Владимир Копоть: если правильно подойти к застройщику, можно получить 5-7% дисконта

Об удачном моменте входа в недвижимость

Насколько удачен сейчас момент для покупки недвижимости?

Прежде всего, нужно определиться, с какой целью вы покупаете квартиру — как инвестор или для себя. Если вы хотите инвестировать в квадратные метры, чтобы потом их выгоднее продать или иметь доход от аренды, тогда, разумеется, нужно покупать по самой низкой цене и ждать, пока она вырастет.

Учитывая сегодняшние реалии, покупать недвижимость, как инвестицию, не спешат. Потому что, во-первых, страшно, ведь может прилететь, куда угодно. Во-вторых, цена на новостройки растет, несмотря на падение спроса на 80 и более процентов.

Если рассмотреть покупку недвижимости для собственного пользования, то здесь нет лучшего и худшего момента. Кому нужна квартира, ее так или иначе придется приобрести. Есть на это деньги сейчас — покупаете, нет — ждете лучших возможностей. Собственно, люди, которые покупают квартиры для себя, — это как раз те 15−20% спроса, который сегодня есть на рынке.

То есть сейчас не время покупать жилье в инвестиционных целях, или есть все-таки варианты?

Варианты всегда есть. Тем, кто хочет приобрести жилье, как инвестицию, я бы советовал обратить внимание на недвижимость в наименее развитых регионах, например, в Полтавской или Кировоградской областях. То есть там, где спрос невысокий, но после победы вырастет, в частности, за счет ВПЛ, — соответственно, произойдет скачок по ценам и инвестиционной привлекательности.

Относительно прифронтовых регионов, таких как Сумская и Харьковская области, трудно спрогнозировать, как будет развиваться ситуация и будут ли готовы люди покупать там недвижимость.

Читайте также: +66% за «квадрат» в новой однушке Киева: как строители закрыли год

О ценах

Несмотря на низкий спрос, цены на жилье в новостройках растут, причем очень хаотично. За квадратный метр в одних районах Киева застройщики могут просить 45 тыс. грн, а в других — и более 80 тыс. грн. Какова реально цена квадратного метра сегодня? На что ориентироваться покупателю?

Я бы ориентировался на цену до войны. Если однокомнатная квартира в Киеве стоила в среднем около $1 тыс. за квадратный метр, она примерно столько и стоит.

Если говорить в целом об Украине, то рост стоимости квадратного метра в гривне произошел в пределах 40%, в долларах он значительно меньше — буквально 5−7%. Поэтому я бы закладывал финансовую модель в пределах $1−1,5 тыс.

Но опять же, указанная цена в объявлениях — это одно дело. Реальную цену, по которой ты можешь купить, понимаешь тогда, когда с тобой заключают договор.

Почему так?

Потому что много дисконтов, разных «заманух». Сейчас застройщики придумывают множество вариантов, чтобы привлечь средства клиента, чтобы покрыть хотя бы зарплату работников.

Тогда рассмотрим такую ситуацию: у клиента есть полностью вся сумма для покупки квартиры в новостройке, на какой дисконт он может рассчитывать?

На 2−3% можно смело рассчитывать. Если правильно коммуницировать с застройщиком, то можно получить и все 5−7%. Также многое зависит от самой квартиры: чем она меньше и более ликвидная, тем меньше дисконт. На большие апартаменты стоимостью в районе 200 тыс. можно получить большую скидку.

Ракетные удары и проблемы со светом повлияли на распределение цен, скажем, в зависимости от этажа или размещения самого ЖК?

На цены не повлияли, но на интерес покупателя — да. Клиент, скорее, выберет квартиру в доме, в котором или поблизости есть укрытие, а также возможность автономного энергоснабжения.

Читайте также: Зачем застройщики поднимают цены, если квартиры никто не берет

О реальном строительстве

Что происходит со строительством? Статистика о возобновлении работ на 80% строительных площадок Киева реальная?

Аналитика первичного рынка свидетельствует, что с февраля прошлого года по сей день открылись и начали продавать около 50% от всех отделов продаж. Самая большая динамика по возобновлению строительства, безусловно, в западных регионах — Львов, Ивано-Франковск, Черновцы, частично Винница.

В Киеве ситуация похуже. По моим оценкам, около 10% реально строят, другие лишь имитируют. Некоторые вообще не выходят на связь, в том числе и те, у кого был достаточно высокий уровень доверия среди общества.

Насколько угрожающая для рынка ситуация уже сейчас?

Среди тревожных новостей — информация о больших проблемах в Киевгорстрое. О том, что компания набрала множество объектов и не успевает с ними справляться, говорилось давно. Плюс на КГС возложена достройка объектов Укрбуда. Застройщик просто не вытягивает. Несмотря на это, компания подняла цены на квадратный метр за последний год дважды, мотивируя это различными объективными и субъективными факторами. А системную работу над решением проблем никто не проводит.

Если Киевгорстрой повторит судьбу Укрбуда, то это будет огромный удар по рынку, ведь его доля на рынке столицы — около 50%.

Читайте также: Рынок недвижимости Украины: где будут скупать новостройки после войны

О послевоенных перспективах

Что ждет рынок недвижимости после войны?

Всё зависит от того, когда война закончится. Если мы одержим победу до конца 2023 года, как прогнозируется, цена на недвижимость будет повышаться, количество участников будет увеличиваться, спрос будет расти.

В строительной сфере принят ряд изменений. В частности, утверждены новые требования по наличию укрытий. Их сооружение обходится недешево. На кого лягут эти расходы?

