Особливості ринку
Весною цього року Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру повідомила, що загальна площа проданих сільськогосподарських ділянок перевищила 1 млн гектарів. Всього на той час було укладено близько 335 тис. угод і їх кількість продовжує зростати — за підсумками минулого року, кількість угод збільшилася на 11%.
Найбільша кількість угод зафіксована в традиційних сільськогосподарських регіонах — Сумській, Полтавській та Вінницькій областях.
Як відзначив голова Держгеокадастру Дмитро Макаренко, динаміка ринку була календарно-нерівномірною через шок, спричинений повномасштабним вторгненням, але загалом розвиток ринку був плавним та послідовним.
За його словами, обсяг залучених у ринковий обіг ділянок перебуває в межах 3% від загальної площі сільськогосподарських земель країни, що можна зіставити з європейськими консервативними показниками. Водночас ринок після відкриття у липні 2021 року жодного повного року не функціонував у мирних умовах, і якби не цей чинник, то обсяги могли б бути значно вищими.
Попри війну, на ринку не бракує бажаючих придбати землю, натомість не вистачає продавців. За словами керівника проєктів в агро Fortior Capital Володимира Нагорного, попит на землю від відкриття ринку стабільно перевищує пропозицію у 2−3 рази. Це говорить про те, що абсолютна більшість власників паїв не готові з ними розлучатися, обирають стабільний орендний дохід або чекають на подорожчання ділянок.
За словами Володимира Нагорного, найчастіше землю купують:
- компанії-орендарі (малі та середні — на юрособу-орендаря, великі — на структури бенефіціарів);
- менеджери середньої та вищої ланки агрокомпаній;
- інші працівники агропідприємств;
- підприємці з дотичних галузей (техніка, трейдинг, агросервіси).
А ось притоку на ринок коштів айтішників, який очікувався у 2021 році, не відбулося. Експерт вважає, що вони становлять до 10% серед професійних інвесторів. Інакше кажучи, землю купують переважно ті, хто в ній розбирається.
Скільки офіційно коштує земля
За даними Держгеокадастру, за укладеними угодами середня вартість землі становила близько 75 тис. грн, а це за поточним курсом менше $1 700. Для порівняння: у 2021 році, на момент відкриття ринку, гектар коштував в середньому 36,5 тис. грн, а це дорівнювало $1 350.
Виходячи з цих даних, із моменту відкриття ринку ціна зросла на 105% у гривневому еквіваленті, а щороку зростала приблизно на 15,5%. У доларах зростання становить орієнтовно 26% за весь період і приблизно 4,7% за рік.
Дохідність ОВДП за цей період неодноразово змінювалась, але наразі за гривневими паперами становить 15,14%, а за доларовими — 3,05%. Таким чином, виходячи з офіційних даних, земля демонструє вищу дохідність.
Водночас експерти часто говорять про те, що ціна ділянок в офіційній статистиці є суттєво зниженою, оскільки угоди часто укладаються за нормативно-грошовою оцінкою (НГО), щоб знизити сплату податків. Тобто за ціною, нижче якої землю заборонено продавати, а решта ж коштів виплачується готівкою і не потрапляє до державних звітів.
За словами дослідника KSE Агроцентр Романа Нейтера, понад половини угод купівлі-продажу відповідають або відрізняються не більше ніж на 2% від НГО.
Другий чинник викривлення офіційної статистики — значний вплив на неї продажу рекреаційних ділянок та земель під забудову неподалік великих міст. Тому, наприклад, за даними Держгеокадастру, в Івано-Франківській області середня вартість гектара становить 179 тис. грн, в Київській — 178 тис. грн, а ось у Черкаській і Кіровоградській — 68,6 та 58 тис. грн. Хоча ці регіони мають переважно хорошу якість грунтів та віддалені від лінії фронту.
Скільки насправді коштує земля
Для того, щоб оцінити вартість сільгоспділянок, «Мінфін» проаналізував звітність компаній, які займаються торгівлею землею. Вони можуть як купувати паї в інтересах своїх клієнтів, так і продавати їх.
Компанія Zeminvest оцінила зміну вартості землі з 2021 року до нинішнього часу у 15 областях. За її даними, лише у двох із них зростання ціни виявилося нижчим, ніж за середніми показниками Держстату у країні, — на Одещині ділянки подорожчали на 89%, на Тернопільщині — на 95%. Натомість в Дніпропетровській області земля подорожчала на 273%, а в Черкаській — на 322%. Також в низці областей подорожчання становило близько 200%.
Для детальнішого аналізу не братимемо найвищі та найнижчі показники. Припустимо, у 2021 році ви купили ділянку в Полтавській області, тоді вона коштувала 45 тис. грн, або близько $1 665.
Наразі, за оцінками Zeminvest, ціна землі в області 135 тис. грн (для порівняння: Держгеокадастр оцінює її в 90 тис. грн), або ж $3 013.
Таким чином, із моменту відкриття ринку землі вартість ділянки подорожчала на 200% у гривні, або ж на 81% у доларах.
