Дом за €1: стоит ли его покупать и сколько можно заработать на «квадратах» Италии

Обзор рынка

Пандемия нанесла огромный удар по рынку недвижимости Италии — в 2020 году в некоторых городах страны цены на жилье снизились почти в два раза. Но уже в следующем, 2021, году количество сделок начало увеличиваться — возможностью обзавестись итальянскими «квадратами» по заниженным прайсам активно пользовались инвесторы, особенно иностранные.

«В 2022-м цены вернулись почти к допандемическим отметкам и продолжают расти. Это означает, что потенциал итальянской недвижимости далеко не исчерпан, поэтому она вновь становится инвестиционно привлекательной для покупателей, среди которых большую долю составляют также украинцы», — говорит Ирина Кнорр, владелец агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine.

Наибольшим спросом пользуются северные города Италии, здесь совершается не менее 70% сделок по купле-продаже недвижимости. Вне конкуренции Милан вместе со столицей Рим. Они остаются самыми востребованными и дорогими, несмотря на все кризисы. Чтобы купить здесь недвижимость, стоит рассчитывать на бюджет не менее €120 тыс. Для сравнения: на севере — в Турине — можно купить однокомнатную квартиру площадью около 50 кв м за €60−70 тыс.

«Кстати, Турин подорожал почти в два раза. В 2021 году квартиры, которые стоят на сегодняшний день €60−70 тыс., покупались по €34−36 тыс. Инвесторы заработали на такой стратегии перепродажи не менее 40% годовых, что вообще нонсенс для Европы», — обратила внимание эксперт.

Наименьший интерес вызывает Калабрия — юго-запад страны. В целом, если сравнивать с другими странами Евросоюза, в Италии наблюдается минимальная динамика цен. За последние пять лет стоимость жилых объектов в стране выросла на 7%, тогда как в среднем по ЕС — на 32%. Купить квартиру в Италии можно от €30 тыс. Все зависит от локации, метража и состояния здания.

Ориентировочная цена кв м: апартаменты в новостройке — от €2 500; квартира на вторичном рынке — от €500; дома на вторичном рынке — от €1 600; коммерческое помещение — от €1 370; земельного участка (под застройку) — от €250.

Стоимость 1 кв м недвижимости в Италии по топ-10 регионам

Данные: https://www.immobiliare.it/

Кому и за что полюбилась Италия

Недвижимость Италии постоянно пользовалась спросом у нерезидентов. Сейчас на рынке наблюдается большая активность со стороны израильтян и жителей тех европейских стран, где более жесткие условия на рынке недвижимости и более высокие цены на покупку жилья. Украинских покупателей также стало больше.

«Выбор украинцев часто стоит между Испанией и Италией. И в этом поединке в большинстве своем побеждает последняя. С начала войны в Украине наблюдаем рост спроса среди наших граждан в Италию почти на 30%», — констатирует Ирина Кнорр.

Украинцы выбирают для себя крупные города с развитой инфраструктурой, такие как Турин, где можно реализовать себя, с точки зрения работы или предпринимательства, а также устроить детей в лучшие школы и университеты. Также среди популярных запросов — недвижимость в районе озера Комо, курортный городок Сальсамаджоре-Терме, Адриатическое побережье.

По словам эксперта, квартиры для собственного проживания покупают около 20−30% клиентов, которые обращаются в агентство. Большинство покупателей рассматривают Италию, как страну для инвестиций.

Охотно покупают коммерческую недвижимость: действующие отели, винодельни и готовый бизнес в Италии. При этом стоимость отдельных объектов может быть равна стоимости квартиры в Киеве. Например, есть предложения отелей от €350 тыс., либо готовый ресторан от €170 тыс., либо винодельческое хозяйство за €390 тыс.

Читайте также: Деньги под матрас вместо квартиры: как заинтересовать людей снова вкладывать внедвижимость

Дом за €1: миф или реальность

Италия славится своей программой «купить дом за 1 евро» в небольших регионах. По словам Ирины Кнорр, такая программа действительно есть, и в разных регионах свои условия. Но если считать выгоды от такой покупки, то они даже очень сомнительные.

При покупке дома за €1 евро ставятся дополнительные условия, например: постоянное проживание в этом доме (прописка), нельзя сдавать в аренду, обязательная полная реконструкция за 3 года, с привлечением специализированных лицензированных компаний и т. п.

«Также покупатель ограничен в выборе вариантов. Как правило, это умирающие города, ведь программа нацелена на увеличение численности населения в них. Короче говоря, слишком много ограничений. В Италии и так много бюджетной недвижимости, и при этом нет никаких ограничений. Купил, сделал ремонт тогда, когда смог, и живи или сдавай», — резюмирует Ирина Кнорр.

Как купить и за что придется платить

Законы Италии находятся на стороне владельца, и при покупке недвижимости — будь-то резидент или иностранец — он получает полное право собственности на квартиру. При этом оформлять жилье можно лично или по доверенности на своего представителя.

В среднем, с момента пересмотра вариантов и предложения по покупке до непосредственной сделки проходит около 3-х месяцев. В случае с украинцами, риелторы отмечают, что владельцы иногда соглашаются на большие сроки, понимая сложность ситуации, в частности, процедуры вывода средств на покупку.

Сделки проводятся исключительно в евро и по безналу. Купить что-либо за наличку в Италии невозможно. Но у правил финансового мониторинга в стране есть свои особенности.

«Италия не спрашивает источник происхождения средств, однако не допускает финансовых треугольников. Что это значит? Если ты украинец, но платишь за покупку недвижимости с банковского счета, открытого в другой стране, нужно доказывать свое временное резидентство там. То есть нужно иметь основания на то, почему мы оплачиваем с банковского счета, например, в Польше. Для этого подойдут, скажем, договор аренды квартиры и квитанции за коммунальные услуги», — обращает внимание эксперт.

Важно, чтобы банковский счет за границей был оформлен именно на личность покупателя. То есть в вопросах происхождения средств есть послабление, однако на других этапах существует контроль.

Для покупки недвижимости покупателю обязательно будет иметь загранпаспорт и итальянский налоговый номер (codice fiscale). Его можно в течение 2 недель получить, отправив дистанционный запрос в консульство Италии.

В целом, процедура покупки выглядит так:

1. Выбор объекта. Покупатель приезжает в Италию, вместе с агентом просматривает предварительно выбранные варианты квартир. Если ему что-то понравилось, он вместе с риелтором составляет «предложение продавцу» (proposta d'acquisto). Продавец имеет право отклонить или принять предложение. На данном этапе можно поторговаться за цену квартиры — если это делать умело, дисконт может достичь даже 10% от стоимости квартиры.

2. Подписание предварительного договора. Когда стороны договорились обо всех условиях, они подписывают предварительный договор купли-продажи у нотариуса. Покупатель вносит аванс до 10% стоимости объекта. Эти деньги хранятся у нотариуса. В случае отказа со стороны покупателя, данная сумма не возвращается.

3. Заключение договора и регистрация сделки. Если документы на квартиру готовы, то это происходит довольно быстро. Нотариус регистрирует договор купли-продажи в налоговой службе в Италии и уплачивает соответствующие налоги от имени покупателя. Также договор следует зарегистрировать в Публичном реестре и поставить на учет в Земельном кадастре. После этого покупатель получает сертификат на право собственности.

Читайте также: Покупка недвижимости в Болгарии: цена, нюансы сервиса и подсчета «квадратов»​

Налоги и расходы при операциях с недвижимостью

В Италии типично европейские налоги на недвижимость. Покупатель недвижимости платит регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги, иногда НДС, а также несколько фиксированных сборов.

При покупке недвижимости у застройщика нужно уплатить:

• регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги — по €200 каждый,
• НДС — 10% от кадастровой стоимости объекта,
• другие фиксированные сборы — до €350.

При покупке у физлица на вторичном рынке:

• регистрационный налог — до 9% от кадастровой стоимости объекта,
• ипотечный — €50,
• налог на регистрацию земли — €50.

Квартира, которая покупается, как первое жилье в Италии, оформляется по сниженному налогу до 3%. Чтобы зарегистрировать квартиру, как первое жилье, нужно в ней прописаться и пожить не меньше месяца.

Среди других дополнительных расходов:

• регистрационное сборы — до €500 евро,
• нотариус — 1−3% от суммы сделки,
• комиссия агентства по недвижимости (обязательна) — до 5%, но не менее €6 000.

Налог на прибыль от сдачи недвижимости в аренду — до 21%. Если арендует квартиру студент — то до 10%. Если недвижимость сдается в аренду и владелец не является резидентом Италии — налог на доход в Италии платить не нужно. Владелец платит налоги на доходы только в стране своего гражданства.

Вне зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет, владелец должен платить:

• ежегодный налог — 0,2−0,4% от кадастровой стоимости, если владелец проживает в квартире, и 0,86%, если проживает в другом доме,
• обязательное страхование — 1−2% от стоимости недвижимости. Но здесь есть один нюанс — этот платеж может быть включен в баланс ежемесячных коммунальных или кондоминиальных сборов. Этот аспект нужно уточнять перед покупкой. При выборе квартиры важно заранее узнать, каковы затраты на обслуживание.

Что касается перепродажи недвижимости, то налогов нет.

Читайте также: Рынок недвижимости Украины: что будет с ценами, предложением и спросом

Сколько можно заработать на итальянских «квадратах»

Итальянские «квадраты» растут в цене, поэтому могут приносить своим владельцам неплохие доходы. Так, при сдаче в аренду можно зарабатывать до 7% годовых — это одни из самых высоких показателей в странах ЕС. Для сравнения: в Германии и Чехии выше 4−5% годовых не прыгнешь, а стоимость недвижимости значительно выше.

