Що відбувається на ринку нерухомості
Попри усі апокаліптичні прогнози, ринок нерухомості вистояв. Ціни практично відновилися до довоєнного рівня. Ба більше, деякі сегменти, за словами Олени Маленкової, керуючого партнера в KDU Realty Group, навіть перевищили довоєнні «прайси».
«Сюди належать об'єкти, які підпадають під державні програми — «єОселя» та інші державні субвенції. Для них є обмеження за роком будівництва — не більше 10 або 3 років. Ціни на такі квартири з ремонтом сьогодні перевищують 2021-й рік», — розповіла експертка.
Найгірше, за її словами, почуває себе елітна нерухомість. Житло вартістю $250 тис. і вище продається погано. Хоча є продажі й за $900 тис., і $1−1,5 млн, але вони дуже точкові.
Загалом, керуючий партнер у KDU Realty Group оцінює ринок, як активний, але дуже диференційований. Справи у Києва і передмістя — дуже жваві, продаж об'єкта відбувається в інтервалі від двох до шести тижнів, «прайси» варіюються від -15% до +15% від довоєнної ціни. Це щодо «вторинки».
На первинному ринку ситуація гірша. Мало інвесторів, мало тих, хто готовий вкладатися в ремонти при такому подорожчанні будматеріалів і дефіциті робочої сили. Тому основні продажі йдуть з уже готовими квартирами.
Що стосується комерційної нерухомості, то, за словами Олени Маленкової, зараз на деякі об'єкти є черга, зокрема, на торгові приміщення у Києві та області. Погано продаються офіси.
Читайте також: Одеса та Харків наздоганяють Київ: у яких містах України найбільше купують житло
На що звертати увагу інвесторам у «квадрати»
На думку Вікторії Берещак, оглядачки ринку нерухомості, такого попиту на нерухомість, який спостерігався у 2021-му, не буде, принаймні до повного завершення війни і ще два роки по тому.
«У 21-му в структурі попиту на первинці інвестиційний попит сягав 45% в Україні. Це було рекордно. Пакетні інвестори купували по 5−12 квартир. 2021-ий був рекордний за зростанням ВВП. І в той момент питання — інвестувати в „первинку“ чи ні — навіть не стояло. Відповідь була очевидною: звісно, інвестувати. Тому що тоді гарантовано заробити за цикл будівництва на зростанні ціни квадратного метра можна було в комфорт-класі від 30%, у бізнес — від 35%», — нагадала експертка.
Зараз ситуація геть інша. Середньозважені затримки в Києві і київському регіоні досягають 12−18 місяців. Крім того, з понад 90% об'єктів, які будувались до 24 лютого і потенційно становили інтерес, лише половина, фактично, відновила будівництво, а реально прийнятні темпи можуть продемонструвати заледве 35%. Тому закономірно, що інвестори на «первинці» одиничні і найстійкіші.
Заходити зараз в інвестицію Вікторія Берещак радить лише в обмежене коло об'єктів, які відповідають двом критеріям.
Перший — високоліквідні об'єкти з класними концепцією формату, місцем розташуванням, квартирографією, планувальними рішеннями. При цьому інвестору варто враховувати, що він буде далі робити з цією квартирою: купувати чи здавати в оренду, а головне — кому.
Другий момент: окрім ліквідності об'єкта, інвестор повинен зважати на реальні темпи будівництва, тому що обіцяти і будувати — це різні речі.
«Прийнятними темпами є, щонайменше, 6−8% на місяць від повної готовності об'єкта, або, якщо це на початкових етапах, то десь один поверх моноліта в теплий сезон мають будувати. Краще дивитись за динамікою, щонайменше, у три місяці, тому що деякі девелопери починаються активно наганяти видимість будівництва, збирають трохи пакетників та інвесторів, які покладаються на довоєнну репутацію забудовника, а далі майданчики завмирають», — зауважила експертка.
Утім, найдоцільніше прихильникам інвестицій у «первинку», на думку Олени Маленкової, керуючого партнера в KDU Realty Group, було б вкластися у будівництво, на яке можна вплинути особисто.
