За даними ЛУН, наприклад, у Львові за останній рік оренда однокімнатних квартир подорожчала на 20% (до 20 тисяч гривень на місяць), двокімнатних — на 22% (до 24 тисяч), трикімнатних — на 47% (до 31 тисячі).

В Одесі винаймати однокімнатну квартиру за рік стало дорожче на 20% (доведеться заплатити 12 тисяч гривень за місяць). Щоправда, двокімнатні — взагалі не здорожчали (середня ставка — 16 тисяч гривень на місяць), а трикімнатні — навіть подешевшали на 16% (до 24 тисяч).

В Ужгороді в сегменті однокімнатних квартир — плюс 19% до цінника за рік (до 22 тисяч), двокімнатних — 50% (до 34 тисяч).

У Дніпрі орендні ставки на одинички зросли на 9% (до 12 тисяч), на двокімнатні квартири — на 14% (до 16 тисяч), на трикімнатні — на 11% (до 20 тисяч).

У Києві ситуація гірша: за останній рік однокімнатне житло здешевшало в оренді на 1% (до 18 тисяч), трикімнатне — на 12% (до 44 тисяч), а ставки на двокімнатні квартири не змінилися (27 тисяч гривень на місяць).

Але, наприклад, ті ж одинички за останні пів року знову почали зростати — ціни на них додали 7,88%. Двокімнатні — за цей же період здорожчали на 17,39%, а трикімнатні — на 4,76%.

Як каже київська рієлторка Ірина Луханіна, заробляти на оренді житла цілком реально, але варто враховувати декілька нюансів.

«Мінфін» розбирався, чи вигідні зараз інвестиції в житлову нерухомість під оренду — скільки реально можна заробляти, та які є «підводні камені».

Що та як купувати під оренду

Рієлтори, з якими поспілкувався «Мінфін», кажуть, що з початку великої війни ринок інвестиційної житлової нерухомості значно змінився.

«Сьогодні вкладення в квартири під оренду вже не схожі на просту й передбачувану схему, де достатньо просто купити житло — і далі гроші починають працювати самі. Ринок став „нервовішим“, обережнішим і набагато вимогливішим до рішень інвестора», — каже Ірина Луханіна.

За її словами, зараз недостатньо просто придбати квартиру «для здачі».

«Важливо дуже точно спрогнозувати, який обʼєкт люди захочуть винаймати не лише сьогодні, а й через декілька років. Бо одна квартира здається практично відразу, а інша — може довго стояти з красивими фотографіями та без жодного реального інтересу. Люди почали обережніше рахувати свої витрати й водночас набагато прискіпливіше ставитися до власного комфорту. Орендар сьогодні обирає не лише саму квартиру. Він обирає свій щоденний сценарій життя.

Саме тому найбільший попит зараз мають квартири з нормальною логікою життя навколо: гарне транспортне сполучення, автономність будинку, зрозуміла інфраструктура, можливість працювати з дому та не залежати від кожного вимкнення світла.

І дуже показово, що одну з найвищих прибутковостей сьогодні часто демонструють саме смарт-квартири", — розповіла «Мінфіну» Луханіна.

Ще декілька років тому багато хто дивився на такий формат скептично. Але ринок показує інше.

«Для багатьох потенційних орендарів 20−25 квадратних метрів — це вже не „тимчасовий варіант“, а цілком зрозумілий міський спосіб життя. Такі квартири активно орендують студенти, молоді пари, спеціалісти, які переїжджають до Києва, або люди, які просто не хочуть переплачувати за простір, яким фактично не користуються. Вхід у таку інвестицію все ще залишається відносно доступним. Залежно від комплексу, локації та самого формату, смарт-квартири сьогодні часто заходять у бюджет приблизно від 38 до 48 тисяч доларів. При цьому орендні ставки в хороших комплексах інколи співставні з повноцінними однокімнатними квартирами у спальних районах Києва», — зазначила Луханіна.

Особливо добре, за її словами, «працюють» сучасні житлові комплекси біля навчальних закладів або проєкти формату «місто в місті», де поруч є все необхідне для щоденного життя: транспорт, магазини, кафе, спортзал, коворкінги. Залежно від локації та метражу, оренда таких квартир сьогодні може коливатися в межах 10−15 тисяч гривень, а в окремих комплексах — доходити й до 18 тисяч.

Саме тому, пояснює експерт, багато інвесторів почали дивитися на смарт-квартири вже не як на дешевий сегмент, а як на дуже прагматичний інструмент для стабільного орендного доходу. Бо нинішній ринок набагато краще реагує на житло, яке швидко знаходить свого орендаря та не простоює місяцями.

Зазначимо: для українців інвестиції в житло залишаються одними з «найзрозуміліших». Квартири у більшості міст країни, попри війну, не лише не падають у ціні, а й навіть дорожчають. Зростають також орендні ставки. Тому, теоретично, інвестор може непогано заробляти на оренді, плюс — капіталізувати свій актив, а за декілька років — продати його дорожче.

