Пошкоджене чи знищене майно: чому це принципово
Національний механізм компенсації зосереджений виключно на відновленні житлового фонду фізичних осіб, що перебуває на підконтрольній території або був зруйнований після
Для держави різниця між «пошкодженим» і «знищеним» житлом має фундаментальне значення. Пошкодженим вважається об'єкт, який можливо відновити шляхом поточного або капітального ремонту. Знищеним — той, відновлення якого є технічно неможливим або економічно недоцільним. Саме від цієї категорії залежить вид допомоги.
Компенсація за пошкоджене житло
Якщо будинок або квартира підлягають ремонту, застосовується механізм, прописаний у Постанові КМУ № 381. Передбачено дві категорії виплат:
- категорія «А» — до 200 000 грн;
- категорія «Б» — від 200 000 до 350 000 грн для квартир та до 500 000 грн для приватних будинків.
Для ремонтів компенсація категорії «Б» виплачується двома траншами:
- 70% — після погодження;
- 30% — після перевірки проміжних результатів робіт.
Кошти надходять на спеціальний рахунок і можуть використовуватися виключно за цільовим призначенням.
Компенсація за знищене житло
Якщо житло втрачено повністю, застосовується механізм, прописаний у Постанові Кабміну № 600.
Тут держава пропонує два основних інструменти:
- Житловий сертифікат — електронний документ, який дозволяє придбати нове житло на первинному або вторинному ринку.
- Гроші на відбудову — компенсація для будівництва нового будинку на власній земельній ділянці.
Для будівництва кошти також виплачуються поетапно — двома траншами по 50%. При цьому закон встановлює обмеження площі, за яку нараховується компенсація:
- до 150 кв. м — для квартир;
- до 200 кв. м — для приватних будинків.
Чому дві схожі квартири можуть отримати різну суму компенсації?
Розрахунок здійснюється за спеціальною формулою, яка враховує:
- площу об'єкта;
- регіональний коефіцієнт;
- тип нерухомості;
- опосередковану вартість спорудження житла.
Водночас закон містить важливу гарантію: компенсація не може бути нижчою за мінімальний нормативний поріг. Тобто навіть якщо ринкові коефіцієнти знижуються, держава зобов’язана забезпечити базовий рівень виплат.
Нерухомість існує лише тоді, коли вона є у реєстрі
У сучасній системі компенсацій головним доказом права є не паперовий договір і навіть не технічний паспорт. Вирішальне значення має наявність інформації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо житло не внесене до реєстру, держава фактично «не бачить» власника, а тому для механізмів компенсації така особа де-юре не є потерпілим. Саме тому сьогодні критично важливо:
- перевірити актуальність записів у ДРРП;
- усунути розбіжності у площі або адресі;
- зареєструвати право власності на об'єкти незавершеного будівництва (це особливо важливо для інвесторів у новобудови).
Судова практика вже підтверджує: навіть якщо будинок не введений в експлуатацію, але право зареєстроване в ДРРП, особа може претендувати на компенсацію.
Головний документ — це не фото руїн
Багато людей помилково вважають, що для отримання компенсації достатньо фотографій зруйнованого будинку. Насправді основою всієї процедури є офіційна фіксація збитків.
Ключову роль відіграють:
- акти комісійного обстеження органів місцевого самоврядування;
- документи ДСНС;
- витяги з ЄРДР;
- технічні висновки;
- дані дистанційного обстеження.
Саме акт комісії є головним доказом для державної системи.
Дистанційне обстеження: офіційними свідками стали дрони та супутники
Одним із найбільш технологічних нововведень стала можливість дистанційного обстеження майна. Якщо територія є небезпечною або перебуває у зоні бойових дій, комісії можуть використовувати:
- аерозйомку з БПЛА;
- супутникові знімки;
- геолокаційні дані;
- метадані файлів.
Фактично сьогодні дрони та супутники стали повноцінними інструментами юридичної фіксації руйнувань. Водночас, законодавство передбачає важливий запобіжник: якщо за результатами дистанційного обстеження неможливо остаточно встановити факт руйнування, власник має право протягом 90 днів подати додаткові докази.
Щоб отримати нове житло, потрібно «відмовитися» від старого
Один із найемоційніших моментів для власників — необхідність офіційного припинення права власності на знищений об'єкт. Для багатьох людей це виглядає ризиковано: дім уже зруйнований фізично, але юридично ще існує. Однак саме припинення права власності є обов’язковою умовою для використання житлового сертифіката.
Алгоритм виглядає так:
- Комісія ухвалює рішення про надання компенсації.
- Власник реєструє припинення права власності на знищений об'єкт.
- Після цього можна придбати нове житло.
Для власників приватних будинків є важливий нюанс: право власності припиняється лише щодо будинку. Земельна ділянка залишається у власності особи.
Для реєстратора підставою припинення прав є дані з:
• ЄДЕССБ (електронна система у сфері будівництва);
• РПЗМ (Реєстр пошкодженого та знищеного майна);
• Акт комісійного або дистанційного обстеження.
Типові помилки, через які люди втрачають право на компенсацію
На практиці значна частина відмов пов’язана не з відсутністю права, а з помилками у процедурі.
1. Передчасний ремонт. Одна з найпоширеніших проблем — власники повністю ремонтують житло до приїзду комісії. У такому випадку держава може відмовити у виплаті через неможливість підтвердити обсяг пошкоджень.
2. Майно в іпотеці. Ще одна серйозна проблема — іпотечне майно. Чинне законодавство фактично блокує компенсацію за об'єкти, які перебувають під обтяженням. На практиці банки нерідко відмовляються припиняти іпотеку навіть щодо повністю знищених будинків. У таких випадках єдиним ефективним механізмом часто стає судове припинення іпотеки у зв’язку зі знищенням предмета застави.
3. Спільна власність. Окремий ризик стосується колишнього подружжя. Якщо ви не були «титульним» власником (правовстановлюючі документи оформлені на колишнього чоловіка/дружину) і не виділили частку у спільній сумісній власності через нотаріуса до подачі заяви, ви втрачаєте право бути покупцем у новій угоді. Ви вже не є сім'єю, тому автоматичне набуття спільної власності на нове житло за сертифікатом колишнього партнера неможливе.
4. Спадкування житлового сертифіката. Якщо власник нерухомого майна отримав житловий сертифікат, припинив право власності на об'єкт у ДРРП на руїни, але помер до використання коштів та укладання угоди на купівлю нового житла, виникає «технічний розрив» у «Дії». Наразі механізм реалізації таких сертифікатів спадкоємцями обмежений через неможливість повторної верифікації померлої особи.
Житловий ваучер: спеціальна програма для ветеранів — ВПО
Окремий механізм діє для учасників бойових дій та осіб з інвалідністю внаслідок війни, які перемістилися з тимчасово окупованих територій. Однак цей інструмент має суворі правила.
Серед ключових умов:
- фіксована сума — 2 млн грн;
- відсутність у особи (або членів родини) іншого житла на підконтрольній території;
- заборона придбання житла у близьких родичів;
- обмежений строк резервування коштів (після позитивного рішення комісії особа має лише 60 днів для резервування коштів у системі).
Разом з тим ця програма дає унікальну можливість погасити вже існуючу іпотеку. Для багатьох сімей це стало фактично єдиним способом не залишитися одночасно і без житла, і з кредитним боргом.