З нового року с/г землі зможуть купувати українські компанії: як це вплине на ціни

Як зміняться правила на ринку землі

Ринок землі в Україні відкрився 1 липня 2021 року: з цього часу власники сільськогосподарських земель можуть продавати свої ділянки, а приватні інвестори — їх купувати.

Але поки що ринок працює з низкою обмежень: право купувати землю мають лише фізичні особи, при цьому — не більше 100 га в «одні руки».

З 1 січня 2024 року потенційних покупців значно побільшає:

• купувати її зможуть юридичні особи, якщо вони створені й зареєстровані за законодавством України, а учасниками є лише громадяни України або держава, чи територіальні громади.
• максимальний розмір земельної ділянки, який зможе придбати одна особа (як юридична, так і фізична) збільшиться до 10 тис. га.

Закон передбачає і третій етап відкриття ринку — на ньому купувати ділянки зможуть також іноземці. Точної дати запровадження цього правила не встановлено: для цього ідея має бути підтримана на всеукраїнському референдумі. Наразі можливість його проведення навіть не обговорюється.

Хоча розмір ділянки, яка може перебувати у власності однієї особи збільшиться в 100 разів, він буде все ж суттєво меншим, ніж земельні банки в оренді у найбільших агрохолдингів. Так, за даними порталу Tripoli, найбільша агрокомпанія України — Кернел — володіє земельним банком у 510 тис. га. Ненабагато відстає і UkrLandFarming, у якого в оренді близько 475 тис. га. Загалом, в Україні 14 агрокомпаній обробляють понад 100 тис. га.

Чи може влада скасувати зміни

У травні цього року група з 12 депутатів різних фракцій внесла до Верховної Ради законопроєкт про відтермінування другого етапу земельної реформи.

Відповідно до проєкту, зміни, заплановані на 1 січня 2024 року, пропонується відкласти на 2 роки з моменту скасування воєнного стану.

Подібні ініціативи просували й представники аграрного бізнесу. «Українські аграрії сьогодні мають фінансові труднощі. Внаслідок воєнного конфлікту багато сільськогосподарських підприємств зазнали значних збитків. Руйнування і втрати спричинили фінансовий дефіцит, що ускладнює діяльність та розвиток агробізнесу», — пояснює позицію аграріїв голова Всеукраїнської аграрної ради Андрій Дикун.

На його переконання, за нинішніх умов середні та малі аграрії не зможуть конкурувати з великим агробізнесом, бо не мають достатньо коштів для купівлі землі.

Водночас, законопроєкт, який мав би відкласти зміни, вже фактично пів року припадає пилом у комітеті, а шанси на його ухвалення мінімальні.

«Можливість перенесення є малоймовірною. Зараз немає активної інформаційної кампанії проти ринку землі, опозиційні політики також про цю тему активно не говорять. Уряд, зі свого боку, налаштований на продовження реформи», — пояснив «Мінфіну» декан факультету магістерських економічних студій Київської школи економіки Олег Нів'євський.

Як зазначає Дмитро Пасічник, директор компанії Доброзем, що створила маркетплейс для купівлі та продажу ділянок, існує декілька причин не відкладати зміни:

• рекомендації західних партнерів, які вважають, що продовження земельної реформи позитивно вплине на економіку;
• потенційна можливість збільшення кількості угод, а відтак — і податків;
• збільшення потоку інвесторів та конкуренції за землю;
• відкриття другого дихання ринку, яке дозволить йому активніше розвинутися.

«Навіть попри війну, це (запуск ринок землі для юросіб — прим. „Мінфін“) робити потрібно. Краще запустити щось більш-менш здатне працювати, ніж роками чекати та намагатись відшліфовувати майбутній процес роботи», — вважає Дмитро Пасічник.

Як наголошуює Єгор Лісничий, комерційний директор Твоє коло — компанії, яка допомагає інвесторам купувати землю, — ризики відкладення нового етапу відкриття ринку землі мінімальні, не лише виходячи з позиції влади, але й через вигоду для аграрного сектору та економіки загалом.

«Відкриття ринку для юросіб дозволить аграріям розвивати довгострокові проєкти, залучати кредитування, інвестувати в розвиток інфраструктури, побудову систем меліорації, переробку тощо. Це, щонайменше, не доцільно було робити на орендованих землях. Але, головне, це позитивно позначиться на ВВП країни. За прогнозами Київської школи економіки, варто очікувати зростання ВВП на 1−3% на рік протягом перших 3-х років після відкриття ринку для юросіб», — пояснюють в компанії.

Як зміниться ціна землю

За даними Мінагрополітики, цього року земля подорожчала у гривневому еквіваленті орієнтовно на 20%. Водночас, офіційна статистика не відображає реальної ситуації на ринку, адже враховує не лише вартість сільськогосподарських ділянок, а й землі поблизу великих міст чи в рекреаційних зонах, які, очевидно, планують використовувати під забудову.

Звідси виникають, на перший погляд, незрозумілі показники офіційної статистики, коли середня вартість землі у Львівській області перевищує 160 тис. грн за гектар, що втричі вище, ніж у момент відкриття ринку. Така ситуація пояснюється великими угодами девелоперів із придбання ділянок неподалік Львова, що викривило загальну статистику.

Якщо ж говорити саме про сільськогосподарську землю, то наразі вона коштує в межах $1 300−$2 800 за га. Її вартість відрізняється, залежно від якості ґрунту, розташування наділу в полі, регіону та інших факторів.

Аналітики вважають, що відкриття ринку для юросіб має суттєво підвищити попит на землю.

«Зараз є відкладений попит в аграріїв, яким не цікаво було „гратися“ з сірими схемами, оформлюючи ділянки на довірених фізосіб. Вони з нетерпінням чекають можливості стати повноцінними власниками землі, яка для них є основою їх бізнесу. Навіть зараз майже 15% землі, яку ми підбираємо для наших інвесторів, викуповують самі орендарі, користуючись своїм переважним правом. Тобто прихований попит є і він досить високий», — пояснює комерційний директор Твоє коло Єгор Лісничий.

До того ж, на ринок прийдуть і нові гравці: брокери, аграрні інвестиційні фонди, що значно підвищить його ліквідність і полегшить процедури купівлі-продажу. Більший попит штовхатиме вгору і ціну. За прогнозом компанії Твоє коло, вже наступного року земля може подорожчати на 20−25% у доларовому еквіваленті.

У суттєвому подорожчанні землі переконаний і керівник сервісу онлайн-перевірки нерухомості Monitor.Estate Володимир Копоть. За його словами, це пов'язано з тим, що великі агрохолдинги почнуть масово скуповувати землю, аби забезпечити цілісний земельний банк.

Жоден із експертів, із якими поспілкувався «Мінфін», не має сумнівів щодо збільшення попиту у разі запровадження змін. Але у зростанні ціни переконані далеко не всі.

«Юридичні особи, які вийдуть на ринок, масово не пропонуватимуть нічим не підкріплені ціни. Ціна повинна бути виправдана орендною платою, яка не буде швидко зростати в умовах війни», — говорить директор Доброзем Дмитро Пасічник.

Ціни на землю спиратимуться на реальне економічне підґрунтя — скільки на ній можна заробити. «Зараз на землю низька ціна через значні логістичні витрати, а сільськогосподарські виробники часто ледве зводять кінці з кінцями», — підтримує цю думку і Олег Нів'євський. Тому, прогнозує він, за нинішніх умов впродовж наступних двох років можна розраховувати на подорожчання землі в межах 20%.

Справді суттєвого зростання цін на ділянки, переконаний Дмитро Пасічник, варто чекати орієнтовно за два роки після перемоги.

Ринок контролюють продавці

Одна з основних проблем нинішнього ринку землі — відсутність великої кількості бажаючих продати землю.

За оцінками заступника міністра агрополітики Дениса Башлика, за два роки існування ринку землі було продано лише 1% земель сільськогосподарського призначення.

«Зараз переважна більшість власників паїв тримають свої ділянки в очікуванні зростання цін. Якщо і продають, то це, радше, вимушена міра, коли кошти терміново потрібні для вирішення нагальних потреб. Коли за землю почнуть пропонувати, скажімо, $3 000 — $4 000 за га, то й охочих продати її стане в рази більше», — зазначає комерційний директор Твоє коло Єгор Лісничий.

Щодо того, що зміни підштовхнуть власників активніше продавати землю, має сумніви Олег Нів'євський. За його словами, для них вона залишається інструментом збереження багатства та джерелом постійного доходу від оренди.

Бажаючі продати свої паї, зазначає директор компанії Доброзем, діляться на 2 типи: ті, хто гостро потребує грошей і продає за ринковими цінами, і ті, хто чекає на європейські ціни, які наразі економічно невиправдані для нашої країни і тільки з часом можуть дійти цього рівня.

Таким чином, після відкриття ринку для юросіб ми побачимо зіткнення двох факторів, які впливатимуть на ринок: дефіцит пропозиції разом зі зростанням попиту, та важкі економічні умови, які обмежуватимуть фінансові можливості агровиробників.

Автор:

Журналіст Олексій Писарєв

Пише на теми: Інвестиції, фондовий ринок, forex, макроекономіка