► Читайте телеграм-канал «Мінфіну»: головні фінансові новини
За його словами, в Україні досі зберігається класична парадигма, що найкраща інвестиція в нерухомість — це «однушка біля метро». Водночас ринок уже рухається до іншої логіки: інвестору не обов’язково купувати цілий об'єкт, щоб мати доступ до дохідної нерухомості.
«З нерухомістю, на мою думку, відбувається зараз те саме. У нас все ще є така класична парадигма, що найкраща інвестиція в нерухомість — це однушка біля метро», — зазначив Бойчук.
Від фізичного володіння — до сервісної моделі
Бойчук порівняв зміну логіки інвестування в нерухомість із переходом від фізичного володіння супутниковою антеною до підписки на стримінгові сервіси.
За його словами, раніше для перегляду багатьох телеканалів люди купували супутникові антени й фактично володіли фізичним об'єктом. Нині ж вони оформлюють підписку на Netflix чи інші сервіси й отримують доступ до контенту без необхідності володіти інфраструктурою.
Схожий процес, на думку Бойчука, відбувається і з нерухомістю: інвестор поступово переходить від бажання мати власні квадратні метри до потреби отримати доступ до якісного активу, яким професійно управляють.
Не обов’язково купувати цілий об'єкт
Бойчук зазначив, що Україна перебуває на етапі переходу до моделі, за якої інвестору не потрібно купувати цілу квартиру чи комерційне приміщення.
«Зараз ми на шляху до наступного кроку — до того, що не потрібно купувати вже цілий об'єкт. Можна купувати певні частки цієї нерухомості, і повністю не тільки здачею в оренду, а вже і поточними ремонтами займається професійна керуюча компанія», — сказав він.
За його словами, модель REIT-фондів у США працює з 1960 року, а нині 170 млн американців прямо або опосередковано володіють акціями таких фондів.
Фонди роблять нерухомість доступнішою
Однією з ключових переваг фондової моделі Бойчук назвав доступність. За його словами, сама ідея REIT-фондів полягала в тому, щоб зробити інвестиції в нерухомість доступними для широкого кола людей.
«Основна ідея, ключова ідея цієї моделі була зробити нерухомість доступною для кожного американця. Насправді фондова модель, REIT-фонди вирішують ключову, першу ідею цієї моделі — це доступність для кожного українця», — пояснив Бойчук.
Він навів приклад, що від 1000 грн інвестор може стати співвласником торговельного центру біля метро і почати інвестувати, не накопичуючи значний капітал для купівлі цілого об'єкта.
Що отримує інвестор через фонд
Серед переваг фондової моделі Бойчук назвав диверсифікацію, доступ до складних активів, професійне управління та мінімальну операційну залученість інвестора.
За його словами, незалежно від суми інвестор може розкласти кошти між різними інвестиційними проєктами і таким чином розподілити ризики.
«Доступ до складних активів, доступ до професійного керування, економія, відсутність повної залученості, нульові витрати часу. Витрати часу тільки на те, щоб проінвестувати, отримати дивіденди чи вийти з інвестиції», — сказав Бойчук.
Він також наголосив, що діяльність фондів перебуває під державним наглядом Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку, яка контролює їхню роботу — від реклами до фінансової звітності.
Як формується дохідність фонду
Бойчук пояснив, що інвестор має розуміти, з чого складається заявлена дохідність фонду нерухомості.
За його словами, якщо активом фонду є готова нерухомість, результат формується з орендного доходу та зростання вартості активу. Якщо ж об'єкт ще будується, до моменту початку оренди дохідність переважно формується за рахунок зростання вартості активу.
На прикладі фонду з готовою нерухомістю Бойчук зазначив, що запланована середньорічна дохідність становила 8,2%, де приблизно 75% мало забезпечуватися орендою, а близько 25% — зростанням вартості активу. Фактично станом на липень дохідність, за його словами, становила 16,4% через зростання вартості нерухомості в Києві у 2025 році.
Окремою перевагою фонду він назвав гуртову купівлю нерухомості. Коли фонд купує не одну квартиру, а 10 і більше, він може отримати знижку, яка надалі працює на капіталізацію для інвестора.
Що радить інвесторам
У фінальному блоці Бойчук зробив акцент на диверсифікації. За його словами, в Україні через фонди вже можна інвестувати в житлову та комерційну нерухомість, землю й енергетику.
Він також зазначив, що в портфелі інвестора мають бути ОВДП як інструмент із гривневою дохідністю.
«Диверсифікація. На сьогоднішній день в Україні через фонди можна вкласти як у житлову, комерційну нерухомість, можна в землю через фонди вкласти, можна в енергетику через фонди вкласти, розкидати це по різним активам», — сказав Бойчук.
На його думку, ОВДП також мають бути частиною інвестиційного портфеля: «ОВДП чудову гривневу дохідність. Чого би ні? Можна короткостроково, можна більш довгостроково. Але ОВДП обов’язково в портфелі має бути».
Виступ експерта (4:45:27 — Дискусія: Купити квадратні метри чи частку фонду: яка нерухомість приносить реальний дохід)