Але бажаючих купити квадратні метри в новобудовах, які подешевшали, менше не стає. Ріелтори кажуть про те, що 70% клієнтів, які до них звернулися, готові вкладати гроші в об'єкти, що будуються. «Мінфін» розбирався, як не придбати «повітря» і не втратити гроші.
Інвесторам варто зробити кілька основних кроків:
1. Перевірити наявність у забудовника дозвільної документації
На вимогу клієнта, забудовник або ріелтор зобов'язаний надати для ознайомлення мінімальний пакет, в який входять:
— документ, що підтверджує право на використання земельної ділянки (рішення ради / розпорядження адміністрації). Це може бути державний акт / свідоцтво на право власності або договір оренди або суперфіцію;
«Перевіряйте термін договору, цільове, функціональне призначення земельної ділянки. Якщо плануєте купувати квартиру, а договір містить пункт, що на цій ділянці повинні будувати стадіон, офіс або ділянка виділена під садівництво — це ризик», — радить адвокат Надія Шуляк.
— проект, декларація або дозвіл на будівництво (декларація — для об'єктів 1-3 категорії, дозвіл — 4-5 категорії). Потрібно переконатися, що проект відповідає містобудівним умовам, обмеженням забудови земельної ділянки (чи не порушує нерухомість, що будується, умови, які їй ставить архітектура міста);
— договір підрядної організації. Ви повинні знати, хто будує ваш будинок і на який термін ваш забудовник уклав договір з цією підрядною організацією;
В ідеалі, всі ці документи повинні бути на сайті компанії.
Читайте також: Сюрприз в квадраті: продавці намагаються набити ціну квартирам
2. Вивчити розташування об'єкта
Якщо інвестор планує купити квартиру і інвестувати в будівництво, йому доведеться або витратити час на самостійне вивчення ринку, або гроші на ріелтора. Хочете інвестувати самостійно? Виберіть день-два: поїдьте і подивіться на новострої, які вам сподобались на малюнках в інтернеті. І на сайті забудовника, і в розповідях продавця все може виглядати чарівно. Але в реальності будинок вашої мрії може виявитися спорудою на відшибі міста без інфраструктури, в якій жити неможливо.
3. Поспілкуватися з будівельниками і мешканцями прилеглих будинків
Не полінуйтеся, поспілкуйтеся з місцевими жителями. Пройдіть на об'єкт, подивіться якість будівництва. Цілком може бути, що ви не розбираєтеся в цегляній кладці або товщині стін. Але за станом майданчика і за спілкуванням з будівельниками ви зрозумієте: чи є сенс тут купувати і чи хочете ви тут жити. До речі, часто будівельники можуть розповісти про те, що їм не виплачують або затримують зарплату. А це перша ознака того, що у забудовника з фінансами не все гаразд.
4. З'ясувати, що вже побудувала компанія або приватний забудовник і що ще планує побудувати
Зазвичай забудовники пишаються побудованими об'єктами. Але якщо обрана вами компанія будує перший і останній будинок, шансів, що це вкладення коштів буде надійним - вкрай мало.
5. Дізнатися, на які кошти будується будинок і яку схему інвестування пропонує забудовник
Відповідно до закону «Про інвестиційну діяльність», забудовники зобов'язані фінансувати будівництво одним з декількох чітко описаних способів. Наприклад, через створення фондів фінансування будівництва. Але більшість компаній винаходить нові, порівняно законні схеми. Їх зараз налічується близько десятка.
«Як би дивно це не звучало, але будь-який запропонований забудовником варіант покупки квартири працює (і договір про участь в кооперативі, і купівлі-продажу майнових прав, і попередній договір). Нотаріуси реєструють право власності на квартиру по будь-якій схемі. Але кожен з таких договорів інвестора з забудовником має досить спірну юридичну гарантію, тому доводиться сподіватися лише на порядність забудовника», — попереджає консультант з нерухомості Іван Кудояр.
Інвестору можуть запропонувати оплатити 70% за договором і 30% - готівкою, 50% за договором і 50% — на рахунок приватного підприємця, і навіть 100% готівкою без будь-якого платіжного доручення. Особливо таке практикують будівельні компанії в Київській області.
Порада. Бажано, щоб вся сума відбивалася в одній квитанції і за одним договором.
6. Надати документи і договір на вичитку юристу перед тим, як їх підписувати
Варто попросити у ріелтора або співробітника відділу продажів всі документи, включаючи договір інвестування, і передати їх юристу. Пам'ятаєте прислів'я: скупий платить двічі? Не варто економити $100 на експертизі, щоб потім не шкодувати про втрату більшої суми.
7. З'ясувати все про опалення, світло, газ і водовідведення
Понад 70% новобудов Київської області побудовано та введено в експлуатацію без підключення до газу. Ще понад 50% забудовників обіцяють автономне опалення, проте у підсумку котли і їх підключення обходяться інвестору в окрему, кругленьку суму.
Не менш актуальним є питання плати за електроенергію. Вона часто налічується по комерційному тарифу, а він в рази більше того, що повинні платити мешканці.
Як дізнатися, що вас чекає? Найпростіший спосіб — поспілкуватися з жителями вже побудованих цим забудовником будинків. І уважно читати договір, який ви укладаєте при інвестуванні.
8. Дізнатися, чи є розстрочка і які її умови
Практично всі забудовники готові поступатися покупцеві 10 — 20% від вартості квартири при стовідсотковій оплаті. Але якщо інвестор вибирає розстрочку, він також можете торгуватися. «Чим більшу суму ви платите відразу, тим більше знижку вам дадуть», — говорить Топал.
За його словами, зараз більше 90% забудовників готові надавати безвідсоткову розстрочку до моменту здачі будинку в експлуатацію, а деякі компанії пропонують розтягнути платежі навіть на 10-15 років. Але тут потрібно бути обережним — довгі розстрочки часто говорять про те, що компанія може не вчасно здати будинок в експлуатацію через брак коштів на будівництво.
9. Дістатися до свого майбутнього будинку на громадському транспорті
Вам можуть скільки завгодно розповідати про зручної транспортної розв'язки. Можуть навіть запропонувати безкоштовні послуги таксі на поїздку до відділу продажів і назад. Можуть привезти і відвезти на автомобілі. Але! Поки ви самі не доберетеся до свого майбутнього будинку на громадському транспорті, ви не зможете зрозуміти, як ви будете їздити в разі, якщо машина зламається або як добиратимуться до вас в гості рідні та друзі. Повірте, це важливо.
10. Не читати форумів
Звичайно, майбутній інвестор хоче дізнатися про компанії все, і навіть більше. Тому буде «гуглити» і збирати всю доступну інформацію. Не все, що там написано — правда. Висока конкуренція на ринку житла змушує забудовників звертатися до не зовсім чесних прийомів.
«Інформаційні війни, покликані вбити або хоча б «підмочити» репутацію забудовника, призвели до того, що форумам, як і іншим формам «вкидання» інформації на ринок третіми особами, довіряти не можна», — говорить Анатолій Топал.
Яна Довгань