Курганов: до войны оформление делало «однушку» дороже на $3,5-4 тыс., сейчас будет еще больше

На перепродаже теперь будут зарабатывать меньше

В прошлом году вступил в силу закон о праве собственности на недостроенное жилье. О чем он?

В первую очередь, закон вводит новое для Украины понятие «специальное имущественное право на будущий объект недвижимости». По нему застройщик не сможет привлекать средства инвесторов, пока не зарегистрирует в электронном реестре для новостроек каждую будущую квартиру, как отдельный объект имущественных прав. Сделать это застройщик может только после получения всей разрешительной документации на строительство.

То есть теперь будет четкий алгоритм: перед тем, как начать строительство, застройщик должен оформить декларацию, получить имущественные права и только потом может продавать.

Закон также регулирует, каким образом будут продаваться и приобретаться специальные имущественные права на будущий объект недвижимости.

Что это изменит для покупателей?

В первую очередь, увеличит цену, ведь каждый шаг будет чего-то стоить.

Раньше инвестор приходил в отдел продаж, оформлял договор, вносил деньги на расчетный счет, получал справку об уплате и все, дальше ждал, пока объект будет достроен. Теперь это будет только через совершение нотариального действия. А она будет стоить денег, которые будут добавляться к цене «квадрата».

В то же время, есть большой плюс. Раньше имущественные права никак не фиксировались ни в каких реестрах, кроме договоров, что несло дополнительные риски. А еще не учитывалась такая вещь, как брачные отношения. По закону, если недвижимость покупается с целью перепродажи и инвестор состоит в браке, то для этого требуется согласие супругов. Инвестиции же в новостройки были такой нишей, где без ведома своей второй половины можно было спокойно купить, продать и на этом заработать. Сейчас такого не будет, потому что это исключительно нотариальное действие.

И все же, во сколько такие нововведения обойдутся и на кого лягут расходы?

Если брать по Киеву, то одно нотариальное соглашение стоит около 6 тыс. грн. Еще нужно учитывать стоимость внесения в реестр новостроек, но цифры пока неизвестны. Впрочем, мы можем предположить, что уже на первом этапе оформления квартиры к ее стоимости прибавится 6−8 тыс. грн. Конечно, это ляжет на плечи покупателя.

Большинство людей покупали недвижимость в коммерческих целях. Что закон им даст?

Из нашего опыта, до войны 60% новостроек — это было исключительно коммерческое использование. Кто-то покупал, чтобы сдавать в аренду, другие — для перепродажи. Остальные вкладывались на этапе строительства и продавали после ввода объекта в эксплуатацию.

Более того, многие выжидали, когда в доме начнутся ремонты, чтобы продать квартиру как можно дороже. При этом вещное право на себя можно было не оформлять, а сразу продать по переуступке имущественных прав. Таким образом удавалось избежать налогообложения, а значит — больше заработать. Теперь эти люди потеряют такую возможность.

По новому закону, когда будут продаваться специальные имущественные права на будущий объект недвижимости, то получение вещных прав уже на готовое жилье будет происходить автоматически. То есть из реестра специальных имущественных прав по новостройкам данные будут автоматически переходить в реестр прав на недвижимость.

Для гражданина, который покупает квартиру для собственного пользования, это большой плюс. Ему не придется ожидать пакета документов от застройщика и искать государственного регистратора, услуги которого, кстати, платные — 1,5−8 тыс. грн.

Несколько иные перспективы для инвесторов, которые купили новостройку в коммерческих целях. Согласно новому закону, как только дом вводят в эксплуатацию, инвестор автоматически становится владельцем вещных прав, и сразу же есть выписка из госреестра. Соответственно, при продаже объекта возникают налоговые обязательства.

То есть спекулятивный аспект будет сдерживаться, заработки инвесторов будут уменьшаться?

С продажи недвижимости уплачивается 5% НДФЛ и дополнительно 1,5% военного сбора. Это если недвижимость находится в собственности менее 3 лет и это первая продажа. С каждой последующей продажи нужно уплатить уже 18% НДФЛ + 1,5% ВС.
Эту составляющую уже прибавили к стоимости квадратного метра. И эта нагрузка ложится исключительно на покупателя.

