Президент «Київміськбуд» Ігор Кушнір розповів ЕП, чому так важливі ці зміни і які питання документ не вирішує. «Мінфін» виділив головне.

Без дозволів на будівництво продажі квартир заборонять

Законопроект пропонує ввести поняття «майбутній об'єкт нерухомості» і «об'єкт незавершеного будівництва», які будуть такими ж об'єктами цивільних прав, як і вже побудоване житло.

Вони можуть бути активами інвестиційних фондів, можуть передаватися в іпотеку. Але головне — такі об'єкти в обов'язковому порядку будуть вноситися до Державного реєстру прав на нерухоме майно. А сам будинок повинен отримати ідентифікатор в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва.

За задумом депутатів, це відразу відсіче недобросовісних забудовників і відвертих шахраїв. Державна реєстрація повинна проводитися ще до початку підготовчих робіт і стане обов'язковою умовою продажу будь-якої квартири або нежитлового приміщення.

Але при цьому можлива вона виключно з чинним дозволом на будівництво. Тобто, таким чином виключать ситуацію, коли забудовник продає квартири, а дозвільна документація у нього досі в процесі оформлення або відсутня в принципі.

Якщо будуть скасовані дозвіл або містобудівні умови, зупинені будівельні роботи — забудовник також не зможе продати жодної квартири, доки не вирішить всі проблемні питання. Крім цього, автори законопроекту вважають, що така форма сприяє відкритості даних.

У реєстрі кожен зможе побачити, скільки продано квартир, і оцінити, скільки вже залучено коштів на будівництво будинку, що унеможливить подвійний продаж однієї і тієї ж квартири.

Читайте також: Як «Київміськбуд» добудовує будинки «Укрбуду»

Всі угоди посвідчуватимуться нотаріально

Але звідки нам знати, що всі ці вимоги і заборони дійсно будуть дотримуватися?

Автори законопроекту знайшли просту відповідь — договори купівлі-продажу та нотаріуси. За їхнім задумом, угоди на первинному ринку нерухомості повинні укладатися саме через такі договори, а ті в обов'язковому порядку посвідчуються нотаріально.

При цьому після оплати покупець отримує право власності, просто до введення в експлуатацію це буде право на майбутній об'єкт нерухомості.

Будь-які подальші зміни права власності, іпотечні договори — знову державна реєстрація і нотаріус. А останній кожного разу перевіряє право землекористування, містобудівні умови, дозволи на будівництво.

Забудовників зобов'яжуть розповісти про себе все

Ще одне нововведення, запропоноване законопроектом, — максимально збільшити обсяг інформації, яку забудовник зобов'язаний надати інвесторові.

Мова як про само собою зрозумілі речі — дозвільну та будівельну документації, дані про учасників проекту, так і про більш «закриті» питання. Наприклад, про фінансову звітність замовника будівництва за останні два роки.

Більш того замовник буде зобов'язаний розмістити на своєму веб-сайті інформацію про вигодоодержувача, щомісячний звіт про хід будівництва (сьогодні це роблять лише деякі забудовники), інформацію про продані і непродані площі, вартість квадратного метра (її теж поки що відкрито показують не всі).

Тут, звичайно, напрошується питання, чому саме замовник, який до самого процесу продажу і будівництва може мати вельми опосередковане відношення, але загалом сенс затії зрозумілий.

Читайте також: Операції з нерухомістю: які податки доведеться платити

Недобудови не зникнуть

Більшість нововведень законопроекту служать лише одній меті — не дати почати жодного спочатку проблемного будівельного проекту. Але ми-то всі прекрасно знаємо, що проблеми можуть виникати і у цілком сумлінних забудовників.

Причиною зупинки може стати і глобальна криза, і банальний брак фінансів у окремо взятій компанії, і затяжні судові розгляди. Як же бути в таких випадках? На жаль, повної відповіді законопроект не дає.

Наприклад, пропонується досить правильний крок — страхування цивільно-правової відповідальності замовника будівництва. Але, по-перше, воно не обов'язкове, по-друге, стосується тільки зриву термінів прийняття в експлуатацію вже добудованого будинку.

