Головні схожості та відмінності
Насамперед, потрібно розуміти, що житлова та комерційна нерухомість мають різні призначення:
- житлова — для того, щоб люди могли жити у цьому приміщенні, але без права вести в ньому бізнес;
- комерційна — для ведення бізнесу та отримання доходів.
При цьому вартість нежитлових об'єктів є помітно вищою за житлові. Однак, і прибутковість, відповідно, є теж більшою.
Сам процес інвестування у обидва види нерухомості мало чим відрізняється.
«На первинці покупці нерухомості оминають ланку рієлторів та можуть звернутися безпосередньо до забудовника проєкту, в якому хочуть придбати квадратні метри. Якихось принципових відмінностей в процесі укладання угоди немає», — пояснює керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд» Анна Анісімова.
Ба більше, за її словами, часто забудовники дають однакові акційні умови на купівлю комерції та квартир у ЖК, тобто знижки, що діють на житлові квадратні метри, можуть поширюватися й на комерційні. Наприклад, дисконт, який наразі пропонує компанія «Інтергал-Буд» у своїх житлових комплексах, розповсюджується також на комерційні площі.
Щодо відмінностей між житловою і комерційною нерухомістю, то важливим є питання, на кого буде покладена відповідальність за оздоблення та оснащення приміщення. Якщо, наприклад, інвестор планує отримувати дохід із оренди квартири, то після купівлі він має самостійно виконати ремонтні роботи, придбати мінімально необхідні меблі, побутову техніку. «Це суттєві витрати. Залежно від класу нерухомості та планів інвестора щодо окупності, такі витрати можуть сягати щонайменше 50% від вартості житла, а іноді доходити навіть 100%», — кажуть в «Інтергал-Буді».
У цьому питанні з комерцією все простіше. Адже ремонт та оснащення — клопіт орендаря.
Та складність полягає в тому, що обрати комерційну площу, яка зацікавить бізнес, нелегко. Так, наприклад, потенційний орендар може звертати увагу на такі критерії:
- розташування;
- тип будівлі та конструктивні особливості;
- інфраструктура, яка розташована поряд із об'єктом;
- системи життєзабезпечення, безпеки;
- планування приміщення;
- наявність чи необхідність оздоблення.
Факторів може бути більше, а задовольнити всі потреби орендаря — складніше, ніж видається на перший погляд. Тому і процес здачі приміщення в оренду може затягнутися.
Відмінності між житловою та комерційною нерухомістю є і в періоді окупності. Так, для комерційної нерухомості він становить 9−10 років. При цьому витрати на обслуговування, експлуатацію та поточний ремонт несе орендар. Що, зі свого боку, вигідно.
Натомість, період окупності інвестиції в житло дещо довший. Він становить 12−14 років.
«Його можна скоротити. Формат подобової оренди дозволяє покращити показники окупності ледь не втричі. Однак, подобова оренда вимагає більше фінансових та часових ресурсів від власника», — зауважує Анна Анісімова.
Плюси та мінуси інвестування в житло
Важливою перевагою на користь цього варіанту є те, що вартість житлової нерухомості нижча — відтак, і сума інвестиції буде меншою. Ще одним плюсом є те, що, обираючи об'єкт, можна не враховувати його фасадність, прохідність локації чи інші фактори, важливі для комерційної нерухомості. Відповідно, в подальшому ці ж фактори не впливатимуть на пошук орендаря.
Водночас, є й недоліки. В «Інтергал-Буді» одним із головних називають додаткові витрати на ремонт. Адже власнику приміщення потрібно хоча б раз на декілька років «освіжати» оздоблення, без цього привабливість квартири на ринку оренди буде нижчою.
Плюси та мінуси інвестування в комерцію
Комерційна нерухомість — це актив, який генерує прибуток без додаткових капіталовкладень з боку інвестора. Очевидною перевагою є те, що саме орендар виконує ремонт та оснащує приміщення. Тобто, фактично, комерційна нерухомість — це джерело типового пасивного доходу.
До недоліків цього варіанту інвестування можна віднести те, що потрібно правильно підібрати приміщення. Адже саме від цього залежить конкурентоздатність активу.
«Потрібно врахувати безліч нюансів: оточення локації, обсяг пішохідного трафіку (кількість потенційних клієнтів бізнесу, який орендуватиме площу), фасадність, висоту стелі (щонайменше, три метри), інженерні потужності та характеристики, доступ для маломобільних груп населення тощо», — зауважує керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».
Серед недоліків можна виокремити ще один — поріг входу в угоду значно вищий, ніж у випадку з житловою нерухомістю. Оскільки комерційні квадратні метри дорожчі.
Як обрати об'єкт для інвестування
Незалежно від того, обирається для інвестиції квартира чи комерція, потрібно звертати увагу на локацію об'єкта. Найпривабливішими для обох варіантів будуть такі розташування:
- середмістя;
- біля станцій метро;
- поблизу великих проспектів;
- біля вулиць, що мають хорошу транспортну розв'язку.
Обираючи об'єкт для інвестування, потрібно відштовхуватися від того, на який спосіб отримання прибутку розраховує інвестор. Загалом, їх два — здача в оренду або ж перепродаж за вищою вартістю.