В целом, если вернуться к довоенному периоду, то оформление квартиры, нотариальное удостоверение сделки, налоги и т. п. делало 1-комнатную квартиру дороже на около $3,5−4 тыс. Новый закон позволит снять с покупателя еще немного денег.

Позволит ли закон отсечь все спорные моменты и не оставить места для обходных путей?

Нет ничего совершенного. Возможно, и здесь найдутся пробелы, которыми можно будет воспользоваться, чтобы снизить налоговую нагрузку. Но, чтобы это понять и убрать все баги, нужен хотя бы год, чтобы все заработало, чтобы был создан реестр и т. д.

Если коротко резюмировать, что изменится с новым законом на первичном рынке?

Рынок новостроек всегда сопровождался рисками. Но можно было и заработать. Этот закон для рядового гражданина будет уменьшать риски. Но будет уменьшать и заработки. Будет расти только стоимость квадратного метра.

Особенности покупки недвижимости во время войны

У покупки недвижимости во время войны есть свои нюансы. На что обращать внимание покупателю, чтобы свести к минимуму риски?

Первое — продажа квартиры по доверенности. Сейчас это популярно среди украинцев, которые уехали за границу и решили там остаться. Если они не могут или не хотят приехать в Украину, чтобы продать свое имущество, то пользуются услугами своего представителя, на которого оформляют доверенность.

И до войны это была довольно рискованная штука. У нас даже есть кейсы, когда мы опровергали сделки, потому что доверенности не были оформлены должным образом. Теперь тоже возникают спорные ситуации. В первую очередь, сегодня нужно обращать внимание на сроки. Если раньше доверенность была бессрочной, то сейчас ее срок должен быть не более 2 месяцев с момента выдачи. Поэтому при заключении сделок нужно рассчитывать так, чтобы уложиться в эти два месяца.

Сроки следует учитывать также в случаях, когда квартиру продают супруги, один из которых за рубежом. Для проведения сделки необходимо соответствующее заявление. Его лучше делать в украинском консульстве за границей — так дешевле, но занимает определенное время.

Второй момент — справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. Сейчас есть большие проблемы с ее получением. В некоторых случаях это может занять даже до полугода. Однако важно ее наличие. По закону все долги по квартире остаются за тем человеком, который был владельцем недвижимости на момент их возникновения.

Но это только на бумаге, в реальности коммунальные службы этим мало интересуются. Они привязываются к квартире, а не к владельцу. И если есть долг, то требуют его уплатить или прекращают предоставлять услугу. Тогда у нового владельца остается один вариант — обращаться к юристам и опровергать требования. И опять же, это все лишние затраты.

Третье — регистрационный учет, особенно это касается мужчин призывного возраста. Идет мобилизация, и сейчас без ТЦК мужчина не может ни сняться с регистрационного учета, ни встать на него. Проще, если в квартире зарегистрирован мужчина призывного возраста, и он является владельцем. В этом случае его по заявлению нового покупателя можно снять с регистрационного учета. Но если это член семьи, например, квартира по документам принадлежит жене, а мужчина просто зарегистрирован, то без военкомата его снять с регистрационного учета невозможно. Если он не снимет сам себя с учета, придется это делать через суд. А это время — может занять до полугода, и деньги — $600−1000.

Четвертое — если владельцами являются несовершеннолетние дети. Надо получать разрешение в органах опеки и попечительства. До войны это было сложно, занимало 1−1,5 месяца, а сегодня тем более.

Проблемы Киевгорстроя и его инвесторов

Едва ли не главной темой для обсуждения на рынке недвижимости являются проблемы Киевгорстроя. Что будет с его объектами и инвесторами?

Ни для кого не секрет, что КГС — уже давно своего рода маркетплейс. Они даже реализовали те объекты, к которым вообще не имели никакого отношения. Я так понимаю, что, с одной стороны, они пытаются подтянуть свои хвосты, в соответствии с новым законом.

