12 марта 2013, 15:43
Инвестирование через Фонд финансирования строительства (ФФС)Схема инвестирования через фонд финансирования строительства является на сегодняшний день одной из самых надежных. Но все же недостатков в ней много. Кратко о схеме. Простыми словами, фонд финансирования строительства – это денежные средства, переданные инвестором управителю (финансовой компании), которые используются или в дальнейшем будут использованы на финансирования строительства жилья. В этой схеме принимают участие 3 основных субъекта: инвестор, управитель фонда (финансовое учреждение) и застройщик. Главная идея, заложенная законодателем в этой схеме – это наличие так называемого контролера между застройщиком и инвестором. Этим связующим звеном выступает управитель фонда. Именно он обязан контролировать ход строительства и целевое использование денежных средств застройщиком. Позитивные стороны схемы для инвестора: 1. Схема является наиболее урегулированной на законодательном уровне, в отличие от остальных. 2. На нее распространяются положения Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». 3. Контроль управителя над целевым использованием денежных средств, вложенных инвестором. 4. Невозможность осуществления застройщиком двойных продаж одной и той же квартиры; 5. Невозможность обеспечения имущественными правами собственных обязательств застройщика/управителя (невозможность их передачи в ипотеку, заставу и т.п.). 6. Возможность инвестора напрямую заменить управителя фонда в случае нарушения последним финансового законодательства. 7. Контроль над деятельностью управителя со стороны государства. 8. Запрет на продажу квартир до момента получения застройщиком разрешительных документов. 9. Особый статус ФФС не юридического лица. В случае банкротства или ликвидации управителя фонда, ФФС по решению суда может быть передано другой финансовой компании. Основные риски: 1. Возможность для застройщика создания своего «Карманного» управителя фонда, 2. Сложность возврата средств в случае отказа инвестора от участия в фонде (деньги возвращаются только после последующей продажи квартиры третьему лицу). 3. Увеличение стоимости квартиры, т. к. помимо застройщика, который по умолчанию получает прибыль, заработать на продажах необходимо и управителю. На первый взгляд кажется, что наконец-то создано такую схему инвестирования, в которой между застройщиком и инвестором существует лицо, которое контролирует строительство и целевое использования денежных средств. Но, в большинстве случаев, крупные застройщики сами создают себе «карманного» управителя. Таким образом, все вернулось на круги своя, контролем использования средств занимается сам застройщик, т. к. он сам его и создал. Вывод: Если вы решили приобрести квартиру на первичном рынке недвижимости, безусловно, на сегодняшний момент это лучше делать по схеме ФФС. Основным ее достоинством является легитимность. Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» уже проверен временем и практикой. В случае использования схемы ФФС риск инвестирования существенно снижается за счет контроля целевого использования средств со стороны управителя, невозможности осуществления застройщиком двойных продаж одной и той же квартиры, а контроль со стороны государства в значительной степени дисциплинировал участников этой схемы. Об остальных схемах инвестирования в строительство жилья я расскажу в своих следующих публикациях.