Реальна вартість іпотеки

Американці в шоці від ставок за іпотекою (7%), в той час, як за минуле десятиліття всі звикли до 4%. Зрозуміло, що всі, хто зафіксував ставку в 4%, просто зубами тримаються за свої контракти. Через це обсяг угод із купівлі-продажу нерухомості на 20% нижче звичного рівня 2014−2019 років.

І тут українці можуть з посмішкою показувати американцям свої можливості. Запущена на відносно широке коло покупців програма «єОселя» дає ставку в 7% річних. Звісно, там є обмеження за ціною, за площею, й щодо того, скільки в тебе нерухомості вже може бути в наявності.

Але поглянемо на реальну ситуацію для того, хто орендує житло.

Американець може взяти іпотеку під 7% річних, в той час, як ФРС цілиться в інфляцію 2%, тобто реальна ставка за іпотекою буде 5%. Українець має змогу зафіксувати 7% річних, в той час, як НБУ цілиться в інфляцію у 5%, тобто реальна ставка 2% річних — такий рівень навіть в найкращі часи був унікальним для США.

І через це попит на програму в Україні просто шалений, але не така шалена пропозиція. Насправді, казка має суттєві ризики й трохи далека від звичної іпотеки.

Обмеження та ризики

Іпотека непільговим категоріям під 7% доступна на квартири у будинку, що будується, або який прийнятий в експлуатацію менш ніж 3 роки тому.

І тут пішли цікавинки.

1) Якщо об'єкт має бути не старше трьох років, це означає, що він ідеально підпадає під оподаткування, навіть якщо це перший продаж житла для особи, що ним володіє. Отже, автоматично +6,5% до ціни.

2) Продавець отримує грн на свій банківський рахунок. Якщо припустити, що в Україні багато охочих зараз мати гривню на рахунку, яку не можна відразу зняти, при таких сумах не можна навіть на депозит покласти з конвертацією (це потрібно понад 10 банків), то точно з фінансовою освітою щось не так. Отже, нас це викидує на ринок новобудов.

3) Обсяг житла, що ось-ось добудується і буде введений в експлуатацію, — не такий вагомий, тому будівельники всіма правдами та неправдами намагатимуться продати об'єкти, які ще будуються.

І тут ми знову виходимо на різнобарвну палітру ризиків:

  • середня затримка введення новобудови в експлуатацію щодо планового терміну складала під 2 роки. Повірити, що тут відбудеться суттєве покращення точнісінько сьогодні, складно, радше, відбудеться погіршення. Отже, варто сміливо додавати 2−4 роки від планової дати введення в експлуатацію до витрат на оренду житла.
  • друге питання — яка частина не буде введена в експлуатацію і через 5 років. Програма з самого початку створювалася, як підтримка для забудовників. Підтримка, тому що вони по вуха у проблемах. А недобудоване житло — це і близько не причина не погашати іпотеку, адже винні ви банку, який ще на самому початку віддав всі кошти забудовнику.

І якщо вам не пощастило потрапити на недобудову, то це не тільки втрата житла, це і непогашений кредит. У випадку неплатежів банк конфіскує об'єкт застави, в цьому випадку права на недобудоване житло, й реалізує його за тією ціною, яка буде на ринку: може 40%, а може 20% від початкової ціни. Але ви залишитесь винні різницю між обсягом непогашеного кредиту і виторгом, що банк отримав від реалізації застави (у цьому випадку небагато).

Тому пільгова іпотека «єОселя» — це не просто іпотечна програма для звичайних громадян. «єОселя» — це також досить ризиковий інвестиційний інструмент, який покликаний підживити стагнуючий будівельний ринок.

Читайте також: Гроші під матрац замість квартири: як зацікавити людей знову вкладати в нерухомість

Плюс, не забуваємо, що історія взяти кредит на 10−20 років під гарантії уряду України — це теж ризикова ідея само по собі. Не варто брати за непохитне правило, що всі ці роки всі 100% необхідних коштів для фінансування програми будуть в бюджеті, а тоді можна вийти на ринкову ставку, яка може бути ой як далеко від 7%.