Якщо рахувати щорічне зростання вартості землі по роках, то у гривні буде 24,6%, а в доларах — 12,7% на рік. Це вже суттєво вище дохідності ОВДП.
На прохання «Мінфіну» компанія Твоє Коло надала редакції звітність про операції з купівлі і подальшого продажу ділянок. Тобто це виключно ті випадки, коли інвестор придбав землю, якийсь час тримав її у власності, а потім продав і угода вже закрита. Це не є таємною інформацією, адже деталі цих кейсів компанія регулярно публікує в своєму телеграм-каналі.
Дохідність за різними ділянками тут суттєво відрізняється, адже існує багато чинників, що впливають на ціну. Але середня річна дохідність у гривні за повністю закритими угодами у 2026 році становить 42% у гривні та 36% у доларах.
В уважних читачів відразу може виникнути питання, чому дохідність у гривні та доларах мало відрізняється. Річ у тім, що у випадках, які ми розглядали раніше, порівнювались ціни літа 2021 року із нинішніми. Тут же мова вже йде про угоди, коли інвестори купували ділянки вже після початку повномасштабної війни, — відповідно, найсуттєвіша девальвація гривні їх не зачепила.
Також варто враховувати, що в цій дохідності вже враховано отримання орендної плати, що дещо покращує загальну картину. Водночас витрати з проведення операцій та управління землею тут теж враховані, тому цю дохідність можна вважати «чистою».
Розглянемо детальніше один із конкретних кейсів. Принципово не братимемо найнижчу чи найвищу дохідність, а знайдемо показники, близькі до середніх.
У випадку, який розглянемо детальніше, інвестор придбав ділянку в Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Площа ділянки становила близько 1,5 гектара. Ціна купівлі одного гектара на той час становила 99,8 тис. грн, або $2 729.
У грудні 2025 року інвестор продав свою ділянку. Ціна продажу гектара тепер вже становила 235,4 тис. грн, або $5 539. Крім цього, за час володіння землею він отримав дохід від оренди — 22 217 грн ($523). Після врахування оплати нотаріальних дій, сплати комісії, винагороди управителю та податків прибуток інвестора становить 144,6 тис. грн ($2 741), а це 83,5% у гривні. Річна дохідність в цьому випадку сягає 37,34% у гривні та 26% у доларах.
Якщо порівнювати дохідність з ОВДП, то вона приблизно втричі випереджатиме гривневі папери і у понад 8 разів доларові.
Водночас варто уточнити, що ці показники не можна назвати середніми на ринку. Землі, придбані через професійні керуючі компанії, зазвичай дорожчають швидше. Зокрема, завдяки тому, що враховуються якість ґрунтів, опади в регіоні, розташування ділянки, конкуренція між потенційними орендодавцями, нинішній строк оренди тощо. Також Твоє Коло намагається об'єднувати ділянки окремих інвесторів, щоб продати їх разом, — агрокомпаніям такі пакети цікавіші і вони готові за них доплачувати.
«Дохідність земельної інвестиції закладається ще до придбання ділянки. Ми свідомо працюємо лише в окремих аграрних регіонах і оцінюємо не лише якість ґрунтів, кількість опадів чи логістику, а насамперед майбутній сценарій продажу. Для нас принципово, щоб конкретна ділянка була потенційно цікавою щонайменше трьом покупцям, адже саме конкуренція створює можливість отримати вищу ціну, порівнюючи з продажем окремого паю. Наша ключова перевага полягає в тому, що ми не працюємо з кожною ділянкою, як із окремим паєм. Ми заздалегідь проєктуємо вихід із інвестиції, консолідуємо активи різних інвесторів у єдині земельні масиви та створюємо земельний продукт під потреби агрокомпаній. Ще до того, як запропонувати ділянку інвестору, ми оцінюємо, з якими активами її можна буде об'єднати та які потенційні покупці можуть бути зацікавлені у сформованому масиві», — пояснює CEO «Твоє Коло» Андрій Усенко.
За його словами, агрокомпаніям потрібні не окремі паї по 2−3 гектари, а готові земельні масиви. Саме тому Твоє Коло консолідує ділянки різних інвесторів у пропозиції площею понад 30 гектарів. «Такі земельні пули можуть коштувати щонайменше на 30% дорожче, ніж сукупна вартість окремих ділянок. Ще один важливий критерій — строк дії договору оренди. Для агровиробника значно ціннішою є земля, яку він зможе інтегрувати у свій земельний банк вже зараз або протягом найближчих 1−3 років. Саме поєднання правильної локації, конкуренції між потенційними покупцями, консолідації земель та прогнозованого попиту дозволяє нам системно продавати ділянки з дохідністю від 15% річних у доларах», — пояснює експерт.
Парадокс українського ринку землі полягає в тому, що офіційно гектар коштує менш як $2 тис., але знайти якісну ділянку за такою ціною надзвичайно складно. Через поширене заниження вартості угод державна статистика часто показує лише нижню межу ринку, тоді як реальні ціни та дохідність можуть бути зовсім іншими. Саме тому інвестору варто дивитися не лише на офіційні цифри, а й на практику реальних угод та економіку конкретної ділянки.