До того ж житло реально купити за пільговим кредитом від держави або під розтермінування від забудовників (у багатьох такі програми стають дедалі вигіднішими).

У компанії Greenville на питання «чи вигідно зараз, наприклад, купити житло в кредит і здавати його в оренду», зазначили, що, скажімо, на первинному ринку оренда найчастіше не повністю перекриває іпотеку, особливо якщо кредит є звичайним комерційним, а не пільговим. «Але за умови, якщо великий перший внесок (40−60%), пільгова ставка, квартира в дуже ліквідному районі, маленька площа (однокімнатна або смарт) та вигідна локація, ця схема вигідно працюватиме», — пояснює комерційний директор київського офісу Greenville Дан Сальцев.

У компанії також додали: якщо зважувати, що вигідніше для людини — оренда чи власне житло, то все залежить від мети покупця. «Якщо він має стабільний гарантований високий дохід із перспективою подальшого зростання і планує „пустити коріння“, то купувати житло на первинці — цілком вигідна історія. Наприклад, за програмою „єОселя“ під 7% річних у гривні. Але варто пам’ятати, що по завершенню будівництва, покупець отримає „коробку“, в якій ще потрібно робити ремонт. А це додаткові значні капіталовкладення. Якщо ж людина не впевнена у своєму майбутньому, альтернативи оренді майже немає. Все ж таки оренда дає свободу вибору при різних життєвих сценаріях», — каже Дан Сальцев.

Скільки можна заробити на оренді

Які реалії ринку інвестиційної нерухомості станом на 2026 рік?

По-перше, як зазначила Луханіна, останніми роками вкладені в нерухомість кошти почали повертатися значно повільніше. Якщо раніше інвестори часто розраховували на досить швидку окупність, то сьогодні це вже гра на довшу дистанцію.

У компанії Greenville «Мінфіну» розказали, що за останні 2−3 роки реальна дохідність оренди житла в Україні знизилася.

«Якщо раніше інвестори могли розраховувати на 8−10% річних у валюті, то зараз у більшості міст чиста дохідність часто становить близько 4−7%. Основні причини — суттєве зростання цін на квартири, високі ставки за іпотекою, збільшення витрат на ремонт та обслуговування, а також періодичні простої без орендарів», — зазначили в компанії.

По-друге, дохідність житла під найм ще більше сегментувалася. Один власник може отримувати 10% річних, тоді як інший — лише 4−5%.

«Дохідність оренди безпосередньо залежить від двох складових — повна вартість квартири при купівлі і розмір щомісячної оренди. Ці критерії відрізняються, залежно від класу житла. Вигідним для інвестора є показник річної дохідності від 8%. Наприклад, у нас в 9-й секції ЖК Greenville на Печерську, яка зараз будується, розрахунковий показник варіюється в діапазоні 12−14% річних. Термін окупності квартир у такому випадку становить приблизно 8,5 років», — відзначає Дан Сальцев.

Ірина Луханіна додала: до 10 років окупності зараз вважаються «ідеальним терміном» для інвесторів. «Наприклад, майже ідеальна історія: ви купили квартиру за 48 тисяч доларів, здаєте — за 400 доларів у місяць, що за рік дає 4 800 доларів, а за 10 років дозволяє повністю повернути вкладення. Чим вища орендна ставка й нижча вартість квартири, тим коротші терміни окупності», — пояснила Луханіна.

«Класична формула розрахунку валової дохідності орендної нерухомості така: беремо помісячну ставку, множимо на 12, а отриману цифру ділимо на вартість обʼєкта при купівлі і множимо на 100. Наприклад, якщо квартира здається за 15 тисяч на місяць, то за рік маємо 180 тисяч доходу. Якщо ви купили квартиру за 48 тисяч доларів, то маємо 9% річних. А якщо взяти, скжімо, квартиру за 80 тисяч доларів, яку реально здавати в оренду за 20 тисяч гривень на місяць, то дохідність буде вже нижчою — приблизно біля 7%. Це саме той момент, який багатьох дивує: дорожча квартира далеко не завжди є вигіднішою для інвестора, ніж дешевша. Саме тому багато хто зараз дивиться саме на недороге житло, скажімо, смарт-формату. Воно дешевше „на вході“, на нього швидше знаходяться орендарі, і в результаті такі обʼєкти показують кращу дохідність, ніж дорожчі квартири», — говорить експерт.