Хорошие дивиденды можно заработать и на перепродаже жилья. По словам владельца агентства зарубежной недвижимости VRC Ukraine, в определенных случаях удавалось заработать и до 50% годовых.

«Все зависит от текущей ситуации на рынке и от ликвидности самого объекта. Выбирать самые удачные варианты лучше со специалистом местного рынка. Квартиры на соседних улицах могут иметь разницу в цене почти в €10 тыс., и только ваш брокер знает, почему так, и может дать правильные советы», — считает Ирина Кнорр.

Примеры удачных инвестиций

Вариант 1: покупка однокомнатной квартиры в Турине для сдачи в аренду

Стоимость квартиры — €60 тыс. Минимальная ставка аренды — 500 €/месяц. Соответственно, плата за аренду в год составит: €500*12 = €6 000.

Налог на владение — €480 (при максимальной ставке — 0,8%). Налог на прибыль — €1 260, или €600 (если удастся найти арендатора студента).

Соответственно, чистая прибыль составит: 4 260 €/год или 355 €/мес, со студентом — 4 920 €/год или 410 €/мес.

Вариант 2: мини-хостел для студентов

В период карантина было популярно выкупать с дисконтом до 40% трех- и четырехкомнатные квартиры в Турине за 80 тыс. евро. Далее эти квартиры разделяли таким образом, чтобы была отдельная зона для отдыха, кухня и отдельные автономные комнаты. Делали косметический евроремонт. Это обходилось в €5−6 тыс. Такие квартиры выполняют функцию мини-общежития в Турине и пользуются высоким спросом у студентов. Вместо одной арендной платы владелец получает с 1 студента, как минимум, €300 аренды и платит сниженные налоги.

Так, трехкомнатная квартира, переоборудованная в мини-общежитие, приносит: €300*3*12 = €10 800. Налог на владение — €680. Налог на прибыль — €1 800. Итого, в год: €10 800 — €680 — €1 800 = €8 320

Такие квартиры — мини-общежития — достаточно ликвидные, поскольку пользуются спросом у инвесторов. На перепродаже сразу после ремонта можно заработать до 30% от первоначальной стоимости.

Риски и подводные камни

У рынка недвижимости Италии своя специфика, поэтому покупать недвижимость нерезиденту самостоятельно, без сопровождения местного эксперта, не стоит.

Во-первых, далеко не все нотариусы в стране согласны работать с иностранцами. Это, в первую очередь, связано с рисковостью финансовых операций, ведь нотариус несет ответственность за проверку личности покупателя, продавца, и принимает на свой счет средства, в качестве гарантии сделки.

Во-вторых, это специфика права. В Италии существует около 20 форм права собственности, и онлайн-переводчик не поможет разобраться в этом вопросе.

«Был случай, когда к нам обратился уже постфактум клиент. Он решил купить квартиру с сайта объявлений без посредников. Внес аванс, а во время проверки оказалось, что там прописана бабушка, которую, по условиям договора, нельзя выписать до конца ее жизни. Человек отказался от сделки, однако аванс в €5 000 ему никто не вернул», — рассказывает Ирина Кнорр.

Среди других подводных камней, с которыми может столкнуться покупатель-нерезидент, есть и другие. Так, почти все квартиры на сайтах с объявлениями находятся на эксклюзиве местных агентств недвижимости. Если на сайте опубликована квартира и ее продает сам собственник, это сигнал о риске: ни одно агентство не взяло в работу эту квартиру, а значит, с ней что-то не так.

Еще к вопросу сайтов недвижимости — примерно в 45% объявлениях о продаже фото не соответствуют действительности, или на сайтах размещаются фейковые объекты. В объявлениях указывают старые фото или размытые изображения, по которым трудно составить представление о реальном состоянии объекта.

Также существует неувязка с ипотечной недвижимостью. После карантина в продаже появилось много объектов по привлекательным ценам — это «плюс». Но «минус» в том, что по большинству из них есть непогашенные кредитные обязательства.

И напоследок — о первичном рынке. Вообще, по словам риелторов, первичная недвижимость в Италии — это слабое звено. Во-первых, большинство городов — это старые города с исторической архитектурой. Земельные участки под застройку если есть, то в основном в пригороде.

А во-вторых, качество строительства и ремонта, мягко говоря, оставляет желать лучшего, и далеко не всегда отвечает ожиданиям покупателей. Если же владелец захочет сделать ремонт, перепланировку квартиры, то для этого требуется много разрешений. Их оформление может затянуться на месяцы — это, в свою очередь, продлевает сроки монетизации недвижимости или пользование собственным новым жильем.

Автор:

Журналист Ирина Рыбницкая

Пишет на темы: Налоги, инвестиции, бизнес, финансы, банки