Як купити житло в Чорногорії: розрахунки кешем та інші цікаві моменти угоди

Українці — у десятці найбільших покупців чорногорських «квадратів»

Ринок нерухомості Чорногорії вже понад 5 років демонструє стабільне зростання. Починаючи з 2017 року, ціни на квартири та будинки у найпопулярніших містах країни — Будві, Которі, Барі — збільшувалися в середньому на 7% на рік. У перспективі, зі вступом країни до ЄС, який заплановано на 2025 рік, очікується, що ціни зростуть ще більше.

Зростанню цін, із одного боку, сприяє внутрішній попит, який, на фоні відновлення економічного зростання та покращення добробуту населення, суттєво розширився. З іншого — вагому роль відіграє підвищений інтерес нерезидентів. За статистикою Центрального банку країни, у 2022 році кількість іноземних інвестицій до Чорногорії зросла на 70% — до €599 млн, майже половину з них — €322,2 млн — склали інвестиції в нерухомість.

Лідерами серед інвесторів-нерезидентів стали громадяни Німеччини. У 2022 році вони вклали у квартири та будинки в Чорногорії €69 млн, що на 162% більше, ніж попереднього року.

На другому місці — росіяни, проте їхні інвестиції за рік зросли лише на 4%.

До п’ятірки найактивніших зарубіжних покупців нерухомості входять також громадяни Сербії, Туреччини та США. Вони, порівнюючи з попереднім роком, збільшили свою присутність на 48%, 159% та 74% відповідно.

На шостому місці опинилися українці. Вони купили на 140% чорногорських «квадратів» більше, ніж роком раніше.

Топ-10 покупців нерухомості у Чорногорії у 2022 році

За словами рієлторів, українці й раніше приглядалися до нерухомості Чорногорії, а з початком війни цей інтерес почав активно конвертуватися у реальні угоди.

«Лояльне ставлення до українців та відсутність складнощів із інвестуванням у країну робить Чорногорію однією із найзрозуміліших та простих країн для вибору. Адже при купівлі нерухомості будь-якої вартості нерезидент автоматично отримує ВНП. До того ж, Чорногорія — це єдина європейська країна, яка поки що працює з готівкою», — підкреслює власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

За словами експертки, більшість покупців із України намагаються одночасно закрити дві потреби: мати власне житло і, при потребі, у ньому проживати, а решту часу — здавати в оренду.

Читайте також: Бюджетні інвестиції в нерухомість: як стати власником 3 кв м і отримати дохід від 8% річних

Ціни на нерухомість

Ціни на нерухомість у Чорногорії цілком можна порівняти з київськими. У середньому, вартість квадратного метра в країні коливається в діапазоні €1 300 — €2 400. Ціни помітно відрізняються, залежно від регіону.

Наприклад, вартість квадратного метру у Будві варіюється від €2 900 на вторинному ринку до €4 100 у новобудовах. На ринку Тівату є пропозиції від €3 400 до €4 100 — найдорожче тут готове житло. У Барі нерухомість продають за €1 400 — €2 500 за «квадрат».

Пропозиції з продажу в Бечичі починаються від €1 800 за квадратний метр площі. У новобудовах, в елітних житлових комплексах і на першій береговій лінії ця цифра може доходити до €3 000. Тим, хто хоче купити квартиру в Бечичі недорого, але ближче до моря, можна звернути увагу на студії площею до 30 кв м. Такі варіанти оцінюються приблизно в €50−55 тис. Квартири більшої площі — повноцінну однокімнатку можна купити приблизно за €60 тис., а двокімнатну — за €90−100 тис.

Будинки у Чорногорії — окремий сегмент нерухомості. Будинок чи вілла тут може коштувати втричі дорожче за квартиру, подекуди сягаючи навіть €8−10 тис. за кв м.

«Найбільше українцям до вподоби такі невеликі, але дуже мальовничі міста, як Котор, Тіват, Будва, Бар, Бечичі. Більшість покупців розраховують на вартість житла в діапазоні €100−150 тис., якщо це первинка. Вторинку дивляться у бюджеті до €100 тис., залежно від стану та площі квартири», — каже Ірина Кнорр.

Скільки коштує нерухомість у Чорногорії

Як купити нерухомість у Чорногорії

Ринок нерухомості Чорногорії відкритий для іноземців: можна купувати як житлові, так і комерційні «квадрати». Щоправда, є декілька обмежень. Заборонено купувати с/г землі, ділянки у заповідниках, національних парках. Також не вдасться купити нерухомість на островах, або менш ніж за кілометр від держкордону.

При купівлі іноземець має право претендувати на ВНП Чорногорії — вимог до вартості нерухомості немає.

Схема купівлі є досить простою, особливо якщо це первинне житло від забудовника. Тут достатньо дистанційно забронювати квартиру, приїхати до Чорногорії на підписання договору купівлі-продажу, зробити первинний внесок та узгодити план оплати. При цьому комісійні агенції нерухомості платити не потрібно, та й інші додаткові витрати зазвичай відсутні.

«Ще одним „плюсом“ купівлі на „первинці“ є можливість скористатися умовами безвідсоткового розтермінування до кінця терміну будівництва об'єкта. Після отримання ключів розтермінування у Чорногорії не практикується», — зауважує власниця агенції закордонної нерухомості VRC Ukraine.