Але тут є й зворотній бік медалі. Ті ж «смарти» зазвичай потребують більше уваги: там швидше змінюються орендарі, зношуються меблі, частіше виникають дрібні побутові проблеми, пояснює експерт. Тобто дохідність вища, але й руху навколо обʼєкта більше. Натомість дорожчі квартири часто гарантують спокійніший сценарій: одні й ті ж орендарі живуть там довше, а житло потребує менше уваги власника. Тому досвідчені інвестори дивляться не лише на цифру дохідності, а й на те, скільки часу, уваги та нервів потребуватиме сама квартира".

Підводні камені прибуткової нерухомості

«Вгадати» з формулою прибутковості житла та його «проблемністю» для власника — завдання складніше, ніж здається на перший погляд.

«Є інвестори, які займаються цим питанням професійно. Це приблизно 20% від усіх, хто вкладає в прибуткову нерухомість. У фокусі цієї категорії — математика, раціоналізм, розрахунок. Решта 80% підходять до питання прибутковості оренди менш прискіпливо. Тому, дійсно, можуть не враховувати деякі аспекти. По-перше, це амортизаційні витрати — клінінг, локальний ремонт, меблі, сантехніка тощо. Не секрет, що орендарі бувають різні, і ставлення їх до майна, яким вони користуються, також різне. По-друге, це проблема з пошуком орендарів. Не просто знайти орендаря, який заселяється на довгий термін, дбає про приміщення, регулярно сплачує орендну плату та комунальні послуги. Також на показник прибутковості впливає вартість та якість ремонту. Інвестор повинен чітко розрахувати потреби цільової аудиторії та зробити ремонт, згідно її запиту. Тут важливо як не занадто заощадити з одного боку, так і не переплатити — з іншого. Також треба враховувати можливий простій, податки, комісії та сукупні платежі, коливання цін на оренду нерухомості, девальвацію та валютні ризики», — кажуть у Greenville.

Луханіна додала, що вкласти гроші в обʼєкт і чекати декілька років, доки він набере повної вартості та стабільного доходу, зараз можуть переважно люди з хорошим фінансовим запасом.

«Дуже змінилася й сама модель інвестування. Раніше інвестори масово купували квартири в новобудовах без ремонту — іноді цілими поверхами. Схема виглядала простою: швидко зробити ремонт, здати квартиру й почати заробляти.

Сьогодні все працює значно складніше. Будівельні матеріали, меблі, техніка, логістика — усе відчутно подорожчало. А знайти хорошу бригаду стало окремою пригодою. Частина спеціалістів виїхали, частина — змінили сферу роботи, і ремонти, які колись можна було більш-менш прорахувати, тепер дуже легко виходять далеко за межі початкового бюджету.

Саме тому дедалі більше інвесторів сьогодні вибирають квартири вже з готовими ремонтами або хоча б у стані, який дозволяє швидко вивести житло на ринок оренди без багатомісячного ремонту.

Тому що час зараз теж коштує дорого. Іноді вигідніше купити квартиру трохи дорожче, але почати отримувати дохід відразу, ніж надовго загрузнути в ремонті з постійно зростаючими витратами. І багато інвесторів із цим уже зіткнулися на практиці", — розказує Луханіна.

На що можуть розраховувати інвестори надалі?

Є й інший ризик — майбутня зміна самого ринку після війни.

Як вважають у компанії Greenville, надалі ринок, ймовірно, залишатиметься дуже залежним від безпекової ситуації та міграції населення. «У відносно безпечних містах із високим попитом на оренду дохідність може стабілізуватися або трохи зрости, але повернення до докризових показників поки що є малоймовірним. Найкраще почуватиметься компактне та ліквідне житло в хороших локаціях, тоді як переоцінені обʼєкти можуть показувати слабшу прибутковість», — пояснюють у компанії.

Луханіна зазначила, що поки що складно точно спрогнозувати, які райони та формати житла зростатимуть у дохідності найшвидше.

«Саме тому купівля навмання сьогодні може виявитися дуже дорогою помилкою. Через це інвестори дедалі частіше думають не лише про саму дохідність, а й про те, як зменшити ризики.

Хтось замість одного дорогого обʼєкта купує декілька компактніших квартир у різних сегментах. Хтось свідомо обирає житло вже з ремонтом і «готовими» орендарями. А хтось робить ставку насамперед на локацію — близькість до університетів, бізнес-кварталів, транспорту та сучасної інфраструктури.

Сьогодні найкраще почуваються ті інвестори, які вміють дивитися на ринок спокійно та на декілька років уперед", — підсумувала Луханіна.

При цьому керівник агенції «КиївДімСервіс» Андрій Романов каже, що після закінчення війни на ринку нерухомості очікується справжній бум.

«Зважаючи на масштаби руйнування житла та його дефіцит, ціни на квартири можуть зрости навіть удвічі, як і орендні ставки. Тому більшість покупців, які зараз вкладаю кошти у квадратні метри, без сумніву будуть у „плюсі“ та зможуть добре заробляти як на оренді, так і на перепродажі житла», — вважає експерт.