Далі — законопроект зобов'язує створювати так звану «гарантійну частину» нерухомості. За умови страхування вона складе 10% площі, без страхування 13%. Цю частину можна буде продавати до введення в експлуатацію, і фінансуватися її будівництво може тільки власними чи позиковими коштами забудовника.

Саме ця частина, а також інші непродані площі якраз і стануть подушкою безпеки при можливій зупинці будівництва через відсутність грошей. Ось тільки чи завжди цього вистачить для добудови — питання риторичне.

Не кажучи вже про те, чи буде хтось взагалі купувати нерухомість у потенційній недобудові. А якщо грошей на добудову не вистачить, віддуватися як зазвичай доведеться самим інвесторам.

Наведу приклад на умовному проекті «Укрбуду». Припустимо, «Київміськбуд» отримав від нього будинок на стадії готовності у 65%. При цьому продано в ньому 95% площ. Додамо 13% гарантійної частини, отримаємо 18% площ для продажу.

Чи можна за 18% потенційно виручених грошей побудувати 35% будинку? Хіба тільки якщо закласти близько 100% маржі, але за такою ціною квартиру ніхто не купить. Саме тому ми погодилися приймати об'єкти «Укрбуду» тільки комплексно. Є у нього і такі «мінусові» ЖК, добудовувати які доведеться за рахунок прибутку після завершення об'єктів з позитивним балансом.

Теоретично законопроект пропонує інвесторам недобудови й інший шлях — продати весь будинок на аукціоні і таким чином повернути свої гроші.

Тут знову ж таки виникає питання відповідності вкладень і отриманих грошей, але є і більш серйозна проблема. Зробити це можна тільки після початку санації і визнання банкрутом замовника будівництва. Не девелопера, а саме замовника. Який часто просто володіє землею і в більшості випадків далі оформлення документів в процес не влазить.

Знову повернемося до прикладу «Укрбуду». Замовники будівництва всіх взятих нами його об'єктів є цілком здоровими і проблем не відчувають. А можливість визнання банкрутом, наприклад, міністерства оборони або міністерства внутрішніх справ і зовсім виглядає як невдалий жарт.

Тобто, без «Київміськбуду» навіть з новим законом інвестори в такій ситуації змушені б були продовжувати чекати свої квартири без будь-яких перспектив.

Читайте також: За скільки зараз можна купити квартиру в Києві

Що стане складніше

Найсумніше, що деякі з пропозицій, навпаки, загрожують погіршити ситуацію і несуть ризик виникнення недобудов через дрібниці. В першу чергу, це необхідність узгоджувати проектні зміни з покупцями.

Тут важливо відзначити, що будь-які зміни в проект вносяться не просто так, в процесі будівництва часто з'являються якісь «підводні камені» — більш складна геологія або якийсь недолік проектанта. Зміни в проекті часто покликані вирішувати ці проблеми.

А тепер загинаємо пальці. Зміна планування і площі житла або місць загального користування, поверховості, призначення технічних і допоміжних приміщень — всі ці та деякі інші питання повинні узгоджуватися з інвесторами.

Якщо ви хоч раз намагалися домогтися одностайного рішення від розрізненої групи людей, то у вас є уявлення про те, наскільки невеликі шанси на успіх.

Якщо знайдеться хоч один, хто з якихось своїх міркувань буде категорично проти, в окремих випадках залишиться тільки судитися, в спробах розірвати з ним договір. А тим часом це ставить під удар всю подальшу перспективу завершення будівництва, зриває терміни тощо.

Невже все так погано

Потрібно враховувати, що поки це тільки перша редакція законопроекту і очевидно, що до винесення на голосування йому належить пройти через безліч правок і зауважень.

Крім того, не варто виключати, що більш детально питання недобудов може регулюватися іншими законопроектами. Головне, щоб всі ці ініціативи в підсумку були чітко узгоджені між собою.

Так чи інакше, питання недобудов потроху зсувається з місця — і це вже вселяє певні надії. На старті все точно не буде ідеально, але головне почати, перейти нарешті від довгих років балаканини до реальних кроків.

Але чекати цього старту теж доведеться чимало: більшість положень законопроекту про захист інвесторів після можливого ухвалення запрацюють тільки у 2022 році.