Стратегии инвестирования в зарубежную недвижимость. Сдача в аренду, перепродажа — что выгоднее, и что выбирают украинские инвесторы

1. Эта цена выгодная и рыночная?

2. Какова динамика продаж недвижимости на рынке, ожидается ли увеличение стоимости жилья?

3. Есть ли у меня четкое представление о своей стратегии инвестирования еще до приобретения объекта?

И если ответы на первые два вопроса очень разнятся в зависимости от рынка, то стратегии инвестирования универсальны и именно в них мы предлагаем разобраться.

1. Инвестирование в недвижимость на этапе строительства для последующей перепродажи.

На первый взгляд один из самых простых вариантов, но предупреждаем, что он имеет множество подводных камней. При такой стратегии покупать объект нужно на этапе «фундамента» с перепродажей после ввода в эксплуатацию или в тот момент, когда это будет максимально выгодно.

• Риски падения рынка недвижимости

Вам нужно постоянно следить за рынком, чтобы не упустить момент того самого «максимально выгодно». Комплексы строятся несколько лет, а рынок недвижимости не всегда растет. Может так случиться, что в процессе строительства, например, когда будут завершены строительно-монтажные работы, объект будет стоить дороже, чем после ввода в эксплуатацию.

• Налоги и дополнительные комиссии

Второй подводный камень — налоги и скрытые комиссии. Эту тему стоит исследовать особенно тщательно, и мы советуем взять консультацию у экспертов. В некоторых странах высокий налог не только при покупке недвижимости, а и при дальнейшей перепродаже.

Для примера рассмотрим вариант покупки и перепродажи в Испании.

1. В случае перехода права собственности на объект недвижимости покупатель оплачивает гербовый сбор 1,5%.

2. При подписании сделки с недвижимостью покупатель уплачивает НДС: 10% от суммы сделки — для новостроек и 6−10% от кадастровой стоимости — для жилья на вторичном рынке.

3. При продаже недвижимости продавец платит налог на прирост капитала с разницы между ценой продажи и покупки в размере 24%.

4. Дополнительно возникают расходы на услуги нотариусов, юристов и риэлторов.

Стоит отметить, что во многих странах налоги ниже. Например, в популярной для инвестиций Турции при покупке недвижимости покупатель платит всего 4% от кадастровой стоимости.

2. Инвестирование в недвижимость для краткосрочной или долгосрочной аренды с возможностью отдыха в собственных апартаментах.

Этот вариант для тех, кто не планируете жить в выбранной недвижимости постоянно, лишь иногда использовать апартаменты для отпуска. Обязанности арендодателя можно выполнять самостоятельно, однако для этого необходимо жить недалеко от недвижимости, поэтому такой вариант мало кто выбирает. Обычно инвесторы отказываются от лишних проблем и пользуются услугами управляющей компании. Комиссия таких помощников может составлять от 20% до 30%.

• Амортизация жилья

То, что стоит учитывать при такой схеме инвестирования — амортизация жилья. Мелкие ремонты управляющие компании обычно берут на себя, но глобальный косметический ремонт лежит в зоне ответственности владельца, если не оговорено иное. Следует учесть эти расходы при оценке выгодности проекта.

• Налоги от сдачи в аренду и другие платежи

В этом варианте, конечно, нужно посчитать и налоги, уплачиваемые при покупке недвижимости, о которых мы писали ранее, а также налог на владение недвижимостью. В Испании он составляет от 0,4 до 1,1% от кадастровой стоимости и уплачивается ежегодно. В Турции — от 0,1 до 0,2% в зависимости от региона страны и кадастровой стоимости.

Что касается налогов на прибыль, в Испании, например, налог на доход от аренды для резидентов может достигать 47%, для нерезидентов Испании применяется фиксированная налоговая ставка в размере 24%. В Турции — от 15% в зависимости от суммы прибыли.

3. Вариант полностью пассивного инвестирования в недвижимость, когда владелец получает дивиденды без лишних хлопот.

Такие варианты на рынке также есть. Можно инвестировать в апартаменты или в гостиничный номер в туристической зоне и не беспокоиться об арендаторах, сезонности, каких-либо ремонтах и т. д. В указанное в контракте время инвесторы получают дивиденды. Отдыхать самому в таких апартаментах обычно можно не более 3 недель в год.

Рассмотрим проект DESIRE в турецкой Анталии. Это комплекс премиум-класса, который запустили украинские девелоперы Жилстрой-2 и Teus Group. Управление недвижимостью возьмет на себя одна из крупнейших гостиничных сетей мира Best Western Hotel. Прогнозируемая доходность от сдачи в аренду до 15% годовых с выплатами в евро. Ожидаемый рост цены проекта за срок строительства — до 50%. То есть проект также подходит для инвесторов, выбирающих для себя первую стратегию инвестирования.

Это полностью пассивный инвестиционный проект, ведь управлением недвижимостью занимается одна из крупнейших гостиничных сетей с более 4000 отелей во всем мире. Инвесторы не вовлечены в управление и получают дивиденды.

Выводы

Какая из стратегий инвестирования выгоднее? Это зависит от многих факторов и в первую очередь от страны, которую вы выберете. Украинцы чаще выбирают именно покупку для дальнейшей сдачи в аренду. Это менее рискованно и более привычно для нашего рынка.

В любом случае особое внимание обращайте на репутацию застройщика, проект, его расположение и стиль, портрет будущего арендатора, тенденции рынка и глобальные экономические тренды, а также на прогнозы экспертов на несколько лет. Это поможет сделать действительно выгодную и максимально прибыльную инвестицию за рубежом.