Головне нововведення — запровадження нових вимог до оцінки об'єктів нерухомості та землі. По суті, наші законодавці орієнтувалися у цьому питанні на європейські стандарти. Вони мають зламати поширену в Україні схему, коли шляхом заниження оцінки вдається «мінімізувати» податки.
Зазначимо, що ринком вже пішли чутки про те, що нібито «угоди масово блокуватимуть», а українці «не зможуть приймати спадщину». І, як каже адвокат Сергій Гула, люди масово звертаються із питаннями щодо цього.
«Якщо не провести відповідну оцінку, то заблокується весь процес наслідування, дарування, продажу. Держава чи зацікавлені особи можуть відповідне успадкування чи продаж визнати недійсними, і буде багато проблем», — зазначає він.
«Мінфін» розбирався, що написано в новому законі, і чи справді українці можуть мати проблеми з операціями з нерухомості.
Читайте також: Оцінка майна за новими правилами: за що переплатимо і де вдасться заощадити
Що написано в новому законі та чи «забороняє» він угоди з нерухомістю
Наприкінці жовтня в Україні набув чинності закон № 5020-IX (законопроєкт 13435), який регулює оцінку майна. Зазначимо, що щодо цього закону влада ввімкнула справжній турборежим: його було прийнято 14 жовтня, підписано Президентом 23 жовтня, а вже з 27 жовтня він набрав чинності.
Основних нововведень декілька.
По-перше, прописано обов'язкову оцінку об'єктів нерухомості при будь-яких операціях із ними (спадкування, дарування, купівля-продаж) .
Зазначимо, що формально оцінка є і зараз. Але через те, що особливого контролю за цим процесом немає, часто зацікавлені особи (наприклад, продавці нерухомості) могли використовувати її із користю для себе. Скажімо, занижувати оцінку, і, відповідно, платити менше податків.
Але новий закон практично унеможливлює цю схему, оскільки посилюється державний нагляд за оцінювачами та самою оцінкою об'єктів.
По-друге, закон передбачає створення Єдиного реєстру оцінювачів та Реєстру звітів про оцінку майна. Реєстрація звітів щодо оцінки стане обов'язковою, без неї звіти визнаватимуться недійсними. За задумом законодавців, саме прозорі реєстри мають зламати схеми з оцінкою.
Як пояснив «Мінфіну» адвокат та арбітражний керуючий Сергій Литвиненко, новий закон запускає в Україні міжнародні та європейські стандарти оцінки, вимагає оцінювати забудову та ділянку під нею як єдиний об'єкт, створює нову систему підготовки та відповідальності оцінювачів, цифровізує процес та передбачає досудове врегулювання спорів щодо оцінки.
«Чому в заголовках деяких ЗМІ з'явилися «спадщина, купівля та продаж», які, нібито, тепер можуть блокувати? Оцінка майна використовується, коли потрібно визначити його вартість: у процесі спадкування, продажу, дарування, кредитування, страхування та в ході різноманітних спорів.
Тому закон щодо оцінки справді може вплинути на ці операції опосередковано — у правилах визначення вартості. Зрозуміло, що при цьому новий закон не обмежує права власників розпоряджатися майном, не забороняє угоди та не змінює процес оформлення спадщини", — каже Литвиненко.
По-третє, у новому законі прямо прописано, що підставою для відмови у реєстрації продажу, дарування, іпотеки, спадкування є включення власника нерухомості до реєстру боржників.
Столична рієлторка та юристка Ірина Луханіна каже, що нотаріуси і зараз перевіряють учасників угод у всіх реєстрах, і, якщо виникнуть проблеми, можуть заблокувати угоду.
«Але новий закон посилює електронну взаємодію між реєстрами. Тепер інформація про тих же боржників автоматично надходитиме до системи реєстрації нерухомості. Це дозволить нотаріусам оперативніше виявляти боржників і не допускати перереєстрацію їхньої нерухомості», — пояснила Луханіна.
Читайте також: Мінус 13% за місяць: чому оренда в Бучі наздоганяє ціни на Оболоні
Подорожчання оцінки та «дзвіночок» для спадкоємців
Як зазначають юристи, sз якими поспілкувався «Мінфін», наслідки ухвалення нового закону для ринку нерухомості та операцій з не. все ж таки будуть.
«До чого приведе новий закон? — оцінка стане прозорішою, що має мінімізувати конфлікти щодо вартості та прискорити вирішення спорів щодо цього без суду», — пояснив Сергій Литвиненко.
Ірина Луханіна додала, що, попри певні юридичні зміни в оформленні угод, для звичайної людини сенс залишається незмінним. «Якщо у вас немає проблем із виконавчими провадженнями та обмеженнями, то ви й надалі спокійно зможете продавати, купувати, дарувати чи успадковувати нерухомість. А якщо проблеми є, то, як і раніше, їх потрібно вирішувати до угоди», — пояснила Луханіна.
