«Мінфін» формує рейтинги забудовників передмістя Києва вже більше 10 років. Раніше дані оновлювалися кожні пів року, але від початку 2023 року ми порівнюємо результати діяльності забудовників за рік у цілому.
«Мінфін» наголошує, що кількість зданих квадратних метрів, об'єктів чи квартир не є абсолютним показником надійності забудовника, а є лише одним із критеріїв оцінки компанії.
Ми вважаємо, що читачі приймають рішення про інвестування в нерухомість не лише на основі рейтингу, а враховують багато інших чинників для формування повної картини про об'єкт. Цей рейтинг не є рекомендацією до інвестування, однак дає змогу побачити реальні масштаби діяльності девелоперів. Остаточне рішення про купівлю житла має ґрунтуватися на більш широкому спектрі факторів — включно з юридичною чистотою проєкту, репутацією забудовника та технічними характеристиками об'єкта.
Що і як рахували
Підстава для включення в рейтинг — наявність сертифіката або декларації, виданих Державною інспекцією архітектури та містобудування України (ДІАМ), про відповідність збудованого об'єкта проєктній документації та його готовність до експлуатації.
578 тис. кв. м житла, 12 528 квартир, 25 населених пунктів — повна карта приміського будівництва за даними сертифікатів ДІАМ
64 забудовники здали в експлуатацію житло в передмісті Києва у 2025 році, за даними сертифікатів ДІАМ у системі е-construction.
Загальна площа зданих квартир склала 577 962 м² — це 12 528 квартир у 74 житлових комплексах на території 25 населених пунктів Київської області.
Ми враховували саме нове будівництво, хоча часто зустрічаються реконструкції чи коригування проєктів.
Головним показником для ранжування в рейтингу є загальна площа квартир у житлових комплексах, зданих і введених в експлуатацію в 2025 році. Чим більша площа — тим вище місце в рейтингу.
Додатковий показник — кількість житлових приміщень (квартир), що дає змогу оцінити масштаби проєкту.
Компанії, які не надали додаткову інформацію для рейтингу або для яких у відкритих джерелах недостатньо даних, розміщені в кінці таблиці з позначкою «неповні дані», або в них вказана лише житлова площа квартир. Кількість квартир для таких компаній рахувалася вручну з доступних джерел. Ми додали їх до рейтингу, оскільки вони все ж отримали документи про введення в експлуатацію своїх житлових будинків (зазвичай садового типу).
До рейтингу не увійшли нежитлові об'єкти — паркінги, підстанції, садочки та інше, навіть якщо вони були здані в тому самому проєкті. Також не враховувалися ЖК, де в документах зазначено реконструкцію вже збудованих будинків чи коригування об'єктів.
Відповідну інформацію ми збираємо на Порталі державної електронної системи у сфері будівництва. Сертифікат або декларацію про готовність об'єкта можуть переглянути й інвестори, перейшовши за посиланням у картці кожного ЖК рейтингу.
Які зміни внесли цього року
Цьогорічний рейтинг суттєво розширений: кількість параметрів зросла з 20 до 35. Нові критерії дозволяють оцінити не лише обсяги будівництва, а й досвід компанії, безпеку житла, транспортну доступність, соціальну інфраструктуру та інвестиційний потенціал.
Нижче — усі нові параметри і пояснення, чому вони важливі для покупця.
1. Рік заснування забудовника
У таблиці вказано рік заснування компанії-забудовника.
Чому це важливо. Вік компанії — один із базових індикаторів стабільності, але не єдиний. Забудовник, який працює 15−20 років, пройшов кілька економічних криз і продовжує здавати об'єкти. Водночас молода компанія може бути дочірньою структурою досвідченого девелопера — і тоді рік заснування не відображає реального досвіду. Тому цей показник варто розглядати разом з іншими.
2. Кількість введених будинків від дати заснування
Показник відображає загальну кількість будинків, зданих компанією за весь час існування, а не лише за поточний рік.
Чому це важливо. Це дає уявлення про загальний масштаб діяльності забудовника. Одна справа — компанія, яка здала 3 будинки за рік і це її перший проєкт. Інша — компанія, яка здала 3 будинки за рік, але загалом має за плечима 50 введених об'єктів. Цей контекст допомагає оцінити досвід.
3. Кількість споруджуваних будинків (станом на Q2 2026)
Показник відображає, скільки будинків перебувають на стадії будівництва станом на другий квартал 2026 року.
Чому це важливо. Для покупця, який розглядає квартиру на етапі будівництва, це сигнал активності компанії. Якщо забудовник одночасно будує 15−20 будинків — це свідчить про масштаб і ресурсну базу. Але це також може означати розпорошення ресурсів. Покупцю варто порівняти кількість споруджуваних будинків із кількістю зданих, також подивитися чи є затримки будівництва — чи встигає компанія завершувати розпочате.
4. Чи будує забудовник у Києві або інших містах
Для кожної компанії вказано, чи веде вона проєкти за межами передмістя — зокрема, у Києві або в інших містах.
