Щодо підземних паркінгів у житлових будинках і місць в окремих будівлях-парковках (зазвичай, це будівлі на 5−7 поверхів), то, як каже керівник агентства нерухомості Андрій Романов, попит на них останнім часом просто зашкалює, а ціни протягом цього року зросли на 15−20%.
«З огляду на те, що почастішали ворожі атаки на Київ, багато водіїв не хочуть ставити авто на відкритій місцевості. Крім того, підземні паркінги у ЖК — це гарна альтернатива укриттю. Тому, наприклад, оренда паркомісця вже коштує 150−299 доларів на місяць, що на чверть вище, ніж минулого року. Це робить вклади в такі об'єкти вигідною інвестицією.
По-перше, сума входу не така велика — всього 17−35 тисяч доларів, по-друге, не потрібно витрачатися на ремонт, по-третє, стоїть черга потенційних орендарів. Все це дозволяє стабільно отримувати свої 7−8% річних. Крім того, паркомісця у Києві вже в дефіциті, тому вже до кінця цього року цінник зросте ще щонайменше на 10%. Тобто у майбутньому такі об'єкти можна вигідно перепродати", — наголошує Романов.
При цьому експерти, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що багато що залежить від локації та типу об'єкта. Скажімо, якщо ви купите гараж старої забудівлі в кооперативі, є ризики, що він піде під знесення, і, замість очікуваного прибутку, інвестиція спрацює в мінус.
«Мінфін» розбирався, що відбувається на ринку гаражів та парковок, і на які нюанси варто звертати увагу потенційним інвесторам.
Під авто, бізнес та укриття
Ринок гаражів та парковок зараз переживає трансформацію, — каже Роман Рябов, голова оціночної компанії «Дельта-Консалтинг».
Ті ж гаражі дедалі частіше шукають не так для зберігання авто, стільки під склади, майстерні, СТО, укриття. «Це тримає попит на високому рівні», — зазначив експерт.
Крім того, оскільки підземні паркінги в ЖК коштують недешево, а вуличні парковки в дефіциті, особливо в спальних районах, плюс — залишати там авто, із огляду на ворожі атаки, небезпечно, багато водіїв розглядають купівлю старих гаражів саме під авто. Тобто невеликий сегмент ринку, який до війни рієлтори вже «скинули з рахунків», переживає своєрідний «ренесанс».
На ринку підземних паркінгів, як каже Романов, взагалі небувалий бум.
«Це і безпечний майданчик під авто, і альтернатива укриттю, і вигідна інвестиція. Охочих вкласти кошти в паркінги зараз чи не більше, ніж інвесторів у житлову та комерційну нерухомість. Поріг входу невисокий, витрачати кошти на ремонт не потрібно, дохід від оренди — стабільний», — перераховує Романов.
«Паркінги дуже сильно змінилися як об'єкт нерухомості. Раніше покупець квартири часто сприймав паркомісце як додаткове придбання: є гроші — візьму, ні — якось і без цього припаркуюсь. Нині ставлення зовсім інше. У нових ЖК паркувальні місця стали важливою частиною інфраструктури будинку, і в якісних проєктах їхній дефіцит починає відчуватися досить швидко з моменту заселення», — додала столична рієлторка Ірина Луханіна.
За словами експертів, попит на гаражі та паркінги вже зараз перевищує пропозицію.
Наприклад, гаражних кооперативів у столиці не так багато, частину з них (які, зазвичай, розташовані в хороших локаціях) вже знесли, а землю пустили під житлову чи комерційну забудову.
Підземних паркінгів у київських ЖК також не так багато. «На будинок на 500 квартир будують, у кращому разі, 150−160 критих підземних паркомісць, а в багатьох новобудовах критих паркінгів взагалі немає», — зазначив Романов.
Останнім часом у Києві активізувалося будівництво паркінгів на 5−7 поверхів. Такі комплекси вже є або будуються, наприклад, біля ЖК «Галактика», «Комфорт Таун», «Русанівська гавань», «Паркові озера» тощо.