З купівлею вторинного житла складніше. Насамперед, покупцю варто приїхати на перегляди, щоб пересвідчитись у відповідності об'єкта нерухомості. Далі — знайти нотаріуса та судового перекладача, який завірить документи.

«Нотаріально процедура може проходити не відразу. Нотаріусу може знадобитися час на вивчення документів продавця та покупця. Якщо документи з продажу квартири готові, то на угоду можна виходити швидко, проте, буває багато індивідуальних ситуацій, які потребують додаткових дій та часу», — звертає увагу Ірина Кнорр.

Якщо угода не закривається відразу, то передбачається застава — 10−15% від вартості нерухомості. На її внесення складається окремий договір.

Для оформлення у власність українцю необхідно мати при собі лише закордонний паспорт та кошти. Розрахунок відбувається в євро. Це може бути готівка або кошти на розрахунковому рахунку у якійсь країні, крім України. SWIFT-платежі з рахунків українських банків, у тому числі валютних, не проходять.

Після того, як гроші було в повному обсязі отримано продавцем, покупець стає власником нерухомості. Але на цьому не все. При купівлі «вторинки» новий власник має заплатити податок — 3% від оціночної вартості квартири.

Загалом, на купівлю «вторинки» може піти близько 3 місяців.

Читайте також: Як заробити на грецькій нерухомості: 4 варіанти, які реально працюють

Чи можлива іпотека для нерезидента

Іпотека для іноземця у Чорногорії, теоретично, можлива. Але займатися цим питанням Ірина Кнорр радить доручити юристу, оскільки ймовірність відмови є дуже високою. Покупцю треба підтверджувати свою платоспроможність, показувати офіційний дохід. Вища вірогідність видачі кредиту — на юридичну особу.

Щодо умов житлового кредитування, то для нерезидента в Чорногорії вони такі:

• відсоткова ставка — від 5%,
• комісія за оформлення кредиту — 1%,
• первинний внесок — від 40% і об'єкт нерухомості у заставі,
• термін — до 15 років, рекомендований — 10 років.

Витрати при купівлі нерухомості

Вагомий плюс на користь Чорногорії — мінімальні податки при оформленні нерухомості, особливо при купівлі «первинки». Якщо купувати новобудову на стадії будівництва, податки не сплачуються.

При оформленні «вторинки», крім податку на передачу права власності в 3%, із покупця стягується:

• держмито на отримання свідоцтва про власність — €5;
• такса за реєстрацію у кадастрі — €28 євро.

Також потрібно буде заплатити рієлтору, перекладачеві та нотаріусу. У випадку з першими двома суми залежать від домовленостей. А ось вартість послуг нотаріуса залежить від вартості нерухомості і може становити від €120 до €350, і навіть більше.

Власник нерухомості сплачує щорічний податок, ставки його низькі — від 0,25 до 1% від ринкової вартості.

Окрему частину витрат становлять комунальні платежі. Щомісячні витрати на однокімнатну квартиру у сумі не перевищують €100.

При перепродажу квартири власник має сплатити податок на доходи фізичних осіб — 9% від отриманого доходу. Така сама ставка податку і на доходи від оренди.

Читайте також: Будинок за €1: чи варто його купувати та скільки можна заробити на «квадратах» Італії

Скільки можна заробити на чорногорських «квадратах»

Нерухомість у Чорногорії дає прибуток не більше 8−9% річних. Це дещо вище, ніж у інших країнах Європи, проте варто зауважити, що дохідність залежить від сезону і зумовлена саме туристичною привабливістю країни.

«Найпрогнозованішою у плані дохідності є нерухомість у новобудовах із управляючою компанією. Наприклад, один із об'єктів у місті Бар добудовується у грудні поточного року. Квартиру власник отримує повністю з ремонтом, потрібно докупити лише м'які меблі. Однокімнатна квартира площею до 50 кв м коштує зараз €65 тис. Її спокійно можна здавати в оренду за €700 на місяць. І це чистий прибуток інвестора», — зауважує Ірина Кнорр.

Якщо ж брати інвестицію у новобудову з урахуванням первинного внеску 35%, то поріг входу — від €31,5 тис.

Щодо вторинної нерухомості — розрахувати дохідність інвестора важче. Тут важливу роль відіграє локація об'єкта, стан та площа.

Про що інвестору не розкажуть

1. Первинна нерухомість може бути оформлена: на компанії-партнері чи на власнику земельної ділянки, або на девелопері. Податок покупець не платить лише при оформленні квартири від самої компанії-девелопера.
2. Підписувати документи варто виключно у державного нотаріуса за обов'язкової присутності перекладача. Інакше, можливі проблеми з передачею права власності.
3. З 1 січня 2024 року у Чорногорії запроваджуються нові ставки податку на передачу права власності (це важливо для тих, хто планує покупку). Ставка 3% діє до кінця 2023 року, з 1 січня 2024 року запроваджується прогресивна ставка податку:
   — при вартості нерухомості до €150 000 ставка податку 3% від суми;
   — понад €150 000,01 — фіксований податок €4 500 + 5% від суми угоди;
   — понад €500 000,01 — фіксований податок €22 000 + 6% від суми угоди.
4. Комісію агенції — зазвичай, 5% від вартості об'єкта нерухомості, — сплачує продавець, а не покупець.
5. Деякі великі будівничі компанії приймають оплату за нерухомість у криптовалюті, проте, тут потрібні індивідуальні домовленості, та умови, які може «вибити» лише досвідчений брокер.