Як інвестувати в землю: чому не варто купувати наділ на 2-3 роки

Перспективність української землі

«Україна займає 6 місце у світі за кількістю орних земель і 4-те — за кількістю чорноземів. У 2021 році, коли відкрили ринок землі, ми отримали унікальний шанс ним скористатися. Тому я би дуже хотів, щоб українці інвестували в українську землю», — говорить співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest Олександр Чорний.

Він переконаний в тому, що зараз найбільш вдалий момент, щоб інвестувати у гектари, оскільки поки ціна української сільгоспземлі знаходиться на мінімальних значеннях. Вже через 10 років відбудеться надзвичайний ріст вартості гектара. Про це, зокрема, свідчить досвід інших країн — Чехії, Польщі, Естонії, Румунії й інших.

«Такі цифри очікують й Україну. Звісно, ми маємо свої особливості. По-перше, ми найбільша аграрна країна в Європі. Так, в Україні є 37 млн га ріллі, тобто орної землі, для порівняння: у Польщі — це 15 млн га. По-друге, ми відрізняємось за ринками. Аграрний ринок України орієнтований на Азію та Африку, а не на Європу, на відміну від наших європейських сусідів. Але ми відкрили найбільший ринок», — пояснює Олександр Чорний.

Точно відповісти на питання, скільки саме буде коштувати українська земля за 10−15 років, за словами експерта, не просто. На думку оптимістів, ціна гектару становитиме €15 тис., песимісти називають цифру €6 тис. Співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest вважає, що можна говорити про €7−8 тис.

«Це динаміка, яка була у кожній країні. Казати, що в нас станеться „диво“, яке не дозволить цього зробити, — абсолютний міф. Це буде, і ось чому ми маємо надзвичайно недооцінений актив, який варто купувати сьогодні», — підкреслив експерт.

Читайте також: Куди інвестувати у 2024 році в Україні: «занепалі ангели», стартапи, ОВДП і нерухомість

Що треба знати інвестору

Кожен інвестор, який цікавиться інвестиціями у землю, має відповісти собі на базові питання: чи буду я власником, які у мене є гарантії, що я буду робити, якщо завтра ця інвестиція перестане мені приносити пасивний дохід, тобто, якщо раптом орендар перестане виплачувати орендну плату.

«Усі ці моменти ми намагалися упакувати у продукт, яким сьогодні займається Zeminvest. Тому ви відразу стаєте власником, отримуєте прямий договір і ми беремо на себе додаткові гарантії щодо управління зазначеним інвестиційним активом, а саме гарантії дохідності, гарантії зворотного викупу, гарантії ціни перші три роки», — поінформував Олександр Чорний.

Експерт пояснив, що на момент підписання договору інвестор отримує пропозицію придбати ту чи іншу ділянку, яка буде приносити конкретну дохідність — 7−8% річних. Цю дохідність Zeminvest гарантує у тому випадку, якщо орендар з якоїсь причини не зможе її забезпечити.

Таким чином, якщо інвестор прийняв рішення купити землю, він отримує право власності на актив, який знаходиться у нижньому ціновому діапазоні. Зараз він може забезпечувати своєму власнику пасивний дохід. Але найбільше, на що варто робити ставку інвестору у землю, — це капіталізація. Тому вкладення в с/г землю — це довгострокова інвестиція, розглядати її у розрізі 2−3 років не є логічним.

Загалом для визначення інвестиційної стратегії інвестору треба зважити такі показники:

• строк інвестування;
• сума інвестиції;
• очікуваний розмір сформованого земельного інвестиційного активу та вимоги щодо його консолідації;
• очікування за розміром пасивного доходу та готовність ним жертвувати на користь майбутньої капіталізації.

«Варто врахувати, що ринок є достатньо молодим, тому щоб інвестувати у нього, потрібна компетенція. Вона базується на розумінні того, як правильно придбати землю, хто її обробляє і скільки вона вартує, який розмір орендної ставки і що робити, якщо орендар завтра не виплатить вам орендну плату. Якщо відповідних знань і досвіду немає, то я б радив скористатися послугами управляючої компанії», — звернув увагу експерт.

Читайте також: З нового року с/г землі зможуть купувати українські компанії: як це вплине на ціни

Найближчі перспективи

З 1 січня 2024 року стартує другий етап земельної реформи, зокрема, на ринок землі вийдуть юридичні особи. Олександр Чорний вважає, що це пожвавить ринок, але великих змін відразу не відбудеться. Адже фермери несуть через війну величезні збитки і аграрний сектор переживає не найкращі часи.

Втім, зміни все ж таки будуть. Головним чином вони полягатимуть:

• переформатування аграрного ринку впродовж двох-трьох років після закінчення війни;
• поява нових гравців і зміцнення наявних;
• покращення агропоказників через доступ до новітніх технологій;
• поява нових фінансових механізмів щодо кредитування під сільськогосподарську землю;
• не виключений допуск іноземців.

Якщо ви пропустили конференцію «Жити на відсотки», записи доповідей можна придбати за посиланням: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/