Де інвесторам сьогодні шукати найпривабливіші та найвигідніші пропозиції та які ризики потрібно враховувати, розбиралися фахові експерти ринку нерухомості на конференції «Жити на відсотки».

Де і скільки ЖК будують в Україні?

Олена Унаньян, директорка з розвитку бізнесу ЛУН, зізналася, що її вразила рішучість українських інвесторів — вони продовжували купувати квартири у Києві навіть у березні та квітні 2022 року. При цьому забудовники продовжують працювати в Україні попри всі труднощі, наприклад, такі як відключення світла чи дефіцит робітників.

Експертка згадала, що у 2021 післяковідному році ситуація на ринку нерухомості була позитивна — девелопери активно запускали проєкти, на ринку нерухомості зростали ціни, дуже активно продавалися квартири. В середньому в квартал запускалося 100 ЖК.

Однак з початком повномасштабної війни ситуація змінилася. З лютого 2022 року по січень 2023 року в середньому в квартал запускалося по 34 ЖК, що на 68% менше. Починаючи з другого квартала 2023 року почалося відчутне поліпшення на ринку. Відтоді і по зараз темпи запуску на рівні 60 нових ЖК в квартал. Попри те, що динаміка не дуже позитивна, вона стабільна.

Загалом, з початку повномасштабної війни по листопад 2024 року в Україні запустили 500 ЖК. Серед регіонів-лідерів:

  • Львівська область — 146 ЖК,
  • Київ + область — 71 ЖК,
  • Закарпатська область — 59 ЖК,
  • Івано-Франківська — 53 ЖК,
  • Тернопільська — 42 ЖК.

Та найбільшим викликом для девелопера залишається — добудувати свої проєкти.

Так, з 2 кварталу 2022 року по 3 квартал 2024 року забудовники заявили про терміни для здачі в експлуатацію 1597 черг. При цьому 42% (672 черг) із заявлених черг здали, а 58% (925 черг) не здано.

Із тих черг, які здали, 15% здано вчасно, решта здали із затримками від 3 місяців до 2 років. Із тих черг, які не здали, здачу 30% черг перенесено на невизначений термін.

Найбільше квартир з 1.01.2023 по 30.09.2024 року здали такі девелопери:

Як змінилася вартість житла на первинці?

Олена Унаньян зауважила, що ціни у доларі за метр квадратний у новобудові з початку повномасштабного вторгнення найбільше зросли у таких містах:

  • Івано-Франківськ — 56%
  • Львів — 42%
  • Рівне — 42%
  • Ужгород — 41%
  • Чернівці — 27%

А найдорожчими містами України виявилися:

  • Львів — 1350 доларів за м. кв.;
  • Київ — 1300 доларів за м. кв.;
  • Ужгород — 1120 доларів за м. кв.;
  • Дніпро — 1090 доларів за м. кв.;
  • Вінниця — 980 доларів за м. кв.

До повномасштабної війни у цьому переліку не було таких міст, як Ужгород та Вінниця. Однак зараз вони демонструють зростання.

Чи інвестують українці сьогодні?

«Ми девелоперів запитували, яка доля у них інвестиційних угод. В Києві, станом на зараз, вона становить 13%. До повномасштабного це було більше третини в усіх девелоперів. У Львові 24% всіх угод. В Івано-Франківську — кожна третя квартира під інвестицію (33%)», — розповіла директорка з розвитку бізнесу ЛУН.

Нерухомість на вторинному ринку також купують досить стримано. Покупців найбільше цікавлять угоди вартістю 50 тис. доларів за площу 50 кв.метрів.

При цьому темпи продажу квартир на вторинці помітно зменшилися. У жовтні 2024 року квартири продаються майже в 1,5 рази повільніше, ніж рік тому, тобто в жовтні 2023 року.

Актуальні інсайти ринку нерухомості

В межах дискусії «Інвестиції в нерухомість: Україна vs Світ — де більша прибутковість?» експерти ринку розповіли, про які тренди та секрети ринку нерухомості потрібно знати кожному інвестору.

Олена Маленкова, Керуючий партнер в KDU Realty Group, виокремила 5 інсайтів:

  1. Рука інвестора має бути постійно на пульсі змін ринку нерухомості.
  2. Безпека вийшла не 1 місце.
  3. Якісний сервіс та можливість дистанційного продажу стали важливими для здійснення угод на ринку.
  4. Енергонезалежність має одне з ключових значень.
  5. Ринок почав швидше адаптовуватися до обстрілів. Якщо раніше після обстрілів та влучань на ринку нерухомості було десь 2 тижні затишшя, то тепер воно триває 3 години.

Експерт з інвестицій у нерухомість, інвестор, власник агентства нерухомості в Одесі Ірина Щучко виокремила ще один важливий тренд — українців почали цікавити інвестиції за кордоном.

«Ми почали займатися закордонною нерухомістю. До війни були такі мрії, але не було часу. Зараз 10% наших продажів — це нерухомість Одеси, а 90% — це інвестиції в інші країни. Перше правило: якщо ти інвестуєш у нерухомість, потрібно диверсифікувати», — зауважила експертка.