«На етапі інвестування можна купити місце за 15−17 тисяч доларів, вже до моменту здачі об'єкта воно коштує не менше 20−22 тисяч доларів», — говорить Романов.
Хоча, за його словами, попит на паркомісця в окремих паркінгах нижчий, ніж на підземних майданчиках при ЖК.
«По-перше, це не так зручно для водіїв, оскільки однаково потрібно йти до авто, а не просто спуститися із квартири у підземний паркінг. По-друге, окремі паркування холодніші, ніж підземні, де навіть у люті морози температура не опускається нижче плюс 10 градусів. По-третє, як укриття окремі паркінги використовувати не вдасться, оскільки будівлі наземні», — пояснив експерт. При цьому місця в окремих паркінгах однаково можна здавати в оренду за 100−150 доларів на місяць.
«У мене є клієнти, які купують відразу по 10−20 паркомісць саме як інвестицію. Вони здають їх в оренду, а коли з'являється потенційний покупець, який готовий добре платити, — продають, зазвичай, дорожче, ніж купували», — додала Луханіна.
Гаражний «ренесанс»
Роман Рябов зазначив, що ситуація з гаражами та підземними паркінгами, залежно від району столиці, помітно відрізняється.
Скажімо, у центрі (Печерський, Шевченківський, Голосіївський райони) знайти капітальний гараж (окремий бокс) взагалі дуже складно. «Поодинокі пропозиції на Печерську чи біля Золотих воріт стартують від 12 до 25 тисяч доларів і вище, залежно від площі та того, чи приватизована під об'єктом земля.
Зазначимо, що окремі гаражі в центрі розташовані, зазвичай, у дворах житлових будинків. Перші власники (зазвичай, військові у високому ранзі, чиновники тощо) отримували їх за «заслуги перед батьківщиною» або через особисті зв'язки. Тому наявність такого гаража довгий час вважалася не лише зручністю, а й ознакою високого статусу. У відкритому продажу такі об'єкти з'являються не так часто, і, зазвичай, на них відразу з'являється декілька претендентів.
У Святошинському, Солом'янському районах, а також на Борщагівці з гаражами простіше, а ціни на них коливаються від 4 до 8 тисяч доларів. Але якщо гараж, наприклад, дворівневий та з підвалом, а також великої площі (до 40 квадратів), він може коштувати 7−9 тисяч доларів і більше.
Найдешевші в Києві гаражі — на Троєщині, Дарниці, Осокорках. Там окремий цегляний бокс можна знайти за 3,5−5 тисяч доларів. Але якщо йдеться про дворівневі або великі за площею гаражі в кооперативах із цілодобовою охороною, цінник збільшується до 6−9 тисяч доларів.
На цінник впливає також правовий статус землі та самого кооперативу. Якщо ділянка приватизована або в довгостроковій оренді, і немає ризиків щодо зносу гаражів, вартість вища на 20−30% і більше.
При цьому здавати гаражі в оренду можна від 3,5−5 тисяч до 25 тисяч гривень на місяць.
Скажімо, на OLX пропонується невеликий залізничний гараж на Позняках за 3 500 гривень на місяць. На Оболоні у гаражному кооперативі «Схід» гараж можна зняти за 4 тисячі гривень, а у кооперативі «Мінський» — за 4 500 гривень. Водночас двоповерховий гараж у Подільському районі виставлено за 16 тисяч гривень на місяць, а гараж на два авто на Сирці під СТО — за 25 тисяч гривень.
Тобто, якщо купити невеликий гараж за 5 тисяч доларів і здавати його за 5 тисяч гривень на місяць, реально «відбити вкладення» менш ніж за 4 роки, тоді як повернення інвестицій, наприклад, у квартири, зараз становить до 10 років.
Паркінг за ціною квартири?
Цінники на місця у підземних паркінгах, за словами Романова, за останній рік зросли на 15−20%, а до кінця цього року буде ще плюс 10%.