Чому це важливо. Якщо забудовник працює виключно в передмісті, це означає, що приміське будівництво — його основний і єдиний напрямок. Такий девелопер, як правило, глибше розуміє специфіку цього ринку. З іншого боку, забудовник, який одночасно веде проєкти в Києві, може мати більший фінансовий ресурс.
5. Кінцевий бенефіціар замовника та ЄДРПОУ
У рейтинг додано дані про кінцевого бенефіціарного власника компанії-замовника будівництва та її код ЄДРПОУ.
Чому це важливо. Знання кінцевого бенефіціара дозволяє встановити, хто стоїть за проєктом. Один і той самий власник може бути бенефіціаром кількох забудовників або замовників — і покупцю важливо розуміти цю структуру. Код ЄДРПОУ дає можливість самостійно перевірити компанію через відкриті реєстри: судові справи, фінансовий стан, борги, арешти.
6. Мінімальна та максимальна площа квартир
Для кожного ЖК вказано діапазон площ квартир, що пропонуються або були здані.
Чому це важливо. Цей показник дає уявлення про формат ЖК. Якщо мінімальна площа — 19−23 м², це студії для інвестування або стартового житла. Якщо 55−80 м² — орієнтація на сімейних покупців. Різні формати — різна цільова аудиторія, різна ліквідність, різна оренда. В рейтингу вказані площі квартир, які були в наявності станом на 2 квартал 2026 року.
7. Поверховість
Для кожного ЖК вказано кількість поверхів.
Чому це важливо. Поверховість впливає на щільність забудови, кількість сусідів, роботу ліфтів, комфорт проживання та навантаження на інфраструктуру. Малоповерхова забудова (до 9 поверхів) зазвичай означає менше сусідів та спокійніше середовище. Висотна забудова (16+ поверхів) — більше квартир, вищий попит на паркінг і ліфти. Поверховість також пов'язана з класом наслідків об'єкта (СС1/СС2/СС3), від якого залежать вимоги до безпеки.
8. Тип опалення
Для кожного ЖК зазначено тип опалення: індивідуальне (поквартирне), автономне (будинкова котельня) або централізоване.
Чому це важливо. Тип опалення безпосередньо впливає на комунальні витрати та залежність від зовнішніх постачальників. Індивідуальне опалення (газовий або електричний котел у квартирі) дає мешканцю повний контроль над температурою і витратами. Автономне (котельня в будинку) — залежність від ОСББ або керуючої компанії. Централізоване — залежність від теплопостачальної організації, яка в передмісті може бути менш надійною, ніж у Києві.
9. Резервне живлення
Для кожного ЖК вказано наявність і тип резервного електроживлення: генератор (для всіх або деяких будинків), інвертори, сонячні панелі, або відсутність.
Чому це важливо. В умовах можливих відключень електроенергії наявність резервного живлення — критичний параметр комфорту та безпеки. Генератор забезпечує роботу ліфтів, водопостачання, охоронних систем та інших інженерних мереж будинку. Відсутність резервного живлення означає, що під час блекаутів мешканці залишаються без електрики, води та опалення (якщо воно електричне).
10. Школа або дитячий садок у складі ЖК
Для кожного ЖК зазначено, чи є в складі комплексу або чи планується будівництво власної школи або дитячого садка
Чому це важливо. Передмістя часто має обмежену соціальну інфраструктуру. Побудова нового ЖК на кілька сотень квартир створює додаткове навантаження на наявні школи та садки, яких може не вистачати. Наявність власного освітнього закладу — суттєва перевага, особливо для сімей з дітьми. Проте варто розрізняти «є і працює», «споруджується», «заплановано» та «обіцяно» — ступінь реалізації цих обіцянок дуже різний.
11. Найближче метро та відстань до нього
Для кожного ЖК вказано найближчу станцію метро Києва та приблизну відстань до неї.
Чому це важливо. Метро — основний транспортний орієнтир для передмістя. Відстань до метро прямо впливає на час щоденної дороги до роботи, на вартість оренди та на ліквідність квартири при перепродажу.
12. Відстань від адміністративної межі міста Києва
Для кожного ЖК вказано приблизну відстань від адміністративної межі столиц
Чому це важливо. Адміністративна межа Києва — це юридичний рубіж, за яким змінюються тарифи на комунальні послуги, адміністративна підпорядкованість, якість доріг та доступність міської інфраструктури. Для покупця це практичний показник: ЖК за 2 км від межі та ЖК за 30 км — це зовсім різний досвід проживання, навіть якщо обидва формально «передмістя».
Які параметри збереглися з минулого року Окрім нових показників, рейтинг містить усі параметри, що зарекомендували себе у попередньому рейтингу:
Кількість сертифікатів та зданих будинків за 2025 рік. Дозволяє оцінити активність забудовника за поточний рік. Посилання на кожний сертифікат є в картці ЖК.
Замовник будівництва за сертифікатами. Важливо знати, хто є офіційним замовником будівництва, оскільки зони відповідальності замовника і забудовника різні, і покупцю слід розуміти, з ким при потребі доведеться вирішувати питання.
