Журналісти порталу Domik.ua дослідили переваги розстрочки, необхідні для оформлення документи і можливі підводні камені. «Мінфін» публікує скорочений варіант огляду.
Квартира в розстрочку від забудовника: нюанси
Інвестор може придбати житло в новобудові з моменту, коли забудовник представляє проект і оголошує про старт продажів. У покупця є два варіанти: сплатити повну вартість або оформити розстрочку. Зазвичай забудовники пропонують розстрочку до закінчення будівництва, тобто в середньому на два-три роки. Але деякі готові збільшити цей термін до п'яти або навіть десяти років.
Перший внесок може становити від 10% до 70%: чим ближче термін введення будинку в експлуатацію, тим більше перший внесок. Іноді зустрічаються пропозиції розстрочки без першого внеску, але рідко коли можна заїжджати в куплене житло до погашення мінімум 30% вартості.
Забудовник не може передати інвестору право власності на нерухомість, поки не виплачена розстрочка. Але і покупець, який залишив завдаток, хоче отримати певні гарантії. У нього є два варіанти дій:
- Укласти попередній договір, в якому закріплено намір забудовника продати певну квартиру, а інвестора — купити її після завершення будівництва і виконання всіх умов договору;
- Укласти договір купівлі-продажу майнових прав з відстрочкою платежу. У цьому випадку інвестор купує не квартиру, а право зареєструвати свідоцтво про власність після підписання акту прийому-передачі, введення новобудови в експлуатацію і виплати всієї суми.
Схема виплати суми залишку і валюта, в якій він фіксується, прописуються в обох варіантах договору. Оплата зазвичай щомісячна, але, якщо домовитися, можна платити щоквартально. Розмір регулярних виплат залежить від забудовника і домовленостей з ним: вони можуть бути рівними, збільшуватися або зменшуватися в міру наближення терміну здачі новобудови. Ці нюанси потрібно детально обговорити в відділі продажів, щоб обрати комфортну для себе схему виплат.
Умови придбання квартири в розстрочку в новобудові
Щоб оформити нерухомість в розстрочку, потрібно приїхати до відділу продажів, обрати відповідне житло і повідомити менеджеру, що ви хочете придбати його з відстрочкою платежу. Потім обговорити перший внесок, термін виплат і регулярні платежі.
З документів потрібні паспорт та ідентифікаційний код. Після обговорення всіх нюансів представник забудовника підписує договір з інвестором. У ньому детально прописуються терміни виплат і сума кожного платежу.
Найчастіше сума залишку фіксується в доларах США і виплачується інвестором в гривні за курсом Нацбанку на момент платежу. Оскільки курс в Україні мінливий, деякі забудовники передбачають «страховку» для своїх клієнтів: вказують в договорі максимальний умовний курс долара — наприклад, 30 грн. Інвестору це вигідно: якщо курс 25 грн/$, він платить по 25 грн, але якщо долар виросте до 40 грн, платити інвестор буде по 30 грн/$.
Також в договорі детально прописуються штрафи і пеня на випадок, якщо інвестор прострочив черговий платіж. З простроченням варто бути обережним — якщо забудовник вважатиме вас недобросовісним платником, то може не видати ключі, поки ви повністю не погасите суму розстрочки.
При підписанні договору купівлі-продажу квартири інвестору потрібно заплатити заставну суму за квартиру — близько $200. При підписанні акту прийому-передачі готової квартири ці гроші підуть в рахунок адміністративних витрат за оформлення документів, необхідних для держреєстрації прав власності.
Переваги та недоліки розстрочки на первинному ринку
Основні плюси:
- Можна придбати квартиру, виплачуючи її вартість поетапно і без банківських відсотків;
- Мінімальні вимоги до інвестора: забудовнику часто досить паспорта, ідентифікаційного коду та першого внеску;
- Розмір першого платежу іноді становить 10%, а в деяких випадках — 0%;
- Відсутні переплати за відсотковою ставкою. Хоча деякі девелопери можуть ввести відсоткову ставку в разі подовження терміну розстрочки на період після закінчення будівництва;
- Підсумкова вартість житла. При середній іпотечній ставці в 20% річних п'ятирічний термін іпотеки підвищує вартість житла в два рази. У разі розстрочки вартість квартири зростає тільки за рахунок збільшення ціни квадратного метра. Якщо ж у договорі розстрочки зафіксована вартість кв.м, то переплата буде мінімальною.
