Якість як перевага

Після практично повної зупинки ринку нерухомості в перші місяці повномасштабної війни, цього року він демонструє стабільне відновлення. Відповідно до даних порталу ЛУН, понад 80% ЖК, які будували на початку 2022 року, вже відновили роботу відділів продажів. Щоправда, будівництво зараз відбувається на трохи меншій частці новобудов — близько 75%.

Крім цього, за словами співзасновника ЛУН Андрія Міма, ще у 200 нових ЖК почався продаж квартир. Звісно, розподіл за регіонами тут нерівномірний. Як зведення нових будинків, так і відновлення робіт стосується переважно заходу України та Києва. У східних та південних регіонах ситуація гірша.

Забудовники стикаються з низкою проблем, як-то брак робочих рук, подорожчання матеріалів, проблеми з логістикою, але основна з них — суттєве зменшення кількості покупців. За оцінками девелоперів, у Києві їх стало менше орієнтовно на 70%, порівнюючи з довоєнним часом. Водночас, якщо поглянути на дані середини 2022 року, то зараз кількість угод все ж зросла у декілька разів.

«Починаючи з весни, попит почав демонструвати відновлення. Він формується за рахунок внутрішньої міграції — нові жителі Києва вже визначились щодо свого місця проживання у більш довгостроковій перспективі. Також важливу роль відіграє відкладений попит, адже, попри періодичні обстріли, люди зрозуміли, що життя все одно триває і з початку літа цього року почався другий етап зростання», — розповідає комерційний директор компанії Seven Hills Владислав Максим’яка.

Інвестори очікують, що після перемоги попит на житло суттєво зросте, а, відповідно, піде вгору і його вартість. Поточні розрахунки експертів підтверджують такі сподівання. За оцінками керуючого партнера Ukraine Economic Outlook Михайла Кухара, готівка на руках в українців складає понад $60 млрд. Відповідно, коли люди впевняться в стабілізації ситуації, значна частина цих грошей піде у нерухомість.

Оскільки можливість вигідно перепродати житло значною мірою залежатиме від його класу, варто розуміти, що пропонують забудовники і як розрізняють житло.

Розрізнення класів

Девелопери розрізняють 5 класів нерухомості:

  • Економ;

  • Комфорт;

  • Бізнес;

  • Преміум;

  • Еліт.

Економ — це найдешевше житло, яке зводиться у спальних районах обо на окраїнах міст. Часто поряд із такими будинками розташовані жваві автомагістралі, поряд може не бути розвиненої інфраструктури. У будинках, зазвичай, використовуються дешевші матеріали, внаслідок чого в них погана звукоізоляція, стелі низькі — близько 2,5 метрів. Крім цього, забудовники часто не дбають про безпеку, а біля будинків немає паркомісць.

Комфорт — передбачає краще розташування, зі зручнішою інфраструктурою та транспортною розв'язкою. Також у таких будинках часто краще планування, більша площа кухні, зазвичай, забудовник на подвір'ї розміщує дитячий майданчик, передбачає гостьову парковку.

Бізнес — у цьому класі забудовник починає дбати не лише про саме помешкання, але й про зовнішнє середовище. Зазвичай, територія таких комплексів є закритою. Будинки часто мають власну інфраструктуру на перших поверхах, наприклад, магазини чи кав'ярні. Як бонус, забудовник може додати «бонуси», на кшталт системи фільтрації води чи очистки повітря.

Преміум — такі ЖК розміщені у престижніших районах, де добре розвинена вся необхідна інфраструктура. Планування квартир є продуманішим, кухні ще більші, як і санвузли, у помешканнях часто є гардеробні, а висота стель — від 3 метрів. Забудовник дбає про охорону, використовує дорожчі матеріали, та надає різноманітні сервіси, а сам ЖК — вже не просто багатоквартирний будинок, а зроблений, як дизайнерський проєкт.

«Зазвичай, собівартість матеріалів будівництва в ЖК такого класу є вищою на 30−40%, хоча може коливатись в різних проєктах, адже існує велика різниця між використанням, наприклад, червоної цегли чи газоблоків, або ліфтів різних виробників та країн походження», — каже комерційний директор Seven Hills Владислав Максим’яка.

Еліт — це найдорожчі квартири, часто поєднують у собі розташування в центрі та в екологічних районах, наприклад, біля парків. Важливу роль в таких проєктах відіграє панорамний вид. Площа квартир, зазвичай, велика, і часто вони продаються вже з дизайнерським ремонтом. Щоправда, і вартість такої нерухомості є суттєво вищою, ніж інших категорій.

Інвестори звертають більше увагу на преміум-клас, оскільки він поєднує в собі переваги елітного житла, але при цьому нижчий в ціні. Водночас, варто розуміти, що ця градація не закріплена в законодавстві чи житлових нормах, фактично, забудовники самостійно вказують до якого класу належить їхній ЖК.

