громадянство чи дозвіл на проживання в Болгарії.

«Купівля нерухомості автоматично не дасть громадянства чи ВНП», — підкреслює рієлторка.

Окремої уваги заслуговують нюанси планування квартир. Так, у будинках на чотири поверхи немає ліфтів. Немає також газового опалення, тільки кондиціонери на обігрів, але ці деталі краще уточнювати. Також відсутні у болгарських квартирах ванни, замість них є душові кабіни.

Що ще треба знати, так це те, що взимку в Болгарії біля моря в кожному комплексі живуть лише по 3−4 сім'ї, якщо це не комплекс, який працює цілий рік. Тому інфраструктура у більшості ЖК працює сезонно, і комплекс послуг та сервісів для мешканців можуть значно скорочувати, якщо не «заморожувати» взагалі.