Водночас, за словами Литвиненка, жорсткіші вимоги до оцінювачів можуть підвищити вартість їхніх послуг, особливо, на першому етапі.
Голова оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов раніше прогнозував, що кількість кваліфікованих оцінювачів в Україні може зменшитися. «На ринку у 2026 році може залишитися лише 15% оцінювачів від їхньої довоєнної кількості (тоді було 13,4 тис. фахівців)». Що дійсно може призвести до подорожчання оцінки до 30−50%, залежно від конкретної послуги.
Наразі, за словами Рябова, наприклад, оцінка спадщини за такими об'єктами як квартира, будинок, ділянка чи гараж, коштує від 1 500 до 3 000 гривень.
Тобто, у разі подорожчання оцінки, доведеться доплачувати, але не так багато, особливо на тлі вартості нерухомості (до 750−1,5 тис. за об'єкт).
При цьому Рябов каже, що, скажімо, у Києві вже зараз більшість нотаріусів вимагають оцінки майна під час прийняття спадщини. Водночас, скажімо, у Харкові ситуація з оцінкою часто залежить від того, чи операція передбачає подальше оподаткування. Тобто, якщо йдеться про першу лінію спадкоємців (за найближчою спорідненістю), то часто оцінку не вимагають, оскільки податків за такого спадкування немає. Але, наприклад, якщо йдеться про нерезидентів України (а родичі можуть бути громадянами чи резидентами інших країн), то оцінка є обов'язковою, оскільки виникає податок, — пояснив Рябов.
Оскільки оцінка стає обов'язковою у всіх випадках, переплата для тих самих спадкоємців першого рівня може становити 1,5−3 тис. гривень (порівнюючи з нульовими витратами, які вони несуть зараз, якщо нотаріуси не вимагають оцінки).
Втім, для спадкоємців, які планують відразу продати отриману нерухомість, «грошові наслідки» можуть бути відчутнішими.
«Раніше оцінку вартості спадкового майна міг узгодити нотаріус. Наскільки правильною була ця цифра — питання відкрите. Нині обов'язково потрібна сертифікована оцінка. І якщо спадкоємець захоче продати отриману нерухомість раніше, ніж через 3 роки володіння, йому потрібно буде заплатити 11% податку (5% ПДФО, 5% військового та 1% нотаріального збору) вже саме від суми оцінки», — зазначив голова агентства «КиївДімСервіс» Андрій Романов.
Що буде з податками на нерухомість
Але, мабуть, найбільше новий закон вплине на так званих «схемників», які за рахунок заниженої оцінки нерухомості заощаджували на податках.
Зазначимо, що останнім часом ця схема менш поширена, ніж раніше, але вона все ж таки залишалася можливою.
Посилення нагляду за оцінкою може повністю зламати схеми, — кажуть експерти. Адже неправильна оцінка може коштувати оцінювачу великих штрафів, а то й професійної кар'єри.
При цьому самі податки на нерухомість новий закон не змінює.
Як і раніше, не виникає зобов'язань за податками у таких випадках:
- Продаж власної квартири або будинку, а також їх частин, якщо ви володієте об'єктом понад 3 роки, а його продаж — єдиний у поточному році;
- Те саме стосується садових та дачних будиночків та земельних ділянок, а також ділянок сільгосппризначення;
- Отримання у спадок або дар нерухомості за першою та другою лінією спорідненості.
Податок в 11% (5% ПДФО, 5% військового та 1% нотаріального збору) від оціночної вартості об'єкта виникає:
- У разі продажу квартири, будинку або їх частин, якщо об'єкти перебувають у власності не менше трьох років;
- Другий продаж протягом року садового чи дачного будинку, земельної ділянки (першим продажем може вважатися продаж, наприклад, квартири);
- Перший продаж протягом року нежитлового приміщення.
«Наприклад, якщо нежитлове приміщення оцінено в мільйон гривень, то військовий збір за ним становитиме 50 тисяч, і ПДФО — ще 50 тисяч. Як видно, критично важливою є сума оцінки», — зазначає Сергій Гула.
Податок у 23% (18% ПДФО та 5% військового збору) виникає:
- У разі другого та наступного продажу протягом року нерухомості, яка перебуває у володінні менше трьох років. Йдеться як про перепродаж квартир, так і про спробу реалізації, скажімо, отриманої спадщини або «подарунка»;
- Прийняття спадщини, будь-який продаж об'єкта нерухомості (незалежно від термінів володіння та кількості проданих за рік об'єктів) для нерезидентів України (ними можуть бути визнані також наші біженці, які стали податковими резидентами в ЄС).
«Тобто купувати, продавати, дарувати і приймати спадщину, як і раніше, можна. Але стає ще важливішим питання документів, оцінки та сплати податків», — підсумував Сергій Гула.