За цих умов інвестори ризикують купити квартиру вищої категорії, яку інші потенційні покупці до такої не відноситимуть. Як наслідок, продавати її доведеться зі знижкою. Тому варто розуміти, що таке преміум-клас на практиці, і на що варто розраховувати, перш ніж купити квартиру в такому будинку.

Що має бути в преміум-класі

Розташування

Будинки такого класу, зазвичай, розташовуються в центральній частині міста. Ось тільки поняття «центру» досить відносне і, наприклад, із розбудовою окраїн Києва, «центр» столиці також розширюється.

Тому варто перевірити, що саме має на увазі забудовник, говорячи про зручне розташування. Наприклад, ЖК TRIIINITY зводиться лише в 650 метрах від Палацу Україна та трохи більше кілометра до метро Печерська. Центральна частина міста забезпечує близькість до всієї необхідної інфраструктури, кращих навчальних закладів, магазинів та ресторанів.

Планування та дизайн

Будинок преміум-класу та навколишнє середовище має з першого погляду відрізнятись від традиційної забудови. ЖК TRIIINITY — це три будинки невисокої забудови, у яких разом лише трохи більше 400 квартир. Комплекс розташований на площі 1,6 га, на подвір'ї буде дитячий майданчик та багато місця для прогулянок, над якими працюють ландшафтні дизайнери. На дахах будинків передбачені спільні тераси та спортзал. Дизайнерський у будинках і хол зі зручними м'якими меблями.

«В нашому класі важливо, які використовуються архітектурні та інженерні рішення. Які зони є на території, чи є місце для відпочинку, чи можно займатися спортом, не виходячи з дому, де зустрітись з друзями», — пояснює важливість цього аспекту комерційний директор Seven Hills.

Забудовник пропонує квартири зі зручним плануванням, але якщо покупець має інше бачення свого ідеального житла — його можна змінити ще на етапі будівництва. В будинку панорамні вікна, максимальна шумоізоляція, а на верхніх поверхах є індивідуальні тераси. Висота стель становить 3 метри.

У всіх будинках ЖК є підземні паркінги, а спустится в них можна просто на ліфті. Кількість місць для автомобілів у півтора рази більша, ніж квартир.

Безпека та енергоефективність

Одна з відмінностей нерухомості преміум-класу — забезпечення безпеки мешканців. Однак, її розуміння може відрізнятись, а тому варто окремо звернути увагу на те, що для неї робить забудовник.

Наприклад, у ЖК TRIIINITY не лише закрита територія, але й встановлено багато камер відеоспостереження, які покривають всю територію комплексу: ліфти, внутрішній двір, на паркінг, спільна тераса. Є підземний паркінг із окремими зонами відпочинку.

Звертає увагу забудовник і на енергоефективність проєкту, використовує якісні матеріали для утеплення, що зменшує витрати на обігрів. Крім цього, він вирішив встановити інноваційні ліфти Schindler, які на третину знижують споживання електроенергії.

Додаткові сервіси

Окрім базового набору необхідного для комфортного життя, забудовники будинків преміум-класу намагаються залучити клієнтів завдяки додатковим бонусам.

«Наша обслуговуюча компанія працює для мешканців 365/24/7. Ми впроваджуємо міжнародні стандарти якості, і надаємо розширений комплекс послуг, це не лише прибирання прибудинкової території чи поточний ремонт. Перелік послуг значно ширший. Зокрема, додатковий клінінг чи хімчистка. Ми намагаємось зробити так, щоб наш Сервіс 360 відповідав усім вимогам мешканців», — зазначає Владислав Максим’як.

Крім цього, у девелопера є своя дизайн-студія, яка готова допомогти створити стильний і гарний дизайн-проєкт, а сам забудовник його реалізує. Це зручно, бо клієнт відразу отримає готову квартиру, куди можно переїзжати.

Якщо ж інвестор планує здавати квартиру в оренду — управляюча компанія може вирішити і всі задачі, пов'язані з цим.

Тенденції ринку

В умовах продовження повномасштабної війни забудовники все менше починають нові проєкти, оскільки покупці звертають увагу переважно на вторинний ринок або на ЖК, робота на яких наближається до завершення.

За цих умов вже найближчим часом на ринку може виникнути дефіцит нового житла. Особливо це стосується вищих категорій, зокрема, преміум-класу, адже частина забудовників не готова вкладати гроші в більш високовартісні проєкти, зосереджуючись на економі чи комфорті.

Тому інвестиції в житло преміум-класу виглядають привабливішими, адже, навіть коли тенденції ринку зміняться, швидко задовольнити попит не вдасться. А тому вже придбане житло цього класу швидше зростатиме в ціні.