►Читайте телеграм-канал«Мінфіну»: головні фінансові новини
Чи переходять борги разом із житлом
За українським правом право власності на нерухомість і зобов’язання сплачувати комуналку — це різні речі. Згідно зі статтями 509, 510, 520, 521 Цивільного кодексу, грошовий обов’язок лежить на боржнику, а переведення боргу на іншу особу можливе лише за згодою кредитора (якщо інше не встановлено законом).
Закон «Про житлово-комунальні послуги» також визначає споживача як особу, яка отримує послуги за договором і платить саме за ті послуги, які надані їй. Тобто, якщо борг виник, коли квартирою володів інший власник, він і залишається боржником перед виконавцем послуг — якщо сторони не домовилися про інше.
Позиція Верховного Суду: новий власник не відповідає за старі борги
Верховний Суд у справі № 201/11406/20 прямо зазначив: новий власник квартири не зобов’язаний сплачувати заборгованість за ЖКП, яка виникла у попереднього власника, якщо він не брав на себе такого обов’язку і договір купівлі-продажу не містить умов про переведення боргу.
Суд наголосив: договори про надання комунальних послуг не обтяжують нерухомість, а відсутність механізму «списання» боргу не може бути підставою, щоб перекласти чужі зобов’язання на нового власника. Ефективним способом захисту прав є вимога до виконавця виключити з особового рахунку нового власника заборгованість, нараховану попередньому.
У справі № 201/1807/21 Верховний Суд також підтвердив: новий власник не зобов’язаний платити борги попереднього власника за ЖКП, якщо не приймав на себе такого обов’язку. Таким чином, склалася послідовна практика: борги не переходять автоматично разом із квартирою.
Коли борг усе ж може «причепитися» до покупця
Виняток — коли це прямо передбачено домовленостями сторін. Найчастіше в договорі купівлі-продажу прописують, що покупець компенсує продавцю суму наявної заборгованості або що її розмір враховано в ціні житла. Але навіть така умова сама по собі не змінює боржника перед комунальним підприємством: для переведення боргу перед виконавцем зазвичай потрібна згода кредитора (якщо спеціальний закон не встановлює інше).
На практиці сторони часто домовляються про компенсацію боргу між собою, тоді як перед виконавцем послуг відповідальним залишається попередній споживач до належного оформлення зміни зобов’язання.
Чи можуть відключити комуналку через чужий борг
Припинення або обмеження надання послуг регулюється спеціальними законами та умовами договорів із конкретними виконавцями. Якщо новий власник справно платить поточні нарахування і не є боржником, застосування до нього заходів впливу лише через борг попереднього власника суперечить принципу персонального характеру зобов’язань.
У такій ситуації власник має право подати виконавцю письмову вимогу усунути порушення, а за потреби — звертатися до суду для захисту своїх прав.
Що перевірити перед покупкою квартири
Хоча закон загалом захищає покупця від чужих боргів, перевірка стану розрахунків до укладення договору залишається важливою.
Попросіть у продавця довідки про відсутність заборгованості перед основними постачальниками ЖКП, ОСББ або управителем.
Передбачте в договорі купівлі-продажу гарантії продавця щодо відсутності боргів або механізм їх компенсації, якщо борги виявляться пізніше.
Перевірте, чи немає судових спорів щодо стягнення комунальної заборгованості, і по можливості отримайте від продавця останні квитанції про оплату.
Такі кроки мінімізують ризик спорів і спростять захист прав покупця, якщо конфлікт все ж виникне.
Висновок
Чинне законодавство України не передбачає автоматичного переходу боргів за житлово-комунальні послуги до нового власника квартири: відповідальність несе особа, яка була споживачем у період виникнення заборгованості. Цей підхід неодноразово підтверджено практикою Верховного Суду. Водночас сторонам варто заздалегідь врегулювати питання наявних боргів у договорі та перевірити розрахунки з постачальниками до угоди.