Секрети успішних інвестицій або як почати жити на відсотки

Всі шляхи, як і раніше, ведуть у нерухомість

Попри усі апокаліптичні прогнози, ринок нерухомості вистояв. Ціни практично відновилися до довоєнного рівня. Ба більше, деякі сегменти, за словами Олени Маленкової, керуючого партнера в KDU Realty Group, навіть перевищили довоєнні «прайси».

«Сюди належать об'єкти, які підпадають під державні програми — «єОселя» та інші державні субвенції. Для них є обмеження за роком будівництва — не більше 10 або 3 років. Ціни на такі квартири з ремонтом сьогодні перевищують 2021-й рік», — розповіла експертка.

Загалом, керуючий партнер у KDU Realty Group оцінює ринок, як активний, але дуже диференційований. Справи у Києва і передмістя — дуже жваві, продаж об'єкта відбувається в інтервалі від двох до шести тижнів, «прайси» варіюються від -15% до +15% від довоєнної ціни. Це щодо «вторинки». Але якщо розглядати її в контексті інвестицій, то Олена Маленкова звертає увагу, що період, коли можна було купити дуже дешево, швидко перепродати і непогано заробити, закінчився, причому у всій країні. Тому «вторинку» краще розглядати, якщо є плани займатися орендою.

Щодо первинки, то справи у неї ненайкращі. Мало інвесторів, мало тих, хто готовий ризикувати, вкладатися в ремонти при такому здорожчанні будматеріалів і дефіциті робочої сили. Тому основні продажі йдуть з уже готовими квартирами.

Утім, якщо ж інвестори обирають «котлован», то найдоцільніше, на думку Олени Маленкової, було б вкластися у будівництво, на яке можна вплинути особисто.

«Наприклад, якщо ви інвестуєте у будівництво 20−27-поверхового будинка, то ви не зможете вплинути на процес його добудови, якщо будівництво зупиниться на якомусь 7 чи 13 поверсі. Але якщо ви вкладетеся, скажімо, в клубний будинок на 5 поверхів, і у забудовника щось не складеться, ви зможете разом із іншими інвесторами додати по $3−5 тис. і завершити об'єкт власними силами. Якщо ви впливаєте на будівництво — це ваша гарантія», — наголосила Олена Маленкова.

Дискусія «Інвестиції в нерухомість у 2023 році, ціни, попит, можливості, Україна чи закордон». Зліва направо: Вікторія Берещак, оглядачка ринку нерухомості; Олена Маленкова, керуючий партнер в KDU Realty Group; Олександр Чорний, співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest; Дмитро Карпіловський, співзасновник «УкрІнвестКлубу»; Олексій Козирев, фінансовий експерт

Генеральний директор інвестиційної компанії «Concorde Capital» Ігор Мазепа вважає, що гроші все одно крутитимуться в нерухомості. Щоправда, не всі «квадрати» принесуть дохід — експерт пророкує нелегкі часи.

«Сегменту топової преміальної нерухомості буде складно і особливого заробітку він не принесе. Він буде останнім, який підніматиметься, бо багато українців із грошима виїхали за кордон, і це тиснутиме на ринок», — пояснює Ігор Мазепа.

Набагато краще, за його словами, почуватиметься дохідна нерухомість. При цьому він наголошує, що, інвестуючи у дохідну нерухомість, важливо обрати професійного оператора. Якщо він зможе заробляти гроші, то й буде змога виплачувати дивіденди інвесторам. Але наразі про 15−18% не йдеться. До таких проєктів експерт радить ставитися з насторогою. «Інвестиційний ринок може пережити нелегкі часи, коли ці історії «здуватимуться», — каже Ігор Мазепа.

Експертка ринку нерухомості Вікторія Берещак теж акцентує увагу на підвищених ризиках інвестицій в «квадрати», а тому радить вкладати лише в обмежене коло об'єктів, які відповідають двом критеріям.

Перший — високоліквідні об'єкти з класними концепцією формату, місцем розташуванням, квартирографією, планувальними рішеннями. При цьому інвестору варто враховувати, що він буде далі робити з цією квартирою: купувати чи здавати в оренду, а головне — кому.

