Як змінилася ціна землі

«Україна має надзвичайний аграрний потенціал, цей сектор є основною галуззю економіки нашої держави, до того ж від нього залежить продовольча безпека у багатьох країнах світу», — говорить співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний.

Україна посідає шосте місце у світі за кількістю орної землі та четверте — за площею чорноземів.

«Україна — провідна країна, з погляду кількості та якості орної землі в Європі. В цьому аспекті ми надзвичайно потужна держава і нас дійсно побоюються європейці, оскільки ми можемо перевернути аграрний ринок їх країн», — переконаний Олександр Чорний.

Ринок землі в Україні було відкрито 1 липня 2021 року: першими право купувати с/г наділи отримали приватні особи — громадяни України. З початку цього року коло потенційних покупців розширилося за рахунок юросіб, а для фізосіб було збільшено обсяг можливого придбання до 10 тис. га.

Водночас об'єктивної офіційної інформації щодо вартості сільськогосподарської землі та її динаміки наразі не існує.

«Реальна ціна землі на початковому етапі відкриття ринку була викривлена, оскільки було багато формальних продавців. Частина землі на той момент вже була придбана через різні схеми, наприклад, емфітевзис (довгострокова оренда — ред.), і після відкриття ринку ці угоди легалізовували. Такі операції з купівлі-продажу здійснювались за номінальною оцінкою, яка є нижчою за реальну вартість ділянок», — пояснює Олександр Чорний.

Тому статистика в офіційних джерелах суттєво відрізняється від тієї, яку учасники ринку бачили в дійсності. За даними Zeminvest, у 2021 році середня ціна землі становила $1200−1600 за гектар. Цього ж року вона зросла вже до $1600−2300. Тобто у доларовому еквіваленті додала 25−30%.

Інвестиції у землю набирають популярності. «За офіційною статистикою, у першому кварталі цього року вперше з моменту відкриття ринку обсяг продажу нерухомості став меншим за обсяг продажу с/г землі. За цей період було укладено 185 тис. угод щодо продажу землі і близько 118 тис. щодо продажу нерухомості», — повідомив Олександр Чорний.

На цьому фоні зберігаються значні перспективи підвищення ціни землі в майбутньому. За оцінками Zeminvest, через 2−4 роки після завершення війни середня вартість гектару становитиме $3000, а за 6−7 років — $6000.

На думку Олександра Чорного, інвестиції в землю вигідні завдяки двом аспектам. Перший з них — це капіталізація, тобто зростання вартості активів. Якщо подивитися на зміну вартості землі в країнах Європи після відкриття ринку землі, то в Польщі середньорічна капіталізація становила 17,5%, в Естонії — 24,6%, а в Латвії — 34%. Немає жодної країни, де ціна землі після відкриття ринку пішла б у мінус.

«Інший чинник, який дозволяє заробляти, — це пасивний дохід, тобто виплата орендної плати від фермерських господарств. Для господарств надзвичайно важливо виплачувати орендну плату, адже це єдиний спосіб утримати земельний банк», — говорить співзасновник Zeminvest.

Статистика сусідніх держав Європи показує, що за 9 років вартість оренди у них зросла в 2,2−2,5 раза. Наприклад, у Польщі у 2011 році вона становила 114 євро за один гектар ріллі, а в 2019 році — вже 287 євро.

Хто інвестує в землю

У значній кількості переваг інвестицій в сільськогосподарську землю переконаний і співзасновник Твоє Коло та співвласник КУА Профіт Андрій Усенко. Це, серед іншого, обмеженість активу, низька ризикованість, пасивний дохід. Однак найважливішим експерт вважає те, що земля здатна довго генерувати додану вартість.

«Не десять, не двадцять, не п’ятдесят років, а як завгодно довго. Нерухомість же, навіть якщо простоїть 50 років, вже за 20 морально застаріє», — пояснює він.

За словами Андрія Усенка, після початку повномасштабного вторгнення в Україні на декілька місяців зупинився земельний ринок, але, починаючи з літа 2022 року, він почав відновлюватись і зараз його обсяги зростають.

Як наслідок, лише за 1 квартал цього року вартість землі зросла на 9,3%. Держава також робить кроки для стимулювання ринку. Зокрема, Нацбанк підвищив коефіцієнт ліквідності землі, як застави, до 0,5%.

Під час конференції співзасновник Твоє Коло розповів, хто найчастіше купує землю за посередництва компанії. Зокрема, понад 50% клієнтів — це представники IT-ринку. Ще 6,6% — військові, й їхня частка останнім часом зростає. Також майже 4% клієнтів займають топменеджери компаній. Менша частка припадає на домогосподарок та представників фінансового сектору.

Якщо говорити про стать покупців землі, то це переважно чоловіки (понад 72%). За регіональним розподілом до Твоє Коло найчастіше звертаються мешканці столиці — 38% від усіх клієнтів.

Три чверті клієнтів компанії купують невеликі ділянки — до 10 га. Таким чином вони користуються можливістю низького порогу входу, який становить близько $5 тис.

Читайте також: 6 помилок інвестора, які знижують дохідність портфеля: як їх уникнути

Клієнти компанії досить швидко ухвалюють рішення про інвестиції в землю — близько 80% вже впродовж місяця після першої консультації, і це дозволяє їм швидше почати отримувати прибутки.

Бажаючі переглянути повний запис конференції можуть придбати його за посиланням.