Хотелось бы, чтобы сооружение укрытий, бомбоубежищ компенсировало государство, но вряд ли. Скорее всего, эти расходы лягут на плечи покупателя. Застройщики накинут по $50 на квадратный метр, чтобы компенсировать свои убытки.

Хотя перспективы строительства ЖК с укрытиями пока не очень близкие. У нас много недостроенного фонда. Надеюсь, что застройщики все-таки выполнят взятые на себя обязательства и все достроят. А потом уже перейдут к новым домам, к новым локациям, к новым подходам. Потому что переделать многоэтажный дом по новым стандартам, тем более если он уже на 30% и более построен, — сложно, дорого и никто на это не пойдет.

Сейчас застройщики пересматривают свои будущие проекты и оценивают, где они могли бы разрастись. Но в ближайшие 1−2 года мы будем достраивать то, что сейчас начато.

Осенью стартовала государственная программа ипотечного кредитования «еОселя». Способна ли она увеличить спрос на «первичку», и как это отразится на ценах?

Дешевые деньги всегда способствуют росту спроса и цен. Покупатели смогут себе позволить более крупные и лучшие квартиры, у застройщиков, соответственно, появится финансовый ресурс для строительства.

Само по себе кредитование на цену квадратного метра не повлияет. Но если будет большое количество тех, кто сможет воспользоваться программой и приобрести жилье, это действительно может дать толчок рынку, ускорить его развитие, восстановление и рост цен.

Будем видеть, сколько людей смогут воспользоваться программой «еОселя». Ведь цены уже высокие. Возьмем квартиру, например, за $50 тыс. Первичный взнос — 20% — нужно заплатить со своих средств. $10 тыс. — это немалые средства, которые у тебя должны быть и ты их готов отдать. А после этого нужно еще каждый месяц платить тело кредита плюс 3% сверху.

Надеюсь, платежеспособность населения будет улучшаться, программу расширят на больше категорий людей и ею смогут воспользоваться те, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий.

Многие украинцы сейчас в вынужденной эмиграции. Кто-то останется там навсегда, но часть приедет в Украину. Как может повлиять на рынок новостроек возвращение украинских беженцев?

Не думаю, что существенно. Объясню, почему. Во-первых, вернутся не все: кто-то обустроился уже и предпочтет там остаться. Во-вторых, если это люди с территорий, которые были или сейчас находятся под временной оккупацией, то им, возможно, и некуда возвращаться, по крайней мере, до тех пор, пока их города, дома не будут полностью отстроены.

Лучше дела обстоят у тех, кто уехал из Киева, Львова. Они, может быть, действительно решат инвестировать в недвижимость.

Люди, которые сейчас за границей, получают соцвыплаты, даже достаточно высокие — 800−1000 евро, или устроились на работу, вряд ли смогут отложить столько, чтобы в Украине купить жилье. Также люди, которые уехали и живут за границей на свой пассивный доход, уже все купили в Украине и не нуждаются в жилье.

Читайте также: Сможет ли государство профинансировать более 12 000 квартир в ипотеку на год

О безопасных покупках и продажах

И все же, что делать с недвижимостью в 2023 году: покупать или продавать? И если покупать недвижимость во время войны, то чему отдать предпочтение — первичке или вторичке?

В вопросе «покупать ли?» нужно отталкиваться от цели. Если для себя — сам по себе вопрос не совсем уместный, вам все равно нужно жилье, и если есть деньги, то надо покупать.

Если как инвестор, то следует рассмотреть прифронтовые регионы. Там низкий чек входа, а в перспективе можно выйти с хорошими процентами, даже в валюте.

Более удачный вариант на сегодня — «вторичка». Здесь меньше рисков и вы приобретаете уже готовый объект, в который можете немедленно въезжать или заселять квартирантов.

Покупка квартиры на первичном рынке, а еще и в недостроенном доме, — большие риски, что объект будет недостроен или не введен в эксплуатацию.

Что касается того, продавать ли — здесь тоже все зависит от ситуации. Если вам срочно нужны деньги, чтобы выехать за границу, или на лечение, или на какую-то крупную покупку, то, безусловно, вы будете продавать, чтобы получить средства.

Если вы продаете как инвестор и вам не горит, то советовал бы подождать. Через 1−1,5 года мы увидим, куда дует ветер войны и поймем, что делать с нашими «квадратами». А учитывая аналитику по динамике цен, они и дальше будут расти. Это значит, что можно будет более выгодно продать свое имущество.

Рынок недвижимости в Украине всегда сопровождался рисками, а во время войны и подавно. На что следует обращать внимание покупателя, чтобы максимально себя обезопасить?

Если мы говорим о вторичном рынке недвижимости, то нужно смотреть, как приобреталось право собственности на интересующий вас объект: он был куплен, подарен, или унаследован. Такая проверка должна быть сделана, чтобы не нарваться на судебный иск от третьей стороны. Также нужно проверить продавца, чтобы это был не подставной человек, а действительно владелец квартиры.

Что касается первички, я бы рекомендовал смотреть, есть ли все документы: разрешения на строительные работы, право на застройку конкретного участка и т. д. Обязательно следует убедиться в схеме финансирования строительства — соответствует ли оно действующему законодательству, нет ли судебных процессов в отношении застройщика или определенного участка. Изучите реноме застройщика, историю уже построенных объектов и выполнение им своих обязательств перед инвесторами. Если он обещал сдать объект в 2021 году и этого не сделал даже в 2022, то это должно быть красным светом, что лучше поискать другого девелопера.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки