Скільки принесе будиночок на Кіпрі

Яку дохідність можуть принести інвестиції в нерухомість Кіпру і чому зараз вигідний час для її покупки, «Мінфіну» розповіла засновник компанії Island Spirit Людмила Ракшеєва.

Ефект відкладеного попиту

Ситуація на ринку нерухомості Кіпру непроста. Через пандемію covid-19 кордони залишалися закритими майже весь рік. Як наслідок, доступ іноземного покупця до острову виявився обмеженим.

Свій внесок зробило і закриття інвестиційної програми. Міністр внутрішніх справ Кіпру Нікос Нуріс повідомив, що «золоті паспорта» припинили видавати раз і назавжди. Ініціатором заборони виступила неурядова організація Transparency International після того, як Al Jazeera опублікувала матеріал, в якому йшлося про те, що свого часу отримати громадянство Кіпру за інвестиції змогли представники кримінального світу і політично значимі особи.

Читайте також: Українці стали лідерами з отримання первинних ВНП в країнах ЄС

На даний момент кіпріоти розглядають близько семи сотень останніх заяв про натуралізацію інвесторів і членів їх сімей, від яких, за інформацією Нікоса Нуріса, у 2021 році Кіпр очікує надходження €71 млн до державної казни.

Перспективи закриття інвестиційної програми викликали ажіотаж на ринку нерухомості. Інвестори поспішали до 1 листопада 2020 року подати заяву на громадянство за діючими умовами. В результаті у вересні-жовтні продажі нерухомості збільшилися на 31%, у порівнянні з аналогічним періодом минулого року.

Але таким запаморочливим злетом ніхто не звабився, розуміючи, що далі піде затишшя і можливе зниження попиту до 20% і більше.

Зараз ринок завмер. Обсяг угод знизився, і формується так званий відкладений попит. За попередній період на Кіпрі почало будуватися багато елітних висоток у моря, в тому числі з розрахунком на іноземних інвесторів. Останньою надією залишається обіцянка уряду знайти нові способи стимулювання економіки і ринку нерухомості, які замінять ліквідовану інвестиційну програму «золотих паспортів».

Для інвесторів в дохідну нерухомість значних змін поки що не відбулося. Ціни на апартаменти і вілли залишаються на минулому рівні. Однак, з'явилося більше пропозицій, що дає можливість придбати краще житло за ті ж гроші. До того ж, користуючись моментом невизначеності, можна отримати значну знижку або бонус. Але дізнатися про це не можна, доки не звернешся із запитом. Забудовники і продавці вважають за краще робити пропозицію особисто.

Читайте також: Скасування інвестпрограми Кіпру підвищило попит на португальську нерухомість вдвічі

Не громадянством єдиним

Кіпр — безперечно привабливе місце для закордонного інвестора. Це стосується не тільки країн колишнього СРСР. Активними інвесторами тут також є громадяни Китаю, Лівану. Історично люблять острів і англійці.

З початку 2020 року, навіть в умовах закритих кордонів і covid-кризи, закордонні покупці, за даними Департаменту земельних ресурсів острова, уклали 38% всіх угод з нерухомістю. Для порівняння, в більшості країн на нерезидентів припадає менше 10% продажів.

Безперечно, значна частка припала на програму «золотих паспортів», але вона не єдиний плюс Кіпру. У острова чудовий клімат, зручне розташування, гарна берегова лінія.

Крім того, Кіпр потребує іноземних інвестицій і створює сприятливі умови. До них, зокрема, відносяться:

• Діюча програма з оформлення посвідки на проживання. Купуючи нерухомість на первинному ринку вартістю від € 300 тис., інвестор отримує право проживати на острові з сім'єю, включаючи батьків, доступ до безкоштовної місцевої освіти і можливість користуватися медичними послугами.
• Низькі податкові ставки. Одна з причин відкрити тут компанію і переїхати жити. Наприклад, корпоративний податок на Кіпрі один з найнижчих в Євросоюзі — 12,5%. І навіть його реально знизити — в IT-секторі ставка може становити 2,5%.
• Відсутність щорічного податку на нерухомість. З 2017 року він на Кіпрі скасований.

Читайте також: Гайд для інвестора. Як отримати громадянство іншої країни

Чому обирають Кіпр

Інвестиції в нерухомість на Кіпрі — це спосіб отримання хорошого
пасивного доходу в євро.

По-перше, за рахунок туристів. Завдяки клімату — сонце тут світить приблизно 320 днів на рік - острів притягує туристів цілий рік. Так, зараз через вірус covid-19 і закриті кордони туристичний потік зменшився. Але колись пандемія закінчиться і бажаючі відпочити знову почнуть приїжджати.

По-друге, Кіпр є одним з улюблених місць для зимівлі фрілансерів. А зараз віддалена робота — новий стандарт не тільки для цієї категорії працюючих.

По-третє, кожен раз, коли трапляються проблеми з туристичними ринками Туреччини і Єгипту, Кіпр користується особливо високим попитом у мандрівників з різних країн.

Шанс скористатися моментом

Якщо вдало обрати момент й інвестувати під час кризи, то можна добре заробити на оренді і перепродажі у майбутньому. Але для цього слід підготуватися:

1. знати, що саме хочете придбати — апартаменти під оренду, готелі, хостели чи мініготелі,
2. обрати бажаний регіон і локацію. Найпопулярнішими містами Кіпру є Ларнака, Нікосія, Лімассол, Пафос і Фамагуста,
3. мати вільні гроші. Це дасть можливість в потрібний момент діяти.
4. стежити за ринком. У тих місцях, де був надлишок пропозиції, падіння цін очікується в більшій мірі. Наприклад, в Лімассолі.

Від 4% до 30% — можливий дохід на Кіпрі

Кіпрський ринок нерухомості зростає з кінця 2016 року. За даними Кіпрської статистичної служби, за останній рік нерухомість також додала в ціні. Наприклад, в Ларнаці — на 2,6%, в Лімассолі — на 2,4%, в Нікосії — на 2%, у Фамагусті — на 1,7%, у Пафосі — на 1,5%.

На даний момент це не так багато, щоб заробити на перепродажі, але в довгостроковій перспективі — цілком прийнятний варіант.

Якщо говорити про придбання квадратних метрів з метою перепродажу, то заходити в проект слід на етапі плану. Хоча потрібно дуже ретельно поставитися до вибору місцевого девелопера і забудовника. Інакше можна залишитися з нічим.

Дохід від перепродажу може скласти до 30% при дотриманні багатьох умов. У тому числі треба враховувати поточну ситуацію на ринку.

У будь-якому випадку краще знаходити об'єкти з максимальною ліквідністю. Припустимо, початкова мета покупки — перепродаж. І раптом ситуація змінюється. Потрібно бути готовим вигідно здати придбані квадратні метри в оренду. Або навпаки, перепродаж в плани не входив, але чому не продати за хорошу ціну, якщо трапиться такий шанс.

Дохідність від здачі в оренду залежить від об'єкта, його розташування, терміну оренди тощо. Дохід від довгострокової оренди становить від 4% (якщо залучити керуючу компанію) до 8% річних.

Короткострокова оренда — більш прибуткова. Дохід може бути понад 30% річних. У той же час вона більш ризикована і клопітка.

Прогнози

Багато інвестиційних фондів перебувають зараз в стані готовності зустріти падіння ринку. Але швидше за все, воно буде не сильно відчутним. Можливо, в межах 5-10%.

Від різкого падіння їх утримує кілька факторів. Взяти хоча б те, що місцеві забудовники не налаштовані опускати ціни, так як собівартість квадратних метрів дуже висока. До того ж, вже зараз, укладаючи угоду, покупці отримують бонуси і дисконти. Також істотну роль грає внутрішній попит, який через пандемію і зростання невизначеності помітно збільшився. Кіпріоти стали набагато активніше вкладати в свою нерухомість.

Якщо такі тенденції триватимуть, то місцевий ринок може похитнутися, але впасти — ні. Тому, відкладати покупку, якщо така є в планах, у довгий ящик не варто. Має сенс вже зараз зайнятися вибором підхожих проектів.

Ірина Рибницька