Основні мінуси:
- Обов'язковий авансовий платіж. Можна зустріти пропозиції розстрочки без початкового першого внеску, але це швидше виняток з правил.
- Короткий термін розстрочки. Найчастіше забудовник надає кредит до закінчення будівництва житлового комплексу та зазвичай не особливо зацікавлений в його подовженні.
- Права власності на нерухомість передаються інвестору тільки після виплати всієї суми розстрочки. Тому потрібно додатково уточнювати, чи можна починати ремонт або жити в квартирі, якщо будинок вже введений в експлуатацію, а розстрочка ще не виплачена;
- Втрата знижки при 100-відсотковій оплаті. Тим, хто купує нерухомість за повну вартість, забудовник дає хорошу знижку в 15-25%. Це правило діє навіть при іпотеці, адже банк перераховує девелоперу всю суму відразу. А ось у разі розстрочки знижка втрачається, що може стати неприємним сюрпризом для інвестора;
- Прив'язка до долара США. У більшості випадків сума залишку прив'язується до курсу валюти, і різкі коливання здатні істотно підвищити вартість житла.
Варіанти розстрочки в новобудовах Києва від забудовників
У квітні 2019 року розстрочку в столичному житловому комплексі можна взяти з мінімальним першим внеском 10%.
Залишити заявку на купівлю квартири у забудовника
Умови розстрочки в житлових комплексах економ-класу
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 30 | До 3-х лет | Только для ІV, VІ та VІІ очереди. Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До введения дома эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно или ежеквартально. Стоимость кв. м не фиксируется | |||
| До введения в эксплуатацию выбранного дома | Условия выплат оговариваются с инвестором индивидуально | |||
| До окончания строительства выбранного дома | Остаток равными частями. Стоимость кв. м не фиксируется | |||
| До конца 2021 года | Остаток ежемесячно равными частями. Цена не фиксируется | |||
| 50 | До июня 2019 | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До конца 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно с удорожанием 1 кв. м на 1000 грн | |||
| До марта 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
Умови розстрочки в новобудовах комфорт-класу
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 10, 30, 50 и 70 (по выбору инвестора) | До 6-ти лет | Остаток равными частями ежемесячно. На период строительства (до марта 2020 года) рассрочка беспроцентная. До этого срока необходимо выплатить не меньше 50% от стоимости квартиры. Оставшиеся 50% разбиваются на 5 лет. В этом случае на остаток суммы будет начисляться от 7 до 12% годовых в зависимости от периода рассрочки и остатка суммы | «Эквилибриум Трейд» совместно с холдинговой компанией «Киевгорстрой» | |
| 10 | До 5 лет | Остаток выплачивается ежемесячно с удорожанием на 7-8% годовых Цена привязывается к курсу доллара США В случае досрочной выплаты предоставляется скидка на квартиру 5-10% в зависимости от площади и выбранного дома | ||
| До 7 лет | До введения в эксплуатацию дома нужно выплатить половину стоимости квартиры. После введения в эксплуатацию дома — удорожание остатка на 6-10% Цена привязывается к курсу доллара США. В случае досрочной выплаты предоставляется скидка на квартиру 5-10% в зависимости от площади и выбранного дома | |||
| До введения в эксплуатацию +3 года | ||||
| До 3-х лет | Ежемесячные выплаты, удорожание остатка в зависимости от размера первого взноса. Цена фиксируется в долларе США | |||
| До ввода дома в эксплуатацию | Остаток равными частями, цена фиксируется в долларе США. При первом взносе больше 50% цена фиксируется гривне | DIM Group | ||
| 15 | Остаток равными частями. Цена фиксируется в долларе США | |||
| 20 | До 18 месяцев | Остаток равными частями. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До 24 месяцев | Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость фиксируется в долларах США | |||
| До 50 месяцев | ||||
| 25 | До окончания строительства выбранного дома | Остаток равными частями ежемесячно. Сумма фиксируется в гривне | ||
| 30 | До введения дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость квадратного метра не фиксируется | ||
| До окончания строительства выбранной очереди | Остаток равными частями ежемесячно. Оплата — до 20-го числа каждого месяца. Возможно досрочное погашение рассрочки без комиссий. Действуют коэффициенты к базовой стоимости кв. м: — при авансе от 50% и более + 100 грн; — при авансе до 49% + 300 грн | |||