Также нужно понимать, что это холдинг, который включал в себя почти 160 компаний. У этих компаний была какая-то финансово-хозяйственная деятельность и есть ее определенные последствия. Эти последствия не всегда положительные, и нужно с ними что-то делать. Сейчас они пытаются сгладить все острые углы и снять напряжение.

Что с ними будет происходить — спрогнозировать сложно. И более крупные компании бывали в шатком положении и выходили из него по-разному. Точно можно сказать, что это отсрочит ввод в эксплуатацию строящихся объектов.

Что бы вы посоветовали делать инвесторам КГС, которые вложили деньги, но жилье еще не получили?

Если массово сейчас продавать имущественные права на строящиеся объекты, это может повлечь за собой панику и обвал. Остается наблюдать за ситуацией. Тем, кто рассматривал для себя покупку недвижимости в новостройке, лучше воздержаться. Потому что прогнозировать, как будут разворачиваться события, сложно, ведь много переменных составляющих, и самая главная из них — это война.

Заработать на недвижимости можно и во время войны

Как правильно подходить к недвижимости, чтобы заработать на ней, даже в такое откровенно сложное время?

Недвижимость — это один из консервативных инструментов, и больших доходов здесь нет. Другое дело, если это системный бизнес, то есть, если квартира не одна, а несколько, и их обслуживанием занимается управляющая компания. Однако, часто происходит по-другому. Человек покупает или получает квартиру по наследству и решает ее сдавать в аренду.

При этом он рассчитывает получать, скажем, 100 тыс. грн в год. Но он их не получит, потому что есть множество издержек, которые никто не учитывает: естественный износ, простой, аварийные ситуации. В среднем, если человек неопытный и у него нет надлежаще оформленного договора с арендатором, на всех этих вопросах можно потерять до 50% прибыли.

Когда человек обращается с запросом на покупку квартиры, мы всегда его спрашиваем, с какой целью. Потому что если человек покупает для собственных нужд, то эта квартира должна вызвать у него положительную эмоцию, он должен себя там хорошо чувствовать. Когда покупается для коммерческого использования — там главное сухие цифры. Квартира не должна нравиться, здесь важно: ее первоначальная стоимость; сколько она будет давать прибыль от сдачи в аренду; срок рентабельности; ликвидность в дальнейшем.

Следующая ошибка — непродуманный подход. Конкретный кейс: человек до войны представлял, что купит квартиру возле метро в новостройке примерно за $50 тыс., доложит еще $15 тыс. и будет сдавать за 15 тыс. грн. Конечная цель — зарабатывать.

Мы ему предложили другое: еще немного доложить и купить 3 маленьких «гостинки». Это, во-первых, маневровый фонд — такую квартиру можно продать буквально за сутки. А во-вторых, если срочно нужны деньги, решить вопрос можно за счет одной из квартир, другие и дальше будут давать доход. Да, арендатор предпочитает новое жилье, но надо учитывать, когда дом сдается, в нем продолжаются ремонты, а потому год, по меньшей мере, там еще никто не захочет жить.

Если вернуться к рентабельности, то какова она в среднем сейчас?

Сейчас вообще сложно это определить точно, потому что цены сильно колеблются. До войны мы приближались к европейской ставке капитализации: в ЕС было в пределах 5−6% годовых, у нас — около 8−10%. То есть срок окупаемости в среднем около 12 лет.

Изменила ли война что-нибудь в отношениях арендатор-арендодатель?

Каждый владелец понимает, что ситуация сейчас нестабильная и нуждается в гибкости. Если раньше цена аренды была постоянной, то сейчас она варьируется и пересматривается в индивидуальном порядке. Плюс, если до войны средний срок заключения договора был 1 год, то сейчас полгода. Потому что и арендаторы, и владельцы не знают, что будет дальше.

Кроме того, в договорах все чаще фигурирует так называемый гарантийный платеж или залоговая сумма. Условия его возврата, хранения и использования тоже урегулированы договором.

Как определить цену недвижимости

Большая проблема у людей — определиться с адекватной ценой на жилье. Как правильно к этому подходить?