Цільове призначення земельної ділянки. Будівництво багатоквартирного житла допускається лише на землях з відповідним призначенням. Невідповідність між фактичним типом забудови та цільовим призначенням ділянки може призвести до судових спорів, штрафів або неможливості експлуатації будинку.
Терміни будівництва. Дозволяють оцінити, скільки часу забудовник витратив, щоб довести об'єкт до стадії готовності.
Заявлений клас комфортності. Це той клас, який вказав девелопер. Не всі забудовники об'єктивно визначають клас комфортності — тому ми зазначаємо саме «заявлений». Ця інформація допоможе покупцям оцінити, чи відповідає вартість квадратного метра реальному рівню комфортності.
Вартість квадратного метра. Актуальна ціна або позначка «продаж не ведеться» / «всі квартири продані».
Мінімальний бюджет на квартиру. Початкова сума для входу в кожний ЖК: ціни зафіксовані станом на кінець 2-го кварталу 2026 року.
Іпотека «єОселя». Наявність або відсутність можливості придбати квартиру за державною програмою.
Паркінг та укриття. Тип паркінгу (гостьовий, підземний, багаторівневий) та кількість паркомісць. В умовах воєнного часу підземний паркінг виконує також функцію укриття.
Оренда в ЖК або поблизу. Орієнтовна вартість оренди дозволяє оцінити інвестиційний потенціал квартири та зорієнтуватися у вартості тимчасового проживання.
Нюанси збору інформації
Збір даних про ЖК передмістя є складним завданням. Деякі забудовники зводять багатоквартирні будинки, але оформляють їх як «індивідуальний житловий будинок з терасою» або «нове будівництво дачного будинку».
Багато таких будинків належать до класу наслідків СС1 (незначні ризики — житлові будинки до 4 поверхів). Класи наслідків визначають потенційні ризики для людей і майнові збитки в разі аварії:
- СС1 — незначні наслідки (індивідуальні, малоповерхові житлові будинки до 500 м²);
- СС2 — середні наслідки (багатоквартирні будинки, школи, об'єкти соціального значення);
- СС3 — значні наслідки (висотні ЖК, великі офісні центри, об'єкти критичної інфраструктури).
Іноді забудовники навмисно занижують клас наслідків для уникнення суворих вимог до безпеки та скорочення витрат. Це може створювати ризики для інвесторів і впливати на безпеку будівлі. Тому важливо перевіряти відповідність заявленого класу для захисту своїх інвестицій.
В основній таблиці рейтингу ми використовували площу квартир або загальну житлову площу квартири — залежно від того, що зазначено в сертифікатах з Реєстру документів ЄДЕССБ, де не завжди наявна уся інформація. У дозвільній документації не вказуються комерційні назви житлових об'єктів (лише адреса), а в сертифікатах відсутні дані про всіх учасників будівельного процесу. Тому після збору первинної інформації про замовників та підрядників редакція ідентифікує кожну компанію-забудовника за адресою об'єкта.
Зворотний зв'язок
Якщо у представників забудовників є інформація про зданий будинок, що не врахований у рейтингу, вони можуть надіслати сертифікат/декларацію або уточнення на пошту realty@minfin.com.ua.
Перейти до таблиці рейтингу забудовників — за цим посиланням.
Ключові тенденції та висновки:
1. Концентрація ринку. 5 забудовників із 64 (8%) контролюють 40% площі. ТОП-20 = 74%. Ринок сильно поляризований.
2. Два «магніти» передмістя. Ірпінь + Софіївська Борщагівка = 30% усіх ЖК. Ірпінь при цьому найдорожчий (до 55 950 грн/м²), Борщагівка — ширший діапазон.
3. Резервне живлення — провал. 51% ЖК без генераторів. Це третій рік війни. Для покупця це критичний параметр, а більшість забудовників його ігнорують.
4. Школи — порожня обіцянка. 17 ЖК обіцяють школу/садок, реально працюють тільки 3 згідно з відкритими джерелами. Ще 36 — навіть не планують. Покупець з дітьми залежить від муніципальної інфраструктури, якої часто немає.
5. єОселя — у кожному другому. 53% ЖК мають єОселю. Це формує нижню межу попиту, але після зміни умов у 2026-му вплив може зменшитися.
6. Індивідуальне опалення — стандарт. 74% ЖК — поквартирні котли. Централізоване — лише 8%. Передмістя, на відміну від Києва, не залежить від «Київтеплоенерго».
7. Ціновий розкид у 4,4 рази. Від 17 000 до 75 200 грн/м². Білогородка — найдешевше, Park Lake City у Підгірцях — найдорожче. Але навіть у межах одного міста (Ірпінь) різниця від 39 800 до 55 950.
8. Темпи нарощуються. 252 будинки споруджуються проти 162 зданих — це x1,6.Білий Шоколад, Molodist і Атлант активно масштабуються.
Щоб подивитися детальну інформацію про житлові комплекси — натисніть на рядок з обраним вами забудовником.
Уся інформація для рейтингу зібрана з відкритих джерел: Порталу державної електронної системи у сфері будівництва (е-construction.gov.ua), спеціалізованих порталів про нерухомість, офіційних сайтів забудовників, відкритих реєстрів.