«Наприклад, у центрі Києва (Печерський, Шевченківський, Голосіївський райони) місце у підземному паркінгу ЖК коштує від 15 до 35 тисяч доларів. А в клубних та елітних будинках цінник може сягати 40−50 тисяч доларів», — каже Рябов. Луханіна каже, що є випадки, коли цінники на паркінги в елітних будинках сягають 79 тисяч доларів. Тобто майданчик для авто у підземному паркінгу у центрі міста може коштувати, фактично, як невелика однокімнатна квартира на вторинному ринку на околиці.
У Подільському, Оболонському, Святошинському, Солом'янському районах паркомісця у новобудовах коштують від 8 до 15 тисяч доларів. На Лівому березі (Дніпровський, Дарницький, Деснянський райони) цінник коливається від 6 до 12 тисяч доларів.
В окремих ЖК цінник помітно вищий.
«Наприклад, у ЖК „Паркові озера“ (Лівий берег) місце на підземному паркінгу коштує до 30 тисяч доларів. У ЖК „Русанівська гавань“ — 35 тисяч доларів, у ЖК „На Вавилових“ (Сирець) — 28 тисяч доларів», — перераховує Романов. Вартість багато в чому залежить не тільки від якісних характеристик самого майданчика (площа, чи є відеоспостереження, цілодобова охорона тощо), а й від того, наскільки в даній локації багато паркомісць (тобто чи є їх дефіцит).
При цьому, за словами Романова, за паркінгами буквально «стоїть черга потенційних орендарів».
«Люди готові платити до 150−200 доларів на місяць за місце на підземному паркінгу, причому незалежно від району. Якщо йдеться про майданчик для авто в окремому паркінгу, орендна ставка коливається від 100 до 150 доларів на місяць. Це на 25% більше, ніж торік. І, найімовірніше, ставки й надалі зростатимуть», — зазначив експерт.
Паркувальні перспективи
Роман Рябов виділяє декілька тенденцій, які найближчим часом визначатимуть розвиток ринку гаражів та паркінгів:
Перепрофілювання капітальних гаражів. «Через обмежений обсяг складських площ та високу вартість оренди комерційної нерухомості гаражні бокси з підвалами поступово витіснятимуть невеликі складські приміщення. А стабільний попит з боку малого бізнесу утримуватиме ціни від зниження навіть за умови стагнації автомобільного ринку», — пояснив «Мінфіну» Рябов.
Дефіцит вуличних паркувальних місць у столиці. «Дефіцит помітний особливо у спальних районах Києва. Тому очікується подальше зростання капіталізації гаражних кооперативів, які розташовані в радіусі 10−15 хвилин ходьби від житлової забудови. Відсутність альтернативної інфраструктури робить такі об'єкти «захищеним активом», — вважає Рябов.
У перспективі 12−18 місяців цінова динаміка на паркомісця в новобудовах корелюється з рівнем продажів квартир у цих будинках. Водночас вартість капітальних гаражів у кооперативах демонструватиме низьку волатильність з помірним висхідним трендом (на рівні 5−7% на рік) через фізичне вичерпання пропозиції та стабільний інтерес інвесторів, які розглядають такі об'єкти, як мініукриття або побутові склади.
На думку Романова, попит на паркомісця у столиці й надалі зростатиме. А оскільки їх кількість збільшується вкрай повільно, зростатиме і дефіцит, що дозволяє розраховувати на збільшення як орендних ставок, так і цін на продаж.
«Причому, навіть якщо війна закінчиться, і паркінги вже не потрібно буде використовувати як укриття, попит на них однаково залишиться великим, оскільки в столиці погіршується проблема з вуличними парковками», — зазначив Романов. При цьому, у разі покращення ситуації з безпекою, цінники зростатимуть навіть швидше, ніж зараз, слідом за загальним подорожчанням нерухомості в Києві, — підсумував Андрій Романов.