Принимая решение о продаже недвижимости, люди сперва открывают специализированные сайты и мониторят цены и предложения. Ищут примерно такую же квартиру, как у них, и около того оценивают свою. Но это так не работает. Цена, которую мы видим в интернете, — стартовая, а ту, по которой действительно состоялась сделка, мы не знаем.

На самом деле квартира стоит столько, сколько за нее дадут. Иными словами, покупатель предлагает свою цену, а собственник либо принимает, либо отбрасывает.

В дальнейшем будет работать достаточно простая формула. Наличие спроса будет увеличивать цену. И наоборот — отсутствие спроса будет стремительно снижать стоимость. Попытки искусственно удержать цену ничего не дадут. Постояв на рынке месяц-два, каждый будет вынужден принять решение, что делать с квартирой: ждать дальше или соглашаться на более низкую цену.

И если соглашаться на более низкую, то какой дисконт является допустимым?

Когда владелец самостоятельно пытается продать квартиру, он теряет, как минимум, 10% от стоимости. Средний показатель — 15%.

Потому что если владелец сам выходит с предложением, с ним торговаться довольно легко. Если через риелторское учреждение, то опустить ниже стартовой цены гораздо сложнее. Во-первых, специалист понимает, какая цена сегодня актуальная, из какой суммы выйти на рынок и собирать предложения покупателей.

Во-вторых, задача риелтора — удержать эту цену. Поэтому, когда услуги риелтора оплачивает владелец, то нет рычага у покупателя давить вниз по цене.

Что бы вы посоветовали: покупать сейчас или нет?

Недвижимость нужно продавать или покупать, когда вам это нужно. Сейчас сделки по купле-продаже происходят в том случае, когда для людей этот вопрос стал актуальным.

Послевоенные перспективы

Какими будут цены на квартиры после войны?

Те, кто считают, что цены будут расти, правы. Те, кто считают, что цены будут падать, тоже правы.

Если совершить экскурс в историю, когда происходило становление рынка, была полная ценовая неопределенность. Были случаи в начале 90-х, когда квартиру в центре города можно было приобрести за $3 тыс. В 1998-м стоимость однокомнатной квартиры в спальном районе Киева составляла в среднем $7 тыс. В 2008 году, когда цены достигли небес, та же квартира стоила $100−115 тыс. Дальше наступил кризис, и цены начали падать. Где-то к 2011−12 году такую квартиру можно было купить уже за $11−12 тыс.

До полномасштабного вторжения квартира с теми же параметрами стоила $30 тыс. И на сегодняшний день стоимость такой квартиры сохраняется в таких же пределах. Но надо учитывать, что до вторжения $30 тыс. — это было около 750 тыс. грн, а на сегодняшний день — это более 1 млн. То есть в гривневом эквиваленте стоимость выросла.

Если мы даже в пределах одного года разложим цену, то увидим влияние сезонности. Есть период, когда людей больше интересует городская недвижимость и наблюдается рост спроса, соответственно, и повышение цены. Это период с января по середину марта. А начинается весна, переключается внимание на загородную недвижимость, и цена на городскую недвижимость начинает падать.

На сегодняшний день платежеспособных слоев населения все меньше. Статистика шокирующая. По данным МВФ, до 7,5 млн за чертой бедности. Какова ситуация со спросом на жилье?

Ситуация нестабильна. Есть неделя тишины, неделя спроса, а дальше две недели тишины.

Большую ставку рынок недвижимости делал на военных и ВПЛ. Насколько активно они сейчас покупают недвижимость и смогут ли вытянуть спрос?

В основном люди, которые все потеряли, прибегают к аренде. Даже если у них есть деньги на жилье, они придерживаются мнения, что лучше пересидеть на кеше, дождаться, пока это все закончится.

Есть военнослужащие, которые сейчас задумываются о покупке жилья. Но больше всего покупают жилье те, у кого этот вопрос приобрел критическую массу.

Основная ставка — на отложенный спрос. А он большой и начнет работать после окончания войны.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки

Проверено:

генеральный директор Курганов Сергей

«Риелторское объединение «ПРОСТОР»