Тренды рынка первичной недвижимости: что покупают в Киеве во время войны

Как изменились запросы и поведение покупателей во время войны?

Первое — запрос на готовое жилье и жилье, которое ждать до года.

В конце 2022 — начале 2023 года большинство запросов Синергии были связаны с готовым жильем или построенным, ожидающим сертификаты готовности. В 2023 году к ним добавились дома, сдачу которых ждать от трех до девяти месяцев. Это обусловлено тем, что:

— люди все меньше хотят вкладывать средства на этапе котлована;

— большинство покупок совершается для себя, а не с целью дальнейшей перепродажи;

— жилье покупают люди, которые переехали с территорий, где ведутся активные боевые действия, и заселиться им нужно уже.

Этот запрос побудил нас адаптировать свой продукт: мы выходили на старт продаж в нашем флагмане Синергия Сити с домами высокой степени готовности, где, например, уже был готов монолит.

Во-вторых, увеличилась доля покупок в рассрочку.

В 2023 году количество квартир, приобретенных в рассрочку, выросло на 20%, по сравнению с 2021 годом, и составило 55% в структуре всех продаж Синергии.

Это свидетельствует и об опасениях людей вкладывать 100% сразу, и о снижении покупательной способности украинцев. А также связано со смещением спроса на большие трехкомнатные или двухуровневые квартиры, общая стоимость которых превышает 2 млн. грн., ведь это немалая сумма для 100% оплаты.

На этом фоне в 2023 году мы разработали варианты доступных программ приобретения в рассрочку для разного продукта: от одного года без подорожания на жилье в столичном проекте, ЖК Синергия Киев, до 5 лет на новый продукт в Ж К Синергия Сити, что является альтернативой банковской ипотеке. А также программа отсрочки платежей, когда покупатель платит 70% стоимости сразу, а остальные 30% — в течение полугода.

Учли мы и желание людей как можно раньше приступить к ремонту (вспоминаем первый тренд — людям нужно поскорее переехать в собственное жилье), поэтому при оплате 75% стоимости квартиры мы позволяем им заходить на ремонт.

Третье, это рекордное количество сделок по государственной ипотечной программе «єОселя».

Программа с момента запуска в октябре 2022 года сохранила выгодные 3% для льготных категорий, таких как военнослужащие. И получила более масштабную версию в виде 7% для всех украинцев. Только в готовых продуктах Синергии — Ж К Синергия Сити и ЖК City Park — было заключено 30 сделок в ипотеку. И количество подобных запросов только растет.

К «єОселі» добавилась еще одна государственная программа — «єВідновлення»: количество украинцев, потерявших жилье в результате боевых действий и ныне выбирающих готовое жилье в Ирпене по сертификатам от государства, увеличивается ежедневно. И мы готовы удовлетворить этот запрос.

Четвертое — люди выбирают большие квартиры.

Если раньше однокомнатные квартиры занимали наиболее заметное место в наших запросах, и, соответственно, в структуре продаж, то в 2023 году запрос покупателей начал заметно смещаться в сторону большей комнатности. Мы гибко отреагировали на эту потребность и путем перепроектирования добавили в свой портфель больше двух- и трехкомнатных квартир. Последние в 2023 году покупали на 9% больше, по сравнению с 2021 годом.

Мы связываем это с несколькими причинами. Первое, о чем уже говорили, на это повлияла доступная ипотека «єОселя»: большинство сделок, которые состоялись у нас — были двух-, трехкомнатные и двухуровневые квартиры. Второе, это внутренняя миграция из опасных районов: люди переезжают семьями и для нового жилья выбирают большие квартиры, чтобы разместить всех членов семьи.

Кто сейчас покупает жилье в Киеве и пригороде?

Внутренняя миграция из опасных районов страны в более безопасные, среди которых Киевщина, сильно отразилась на портрете покупателя.

Кроме базовой безопасности, переселенцы выбирают Киев и пригород столицы как место для переезда из-за наличия здесь работы. За счет оттока из столицы жителей за границу возник дефицит кадров, восполняемый переселенцами из других регионов.

Как изменились приоритеты покупателей?

К уже перечисленным — большей комнатности и высокой готовности дома — следует добавить увеличение запросов на квартиру с ремонтом, автономное газовое отопление после прошлогоднего блекаута и наличие укрытия в доме.

Квартира с ремонтом: что мотивирует? Первое — нужно быстро переехать. Второе — доступная ипотека «єОселя» и сертификаты «єВідновлення» открывают людям больше финансовых возможностей, что позволяет выбрать лучшую комплектацию квартиры, например, с ремонтом от застройщика.

Укрытие в доме — это вопрос безопасности во время войны. В нашем столичном проекте предусмотрен подземный паркинг, который, в том числе, будет служить укрытием.

Какие ожидания к 2024 году?

Развитие государственных программ «єВідновлення"и «єОселя» в 2024 отразятся на рынке готового жилья: оставшиеся в наличии квартиры в сданных домах разойдутся как «горячие пирожки». Кроме новостроек, государственные программы уже начали драйвить рынок частных домов, таунхаусов, дуплексов.

Также есть ожидания, озвученные «Укрфинжильем», относительно постепенного сворачивания кредитования вторичного рынка недвижимости, чтобы сфокусироваться на рынке первичного жилья. Это, в свою очередь, будет стимулировать строительную отрасль и экономику страны в целом.