Другий момент: окрім ліквідності об'єкта, інвестор повинен зважати на реальні темпи будівництва, тому що обіцяти і будувати — це різні речі.

«Прийнятними темпами є, щонайменше, 6−8% на місяць від повної готовності об'єкта, або, якщо це на початкових етапах, то десь один поверх моноліта в теплий сезон мають будувати. Краще дивитися за динамікою, щонайменше, у три місяці, тому що деякі девелопери починаються активно наганяти видимість будівництва, збирають трохи пакетників та інвесторів, які покладаються на довоєнну репутацію забудовника, а далі майданчики завмирають», — зауважує експертка.

Читайте також: Українська нерухомість: яке житло коштує дорожче та яке радять купувати експерти

Як зайти у «квадрати» з низьким чеком

Інвестиції у нерухомість вважаються дорогим задоволенням. Але зменшити поріг входу в нерухомість з мільйонів доларів до, умовно, декількох сотень реально. Це дозволяють зробити REIT-фонди. Першою і наразі єдиною компанією такого типу в Україні стала Inzhur. Її засновник Андрій Журжій розповів, як саме вона працює. За його словами, Inzhur — перший український сервіс для спільного придбання нерухомості, що відкрив ринок великих прибуткових об'єктів та можливість отримувати дивіденди для всіх охочих інвесторів.

«Наша REIT-компанія — простіше кажучи, це декілька інвестиційних фондів нерухомості, які збирають пул дрібних інвесторів для придбання великих об'єктів прибуткової нерухомості. Маємо в управлінні чотири фонди, запустили п'ятий. У них на сьогодні понад 1 400 співвласників. Ми запустили свою діяльність 14 лютого 2022 року і, попри військовий час, вже виплатили 70 млн грн дивідендів», — акцентує увагу експерт.

Інвестування в Inzhur передбачає отримання цінного паперу — інвестиційного сертифіката. Інакше кажучи, зазвичай, це частка на активи в пайовому фонді нерухомості.

Андрій Журжій, засновник Inzhur

Вхідний чек залежить від фонду. Якщо говорити про Inzhur Supermarket, який інвестує у будівлі для здачі в оренду національним та міжнародним мережам супермаркетів, то мінімальна інвестиція тут 122 000 грн, або приблизно $3 300. Доінвестовувати можна, купуючи від одного цінного паперу, — за 1 000 грн кожен. Верхньої межі немає. Прогнозована дохідність цього року — 9,5% у доларах до оподаткування.

Щодо нового фонду Inzhur Ocean, то тут вхідний поріг ще нижчий — 4 тис. грн. Прогнозована середня дохідність фонду за 10 років — 20% річних у доларах.

Перевагою інвестицій у REIT є не тільки простота входу й дохідність, але й їх ліквідність. За словами Андрія Журжія, середній час виходу з інвестиції — від моменту залишення заявки до отримання коштів на картку — 5 годин.

«Зазвичай, це виглядає так: інвестор пише у InzhurREIT_bot, що хоче продати свої сертифікати, і вже ми тоді шукаємо покупця. Класична рієлторська комісія за продаж нерухомості становитиме до 3%. Але інвестор може знайти покупця й самостійно, тоді комісія за проведення угоди 0%», — зауважує засновник Inzur.

Читайте також: Засновник Inzhur про те, як стати співвласником ТРЦ Ocean Plaza за 4 тисячі грн

Земля — найперспективніша інвестиція

Найцікавішим інвестиційним активом як сьогодні, так і в майбутньому, на переконання Олександра Чорного, співзасновника сервісу земельних інвестицій Zeminvest, є земля. Її не вивезти, не зруйнувати, вона дає дохід, і вартість її постійно зростає.

Олександр Чорний, співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest

«Якщо за нерухомістю озвучували цифри з приросту вартості у 35−40%, то ринок землі знає і про капіталізацію у 200%», — підкреслив Олександр Чорний.

Зі свого боку, комерційний директор «Твоє коло» Єгор Лісничий деталізував, що дохідність від інвестицій в землю поділяється на дві складові.

«Перша — це орендний платіж, який отримує інвестор безпосередньо від орендаря. Він становить від 6% на вкладений капітал після сплати податків. І друга — це те, що зможе отримати інвестор після виходу з активу. За 4−5 років це може бути х2, а то й х3 до ціни», — інформував він.

