Свій ресторан в Європі: як заробити на закордонній нерухомості

Причому як попит, так і пропозиція — однаково низькі. «Українці вважають за краще вкладати кошти в більш зрозумілу житлову нерухомість, ніж ризикувати з комерційною», — розповів «Мінфіну» незалежний ріелтор Андрій Коваленко.

За його словами, за минулий рік до нього надійшло в десять разів більше заявок на пошук за кордоном апартаментів і будинків, ніж комерційних об'єктів.«Хоча останні можуть бути набагато більш прибутковими, ніж ті ж квартири», — стверджує експерт.

«Мінфін» вирішив з'ясувати: яку нерухомість, і в яких країнах зараз краще купуваті. Скільки грошей на неї доведеться витратити і скільки можна заробити.

Комерційна географія

За даними Colliers International, найбільш привабливими для покупців комерційної нерухомості вже кілька років поспіль є кілька світових мегаполісів. У топ-5, зокрема, входять Лондон, Париж, Мюнхен, Берлін і Мадрид.

У британській компанії Knight Frank склали і ціновий рейтинг квадратних метрів в цих містах (правда, дослідників цікавив переважно преміальний сегмент).Якщо вірити підрахункам британських девелоперів, 1 кв м дохідної нерухомості в Лондоні коштує до 28 000 євро, в Парижі — 24 000 євро, Цюріху – 24 400 євро. Нерухомість середнього і економ -класів буде дешевше на 30-50%.

Решта міст йде з помітним ціновим відривом від лідерів списку. Скажімо, в Мюнхені елітні квадрати можна придбати вже за 11 600 євро, в Берліні — за 7 300, Мадриді — за 8 600 євро. Ще дешевші Відень (7 000 євро), Амстердам (6 800 євро), Копенгаген (5 900 євро), Прага (4 400 євро), Лісабон (4 000 євро), Будапешт (3 700 євро), Бухарест (2 900 євро).Але яке б місто з топового списку ви не вибрали, потрібно мати бюджет не менше 200 000 євро. «Як показує практика, купити щось вартісне в Європі дешевше практично нереально», — каже Коваленко.

Тим, у кого є 200-500 000 євро, девелопери радять придивитися до невеликих кафе в європейських курортних зонах, зокрема, на іспанському узбережжі, у Франції та Італії.Бюджет від 500 000 до 2,5 млн євро дозволяє стати власником якісного офісного приміщення площею до 300 кв м, яке потім можна здавати в оренду.В 2,5 млн — 5 млн євро будуть коштувати хороші торгові приміщення в прохідних місцях (під магазини, ресторани).

Вигідна гостинність

Втім, потенційних покупців цікавлять не стільки рейтинги комерційних об'єктів, як те, скільки на них можна реально заробити.Найприбутковішим сегментом європейського ринку комерційної нерухомості вже кілька років поспіль залишається готельний.Скажімо, в Лондоні на готелі можна «підняти» до 6,25% в рік. Тобто, вклавши в невеликий готель 2,5 млн євро, реально забезпечити собі щорічний прибуток майже 157 000 євро.

Для порівняння: на офісах в столиці Великобританії реально заробити 3,5% -5,5%, на торгових приміщеннях — 5-5,75% в рік.Аналогічна ситуація в Берліні і Мюнхені. Прибутковість готельної нерухомості там досягає 6,5% річних, а торговельних приміщень і офісів — 6%.

Найбільше власний готель дозволить «піднімати» в Лісабоні і Празі — до 9% і 8,25% в рік відповідно. Висока прибутковість пов'язана не стільки зі стабільним напливом туристів, скільки з порівняно невисокою конкуренцією. В тому числі, невеликою кількістю квартир, що здаються в оренду, і приватних апартаментів, які неабияк отруюють життя готелям в Болгарії і Таїланді.

Оренда з сюрпризом

Зараз інвестори з усього світу активно цікавляться сегментом так званих прибуткових будинків. Це багатоповерхівки, квартири в яких здаються в оренду, на чому, власне, і заробляє власник. Скажімо, в Німеччині такі об'єкти дозволяють заробляти до 8% річних.

Прибуткові будинки на 6-8 квартир стоять порівняно недорого — можна знайти варіанти до 300-400 тис євро. Хоча за деякі об'єкти доведеться викласти і кілька мільйонів. Скажімо, в Празі прибутковий будинок на 12 квартир виставлено на продаж за 2 млн євро.Девелопер стверджує, що всі апартаменти відремонтовано і здано в оренду, і обіцяє власнику чистий дохід в розмірі 566 тис чеських крон на рік (близько 22 000 євро).

Але при цьому девелопери відзначають, що це досить ризикована інвестиція, адже власник може прогоріти, якщо постояльці виявляться неплатоспроможними. Втім, до Німеччини і Великобританії це не відноситься. У першій за збанкрутілих орендарів платять органи соціальної опіки.

А Великобританія, за словами керуючого партнера Fortune Сapital Ltd. Юлії Ржевської, є чи не єдиною країною в ЄС, де діє пріоритетне право не орендаря, а власника приміщення.

«У більшості країн Європи, щоб виселити мешканця, який не платить, потрібно подавати в суд, а він може затягнутися і на півроку. І протягом цього часу орендар буде спокійно жити в фактично безкоштовній для нього квартирі, а господар — втрачати гроші. У Великобританії власник може виселити неплатника за лічені дні», — розповіла вона.

З прицілом на майбутнє

Тим, у кого немає великих бюджетів, експерти радять придивитися до так званого «другого ешелону» комерційної нерухомості — торговим, офісним і промисловим майданчикам в Східній Європі. На відміну від Старої Європи, де ринки вже поділені, а конкуренція зашкалює, ринки країн пострадянського табору ще не до кінця сформувалися. Ціни на нерухомість там помітно нижче, а заробити на ній можна чи не більше, ніж в Німеччині чи Іспанії.

Скажімо, невисоке конкурентне середовище дозволяє непогано заробити і на офісній нерухомості в східноєвропейських столицях. Наприклад, в Празі власник офісного центру може розраховувати на 6,5% річних, тоді як в Цюріху — тільки на 4,5%.Найвигідніша торгова нерухомість також розташована в Чехії. У тій же Празі прибутковість таких об'єктів доходить до 6,25%, тоді як в багатій Швейцарії не перевищує 5%.

Стати власником прибуткового об'єкту в Східній Європі можна за порівняно невеликі гроші.За даними Realt. ua, в Угорщині (м.Сегед) можна купити промисловий парк в 1,3 тис. кв м за $490 тис. Тобто квадратний метр коштує всього $377, тоді як за аналогічні площі, наприклад, в Німеччині, доведеться викласти, як мінімум, в десять разів більше.

Для порівняння: невеликий бутік-готель в іспанському містечку Ельче коштує 590 000 євро. А готель площею 662 кв.м у тій же Угорщині в курортному Хевізе пропонується за 190 000 євро. Правда, об'єкт потребує ремонту, але це все одно недорого, особливо якщо врахувати, що до нього додається земельна ділянка в 1,9 тис кв.м. Гірський готель з рестораном в Чехії (Тепліце) реально купити за 288 000 євро. А в сусідній Німеччині за схожий об'єкт доведеться викласти вже 1, 2 млн євро.