| До мая 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно. Каждые 4-6 месяцев возможно увеличение стоимости кв. м в зависимости от курса доллара США и степени готовности дома | |||
| До 3 лет | Остаток выплачивается равными частями ежемесячно в гривне. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США | ||||
| До 5 лет | ||||
| До ввода в эксплуатацию | ||||
| До 6 месяцев | ||||
| До 5 лет | Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США При первом взносе 50% скидка 10% на полную стоимость | |||
| До 28 месяцев | Остаток равными частями ежемесячно. Стоимость увеличивается в зависимости от выбранной квартиры. Цена кв. м фиксируется в долларе США | |||
| До введения в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток равными частями ежемесячно. На сумму остатка насчитываются 10% годовых. Цена фиксируется в долларе США | ||||
| Остаток выплачивается ежеквартально. Цена фиксируется в долларе США | ||||
| До 24 месяцев | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США При первом взносе 50% скидка 5% и рассрочка на 12 или 18 месяцев | ||||
| До 24 месяцев | Остаток ежемесячно или ежеквартально по текущей базовой цене на дату каждого платежа | |||
| 50 | 6 месяцев | Остаток ежемесячно равными частями по текущей цене за кв. м. Цена кв. м фиксируется в долларе США | ||
| 12-24 месяца | Остаток равными частями ежемесячно или поквартально. Сумма остатка фиксируется в долларе США | |||
| За месяц до ввода дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне | |||
| До введения дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне |
Умови розстрочки в новобудовах бізнес-класу
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 15 | До ІІ квартала 2020 года | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До 45 месяцев | Остаток ежемесячно/ежеквартально. До 30 мая 2019 года процент на остаток не начисляется, после — 4-9% | |||
| 20 | До июня 2020 года | Остаток равными частями, ежеквартально/ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США. Возможны другие варианты рассрочки по договоренности с инвестором | ||
| 25 | До 36 месяцев | Остаток выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально без удорожания. Цена фиксируется в долларе США | ||
| До ввода в эксплуатацию выбранного дома | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в гривне | |||
| 30 | До декабря 2019 года | Остаток ежемесячно равными частями. Стоимость кв. м фиксируется в долларах США. | ||
| До ввода в эксплуатацию выбранного дома | Удорожание цены кв. м до 10% единоразово, затем привязка к курсу доллара США | |||
| До июня 2019 года | Остаток выплачивается ежемесячно равными частями. Цена не фиксируется. | |||
| До июля 2019 года | ||||
| До февраля 2020 года | ||||
| До 2 лет | Только для квартир больше 100 кв. м IV-й очереди. Остаток ежемесячно под 10% годовых с привязкой к курсу доллара США | |||
| До ввода в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| Остаток выплачивается по удобному для покупателя графику. Цена кв. м не фиксируется | ||||
| 18 или 30 месяцев в зависимости от выбранной секции | Остаток выплачивается равными частями. Стоимость увеличивается один раз на 3-7% при оформлении рассрочки, затем привязывается к доллару США | |||
| 50 | До декабря 2020 года | Остаток выплачивается равными частями ежемесячно или ежеквартально без удорожания. Цена фиксируется в долларе США | ||
| За месяц до ввода дома в эксплуатацию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена не фиксируется, планово увеличивается до 15-20% в гривне | |||
| На 6 месяцев или дольше по индивидуальному согласованию | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США | |||
| 60 | 12 месяцев | Остаток ежемесячно/ ежеквартально равными частями. Цена фиксируется в долларе США |
Умови розстрочки в новобудовах преміум-класу
| Первый взнос, % | Срок | Условия | Жилой комплекс | Застройщик |
| 25 | До ввода в эксплуатацию | Остаток ежемесячно равными частями. Цена фиксируется в гривне | ||
| 30 | 1 год | Остаток ежемесячно равными частями. Цена фиксируется в долларе США | ||
| 50 | До 1 сентября 2019 года | Остаток равными частями ежемесячно. Цена фиксируется в долларе США |