Єгор Лісничий, комерційний директор «Твоє коло»

Експерти переконані в тому, що зараз найвдаліший момент, щоб інвестувати у гектари, оскільки поки що ціна української сільгоспземлі знаходиться на мінімальних значеннях. Вже через 10 років відбудеться надзвичайне зростання вартості гектара. Про це, зокрема, свідчить досвід інших країн — Чехії, Польщі, Естонії, Румунії й інших.

Скільки саме коштуватиме українська земля за 10−15 років — важко спрогнозувати. На думку оптимістів, ціна гектару становитиме €15 тис., песимісти називають цифру €6 тис. Співзасновник сервісу земельних інвестицій Zeminvest вважає, що можна говорити про €7−8 тис.

Втім, земля, як наголошує Олександр Чорний, — не найпростіший фінансовий інструмент. Щоб вигідно інвестувати, треба володіти певною компетенцією. Вона базується на розумінні того, як правильно придбати землю, хто її обробляє і скільки вона коштує, який розмір орендної ставки, і що робити, якщо орендар завтра не виплатить вам орендну плату. Якщо відповідних знань і досвіду немає, то експерт радить скористатися послугами управляючої компанії, як-от, Zeminvest — сервісу інвестицій у землю. Тут допомагають інвестувати і при цьому не втратити гроші.

А якщо не нерухомість і не земля

Гарною альтернативою акціям для початківців на фондовому ринку можуть стати ETF-фонди.

Фінансовий радник, лектор, автор статей про фондовий ринок Микита Гуппал пояснив, що біржовий інвестиційний інструмент (англ. exchange-traded fund, ETF) — це інвестиційний фонд, що торгується на біржі, відстежує індекси або сектори, чи окремі активи (наприклад, золото, нафту чи валюту), та повторює їх динаміку.

«Простіше кажучи, це кошик акцій на певний сектор або певний напрямок. Замість того, щоб купити одну акцію, можна купити один фонд, який, наприклад, об'єднуватиме 500 найбільших американських компаній», — деталізував Микита Гуппал.

Серед головних переваг ETF-фондів Микита Гуппал назвав «пасивність». Інвестору не потрібно витрачати десятки годин на аналітику, слідкувати за компаніями. Усе за нього зроблять провайдери ETF-фондів.

Друга перевага — економія. Якщо самотужки підбирати портфель й інвестувати у різні компанії, то треба розуміти їх діяльність, на чому вони заробляють, аналізувати їхні звіти. Плюс, кожна угода передбачає комісії, причому двічі — за вхід і за вихід. А можна обрати ETF на 500 компаній. Це і гарна диверсифікація, і менша комісія. Тобто це вже інвесторові заощаджує і час, і гроші.

Микита Гуппал, лектор, фінансовий консультант

Безперечним плюсом експерт вважає те, що інвестування в ETF у довгостроковій перспективі переграє активну торгівлю.

«Навіть з урахуванням криз та обвалів ринку, протягом 15−20 років ETF показують прибутковість у межах 8−12% на рік, залежно від типу фонду», — уточнює Микита Гуппал.

Читайте також: Куди інвестувати у 2024 році в Україні: «занепалі ангели», стартапи, ОВДП і нерухомість

Як сформувати надійний портфель акцій на 2024 рік

Інвестиції у фондовий ринок доволі ризиковані. Однак, інвестор може використовувати інструменти, які дозволяють застрахуватися і заробити, незалежно від того, падатимуть чи зростатимуть ринки. Йдеться, зокрема, про опціони.

Богдан Сидоренко, лектор Біржового Університету

Лектор Біржового Університету Богдан Сидоренко пояснив суть цього інструменту. За його словами, це договір, за яким покупець опціону отримує право купити/продати якийсь актив у певний момент часу за заздалегідь обумовленою ціною.

«Поясню просто: ви прийшли купувати квартиру, вам озвучили ціну $100 тис. Якщо ви зацікавилися, то повідомляєте, що готові розглянути цю угоду. Домовляєтеся, щоб вам притримали квартиру 3 місяці, а за це ви заплатите $2 тис. По закінченні терміну ви не зобов’язані викуповувати актив. Якщо квартира за 3 місяці підвищиться в ціні і коштуватиме $110 тис., ви можете використати своє право і придбати її. Якщо ж ціна знизиться, умовно, до $95 тис., то ви, зрозуміло, відмовитеся. Тобто ви можете втратити $2 тис, але не ризикувати $100 тис.», — пояснив на прикладі суть роботи опціону Богдан Сидоренко.

