За його словами, йдеться саме про сільськогосподарську землю, яку обробляють великі аграрні компанії. Ринок відкрився у 2021 році після скасування мораторію на продаж землі, а з 2024 року на нього активніше почали заходити нові категорії інвесторів — зокрема юридичні особи та фонди.
Ринок землі продовжує зростати
Лісничий зазначив, що ринок землі зупинявся двічі: на початку повномасштабної війни та в період, коли не працювали державні реєстри. В інший час, попри війну, обсяг угод зростав, а ринок залишався активним.
За його словами, зараз ринок працює на рівні близько 13 600 угод на місяць. Причини активності — обмежена пропозиція землі та зростання кількості інвесторів.
Експерт пояснив, що у 2021 році ціни на землю в окремих локаціях становили близько $2170−2700 за гектар, тоді як зараз угоди вже відбуваються за цінами $3900−4000 і більше за гектар.
На його думку, саме зростання вартості активу залишається головною причиною інтересу до інвестицій у землю.
Від чого залежить ціна землі
За словами Лісничого, ціна землі залежить не лише від регіону. Інвестору потрібно звертати увагу на термін дії договору оренди, конкуренцію між аграріями в локації, логістику, якість ґрунтів, безпеку району та розмір земельного масиву.
Окремо він наголосив на важливості договору оренди. Якщо ділянка має договір оренди на 15 років і більше, суттєво змінити умови оренди можна буде лише ближче до завершення строку договору. Це також може впливати на ліквідність активу та можливість подальшого продажу.
Як можна інвестувати в землю
Експерт назвав два основні варіанти інвестування в сільськогосподарську землю.
Перший — пряме володіння земельною ділянкою, коли інвестор купує її у власність. Другий — участь у форматі спільного інвестування через пайовий інвестиційний фонд.
За словами Лісничого, у випадку прямого володіння поріг входу залежить від вартості конкретної ділянки. Орендні платежі можуть становити близько 3−4% на вкладений капітал, однак основна ставка робиться саме на зростання вартості землі.
Прогнозована капіталізація, за його словами, може сягати до 20%, а рекомендований горизонт інвестування становить від трьох до шести років.
Чому важлива консолідація ділянок
Лісничий зазначив, що додатковий дохід може давати консолідація — об'єднання земельних ділянок різних інвесторів в один пул для подальшого продажу.
За його словами, одна або дві окремі ділянки менш цікаві для орендаря чи потенційного покупця. Натомість масив у 40−70 гектарів може створити сильнішу переговорну позицію та дозволити домовитися про кращу ціну.
Експерт навів приклади угод, коли середня ціна купівлі землі становила $2657 за гектар, а середня ціна продажу — $4548 за гектар. За його словами, у таких кейсах дохідність після сплати податків і комісій могла становити 30−47% річних на вкладений капітал.
Пайовий фонд: нижчий поріг входу і вища ліквідність
Окремо Лісничий розповів про пайові інвестиційні фонди, які дають змогу долучитися до ринку землі не через купівлю окремої ділянки, а через придбання частки фонду.
За його словами, один із таких фондів інвестує в сільськогосподарську землю у безпечних локаціях, де є концентрація конкурентів, короткі строки договорів оренди та потенціал для активного управління землею.
Лісничий заявив, що прогнозована дохідність такого формату може становити від 15% у валюті, а ліквідність сертифікатів — «у декілька годин».
Водночас він уточнив, що фонд не виплачує дивіденди, а працює як фонд зростання вартості. Інвестор може заробити через продаж сертифікатів, вартість яких змінюється разом із переоцінкою активів фонду.
На що звертати увагу інвесторам
Експерт радить інвесторам обирати регіони, де є щонайменше три фермери або аграрії, адже конкуренція формує попит на землю, впливає на орендні ставки та ціну активу.
Також він застеріг від поспішного переукладання договорів оренди на довгий строк. За його словами, пропозиція орендаря може виглядати привабливо в моменті, але договір на 15 років фактично обмежить можливість змінити орендну плату або вигідно продати ділянку.
Для тих, хто обирає фонд, Лісничий радить вивчати регламент, стратегію фонду, активи, які вже придбані, інвестиційний горизонт, динаміку вартості сертифікатів і бізнес-репутацію засновників.
Виступ експерта (4:08:38 — 15% річних у доларах на землі: маркетингова обіцянка чи реальність).