«Наприклад, якщо ви інвестуєте у будівництво 20−27-поверхового будинка, то ви не зможете вплинути на процес його добудови, якщо будівництво зупиниться на якомусь 7 чи 13 поверсі. Але якщо ви вкладетеся, скажімо, в клубний будинок на 5 поверхів, і у забудовника щось не складеться, ви зможете разом із іншими інвесторами додати по $3−5 тис. і завершити об'єкт власними силами. Якщо ви впливаєте на будівництво, це ваша гарантія», — наголосила Олена Маленкова.
Щодо «вторинки», то період, коли можна було купити дуже дешево, швидко перепродати і непогано заробити, закінчився, причому у всій країні.
«„Вторинку“ краще розглядати, якщо ви плануєте займатися орендою. Гарну дохідність можна отримати, якщо купувати квартири, робити ремонти, перепланування, міксувати довгострокову і короткострокову оренди. Цим можна гратися, але розуміти, що ринок оренди теж дуже залежний від реальних доходів населення, від курсових коливань, від інфляції, розуміти те, що це не найпростіша інвестиційна стратегія», — підкреслила оглядачка ринку нерухомості.
Не має експертка вагомих аргументів проти інвестицій у комерцію, але, за умови серйозного підходу, з огляду на певні моменти. Зокрема, скорочення середньої площі, яка користується попитом серед потенційних орендарів. Тобто не варто купувати фасадне приміщення на 120−150 кв м в центрі Києва, яке продають, тому що схлопнувся ринок. Треба дивитись лоти на 40−60 квадратів, і дуже важливо, щоб у них була продумана інженерія.
Співзасновник «УкрІнвестКлубу» Дмитро Карпіловський переконаний, що 90% успіху інвестора визначає підхід до вибору нерухомості, а не те, що роблять забудовники, чи що робить ринок, покупці, орендарі.
«На зростаючому ринку прості рішення завжди працюють. Але найближчим часом нам такого легкого ринку не дістанеться. Історії, коли можна купувати що завгодно, і воно дасть дохід, поки що очікувати не варто. Тому, зараз головна порада — будьте набагато пильнішими і лізьте набагато глибше в деталі, прораховуйте все на три кроки вперед. Сьогодні якість ваших рішень вирішуватиме, будете ви в «плюсі» чи в «мінусі», — наголошує експерт.
Продумуючи інвестиційну стратегію, Дмитро Карпіловський радить взяти до уваги зміну структури попиту, яка відбулася за час війни. Це, насамперед, стане корисним для того, щоб зрозуміти, кому буде потрібна ця нерухомість. Скажімо, сьогодні безпековий фактор спонукає людей їхати на захід країни, купувати або орендувати житло на нижчих поверхах. Плюс, стали популярними невеликі містечка, особливо для переселенців віком 50+. Для проживання вони обирають здебільшого не Дніпро, Київ, а, умовно, Сваляву чи Поляну.
Внесли зміни до структури попиту й закриті кордони. Неможливість виїхати за межі країни вивели на пік популярність Прикарпаття. Відповідно, ціни зростають як на житло, так і на оренду. Щоправда, невідомо, скільки часу ще так буде.
У будь-якому випадку, куди б не були вкладені гроші, інвестор має приймати для себе рішення, з огляду на ризики:
- він хоче отримувати, нехай менше, але зараз, та з певністю, що легко і з профітом продасть свій об'єкт у майбутньому;
- чи для нього важливіший кеш-флоу, тобто кожного місяця отримувати максимально високу оренду, з готовністю через якийсь час мати проблеми з ліквідністю об'єкта.
«Дивіться, цікавтеся, набагато глибше розберіться в питанні, та побудуйте свою нову картину вашого розуміння, що таке інвестиції в нерухомість», — резюмував експерт.
Якщо ви пропустили конференцію «Жити на відсотки», записи доповідей можна придбати за посиланням: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/