Але без відповідних знань починати торгувати опціонами, на переконання експерта, — не найкраще рішення. Цей інструмент не для новачків. Втім, освоїти його в Україні можливо. Ці знання дають у навчальному центрі «Біржовий університет». Це онлайн-курси з інвестування на фондовому ринку для початківців та інвесторів із досвідом.

Ідеї для найсміливіших

Говорячи про перспективні напрямки у 2024 році, засновник та генеральний директор компанії Promodo, генеральний партнер та один із засновників венчурного синдикату Toloka.vс Олександр Колб звернув увагу на IT-проєкти. Серед трендів у венчурі, на які варто зважати, Олександр Колб виділив:

• Суттєве зниження інвестицій в IT. На це впливає низка чинників: рецесія в IT, підвищені відсоткові ставки, інфляція, війна, тощо. І на цьому фоні є можливість інвестицій в той час, коли ринок знаходиться на спаді.
• Тренд на інвестиції у форматі Venture Debt. Знову ж таки, коли відсоткові ставки навіть у США вже досягають 7−8%, проєкти готові розглядати угоди з елементами Venture Debt. Тобто стартапи зараз готові залучати кошти під відсотки, по суті, як брати кредит. Це відкриває інвесторам можливість отримувати 10−12% річних у доларах.
• В Європі та США інвестування синдикатами в раунді вже наближається до стандарту, на відміну від України. Інвестувати колективно з чеком $5−10 тис. сьогодні набагато простіше і безпечніше, ніж 5 років тому. Великі і, дійсно, перспективні проєти залюбки залучають інвестиції синдикатів із чеками не меншими, ніж повноцінні фонди.

Попри усю ризиковість інвестицій у венчур, Олександр Колб підкреслив: якщо дивитися дані за 15 років, то венчурна індустрія дає одну з найвищих ставок прибутковості, випереджаючи нерухомість й інші сфери.

Говорячи про найперспективніші інвестиції, засновник і керуючий партнер інвестиційної компанії HUG'S Ерік Найман звертає увагу на «занепалих ангелів». В інвестуванні цей термін визначається, як облігація, яка успадкувала, переважно, високоякісний рейтинг, але була знижена до рейтингу спекулятивного класу. Зниження рейтингу, зазвичай, пов'язані з погіршенням фінансового становища емітента. Такі облігації пропонують вищу прибутковість, але супроводжуються підвищеним ризиком.

Дискусія «Куди інвестувати у 2024 році». Зліва направо: Андрій Масло, Founder & CEO в Investudio; Ерік Найман, засновник і керуючий партнер інвестиційної компанії HUG'S; Ігор Мазепа, генеральний директор інвестиційної компанії «Concorde Capital»; Олександр Колб, СЕО digital-агентства Promodo, генеральний директор Toloka.vc; Андрій Усенко, співзасновник «Твоє коло»; Дмитро Карпіловський, інвестор, співзасновник «УкрІнвестКлуб»

На думку Еріка Наймана, «занепалі ангели» цікаво купити наприкінці року або на самому початку 2024-го.

Експерти зійшлися на думці, що, яка б сьогодні не склалася ситуація, інвестувати варто. При цьому Андрій Масло, Founder & CEO в Investudio, звернув увагу, що Україна стає частиною західної цивілізації і українцям треба брати за взірець портфель західного інвестора. У ньому четвертину відведено під нерухомість, половину — під бізнес у різних формах, прямих або портфельних, і ще четвертину — під короткострокові активи, тобто гроші, які можна вилучити при першій необхідності.

«Якщо зараз інвестору вдасться придбати актив за дуже гарною ціною, він має перспективу на майбутнє зробити інвестицію свого життя», — вважає Founder & CEO в Investudio.

Якщо ви пропустили конференцію «Жити на відсотки», записи доповідей можна придбати за посиланням: https://www.zhyty-na-vidsotky.com.ua/