Освоїти закордонний ринок спробували не лише інвестори, але й українські девелопери. На початку повномасштабного вторгнення багато компаній дослідили ринок, прагнучи диверсифікувати за кордоном. Та будувати за кордон поїхали одиниці, зазначила Олена Унаньян.

«Девелопери поїхали, подивилися, як там математика працює, маржи там такої немає, і уявіть, більшість девелоперів, поїхавши туди, подивившись, що там відбувається, маючи безпечне небо над головою, маючи можливості будувати, вирішили «та ні, ми будемо будувати в Україні, з усією невизначеністю і небезпекою, яка є», — зауважила експертка.

Однак, за її словами, цей досвід був корисний для українських девелоперів, адже допоміг їм позбавитися відчуття меншовартості: «У нас девелопери вміють будувати дуже складні архітектурні проекти, вони у нас супер різноманітні, тому що ледь не кожному девелоперу після входу на новий ринок важливо побудувати проєкт, який буде їхньою візитівкою. І всі стараються».

Ризики для інвесторів

Інвестиції в нерухомість = ризики. З цим погодилися усі учасники дискусії. При цьому, ризики можуть бути як в Україні, так і за кордоном.

«Якщо ви колись захочете інвестувати у нерухомість за кордоном, то знайте, що ви найбільш незахищений інвестор. Бо це закордон. Ми для них нерезиденти. Для нас можуть змінювати податки, можуть приймати нові закони і ніхто нас не захищає. Ви, як інвестор, повинні приймати ці ризики», — зауважила Ірина Щучко.

Вона порадила дотримуватися таких правил:

  • не інвестувати за кордон, не маючи повної суми для оплати об'єкту;
  • чітко визначити мету, для чого купуєте — для перепродажу або для здачі в оренду.
  • вивчити закони і податки країни, в якій інвестуєте;
  • приймати рішення про інвестиції за кордон дуже розсудливо, враховуючи всі ризики.

Євген Лавренюк, керуючий партнер УЛІС, зауважив, що ризики існують і в, на перший погляд, безпечних інвестиціях в Україні. Наприклад, у Карпатах.

«Є статистика, що зараз у Карпатському регіоні будується найбільша кількість готелів за всю історію України. Стільки готелів одночасно не будувалося ніколи за часи незалежності України, навіть у 2011−2012 роках, коли ми готувалися до Євро. І тому обирати, куди інвестувати, треба дуже ретельно. Бо є висока вірогідність, що частина цих проєктів виявиться неуспішною», — переконаний експерт.

Він вважає, що частина може недобудуватися, а ще частина — не показати тих показників, які обіцяють. На думку Євгена Лавренюка, близько половини з проєктів у Карпатах є з дуже високим ризиком.

Як обрати готель чи рекреаційний комплекс в Карпатах для інвестицій:

  1. Врахувати досвід як девелопера, так і керуючої компанії. Дуже багато кейсів, коли компанії без досвіду одразу будують готелі на 200−300 номерів, які потім можуть не запрацювати ефективно.
  2. Визначити, наскільки цей проект довгий в реалізації. Якщо це умовно комплекс будинків, можна побудувати 10−15 будинків і він запрацює. Якщо це готель на 200−300 номерів, не можна побудувати лише 100 номерів і запустити. Шукайте ті моделі, які більш простіші і швидші в реалізації.
  3. З’ясуйте, на чому заснований проект. Якщо це короткостроковий тренд, наприклад, люди почали їздити у регіон, який раніше не славився туризмом, то поміркуйте над тим, що буде, коли війна закінчиться. Чи буде це місце туристично привабливим протягом 8−10−15 років.

Керуючий партнер УЛІС Євген Лавренюк також пояснив, чому важливо інвестувати в Україні: «В нас триває війна. Ваші інвестиції — це наша підтримка того, що відбувається в Україні. Коли ми інвестуємо у нерухомість за кордоном, ми не допомагаємо українській економіці. Коли ви інвестуєте в Україні, окрім того, що ви можете отримати рівні або можливо навіть вищі відсотки на вашу дохідність, ви ще дуже сильно підтримуєте економіку».

Чого інвесторам у нерухомість чекати у майбутньому?

Учасники дискусії погодилися, що сьогодні складно прогнозувати, що буде з ринком нерухомості у майбутньому, чи зросте попит та якими будуть ціни на квадратні метри.

Водночас Олена Унаньян закликала не забувати, що за даними KSE, станом на січень 2024 року було 259 тисяч зруйнованих і пошкоджених об'єктів житлової нерухомості, із них 27 тис. багатоквартирні будинки.

Читайте також: Інвестиції в нерухомість на Балі: 17% дохідності та ризики, про які варто знати

«Будується зараз менше і повільніше. Хоч темпи і наростають. Тому у нас буде „геп“, коли закінчиться війна, люди будуть активніше і впевненіше інвестувати в квартири. Зараз пропозиції більше, ніж попиту і в якийсь момент це зміниться. Звісно, це потягне за собою ціни. Навіть під час повномасштабної війни, ціни в Одесі, в Києві не впали, в Харкові впали на 25%, а в Дніпрі навіть зросли на кілька відсотків. Тому я вірю, що у нас дуже багато відкладеного попиту. І ціна буде рости», — анонсувала Директорка з розвитку бізнесу ЛУН.