Також під час вибору об'єкту комерційної нерухомості, потрібно враховувати, чи це повністю закритий житловий комплекс, наскільки він великий, чи заселений. «На таких об'єктах клієнтський потік, здебільшого, забезпечується мешканцями ЖК. Відтак, якщо їх мало, бізнес може відчути брак виторгу», — зауважують в «Інтергал-Буді».
Чи можна перевести житлове приміщення в нежитлове
Така можливість справді є, і це питання ставлять перед собою інвестори. І на практиці такі випадки зустрічаються. Так, наприклад, у нежитлові переводять приміщення на цокольному та першому поверхах, але будинок не повинен бути визнаним аварійним, пам‘яткою архітектури, а саме житло не повинне перебувати у заставі чи бути об‘єктом судового спору.
Для деяких інвесторів це може здатися привабливим варіантом. Мовляв, спершу придбати квартиру, яка за ціною значно дешевша за комерційний об‘єкт, а потім перевести це приміщення в нежитлове і заробити на перепродажу. Однак, в «Інтергал-Буді» запевняють, що такий план застарів років так на 20.
«Переведення житла в комерцію — це історія початку 2000-х років, коли якісних комерційних площ критично не вистачало, особливо в житловій забудові. Приміщення на перших поверхах використовувалися як офіси компаній чи невеликі стоматології, салони краси. Зараз більшість девелоперів передбачають комерцію на перших поверхах будівель», — розповіла Анна Анісімова.
Вона зауважила, що колишня квартира не зможе стати зручним офісом або магазином. Оскільки, очевидно, вона не зможе мати потужні інженерні комунікації, окремий вхід (бажано з фасаду), зручне місце для погрузки та вигрузки товарів чи вирішення інших питань, що зробити буде важче. Все це створює додаткові проблеми та зменшує конкурентоздатність об'єкта.
Житлова чи комерційна нерухомість: як визначитися
Як ми вже з‘ясували, в обох варіантів є як плюси, так і мінуси. Інвестиція в житло може стати надійнішим і стабільнішим варіантом, тоді як вклад у комерційну нерухомість ризикованіший, але й прибутковіший.
Керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буду» Анна Анісімова радить, перш ніж робити вибір у бік того чи іншого виду нерухомості, розуміти, що вже є у портфелі об'єктів і чи зростатиме він. Оптимальним, на її думку, є портфель, що складається 50 на 50 із комерційних та житлових площ.
«Припустимо, у інвестора декілька квартир під оренду. Чи має він час слідкувати за своєю власністю, здійснювати експлуатаційний нагляд, чи є достатній грошовий ресурс виконувати ремонти? Чи управляти портфелем самостійно вже важко, та потрібно залучати посередника за комісійну винагороду? Це треба зважити», — пояснює Анна Анісімова.
Але й інвестиційний портфель, який складається виключно з комерції, — не завжди вигідна історія. Оскільки бізнес, який винаймає ці приміщення, залежить від кон'юнктури, то у разі будь-якої кризи інвестор ризикує втратити орендарів та свій пасивний дохід. Тому експертка наголошує, що кращим варіантом є розумна диверсифікація.
Про що говорять тенденції останніх років
Традиційно, інвестори в Україні тяжіють до житлової нерухомості. На це є декілька причин:
- ширший та легший вибір;
- знайти орендарів досить просто;
- в розумінні інвестора-початківця, це найпростіший варіант активу, що за будь-яких умов генеруватиме дохід.
Проте, в останні декілька років в «Інтергал-Буді» спостерігають тенденцію до збільшення запитів на професійні комерційні приміщення в ЖК. Такі приміщення купують як під оренду та перепродаж, так і для ведення власної справи.
«Ми маємо досить багато кейсів, коли мешканці житлових комплексів „Інтергал-Буд“ купували в рамках цих же проєктів комерцію для свого бізнесу. Навіть якщо власна справа, як-то кажуть, „не піде“, у інвесторів залишиться ліквідний актив», — розповіли у компанії.
Дедалі більше звертають увагу на комерційні площі й ті інвестори, які мають досвід управління різними видами нерухомості. Для себе вони відзначають, що мати в портфелі такий актив може бути якщо не вигідніше, то, принаймні, простіше. Тому попит на такі приміщення залишається стабільним, навіть, попри кризи.
Наприклад, у пандемійному 2020 році, у період найжорсткіших локдаунів, продаж комерції в ЖК склав 7% в загальній структурі. Для порівняння, у 2019 році це було лише 3%.
«Люди зрозуміли, що комерція на території житлової забудови здатна генерувати постійний потік клієнтів саме серед мешканців, людей, кому зручніше придбати товар або послугу в пішій доступності від власної оселі, не відвідуючи для цього великих ТЦ», — пояснила Анна Анісімова.
Цікаво і те, що в кризові періоди (2020, 2022−2023 роки) більшим попитом користуються саме невеликі комерційні площі: 40−70 кв м. Тоді як у 2019 та 2021 роках в «Інтергал-Буді» фіксували збільшення зацікавленості приміщеннями 50−90 «квадратів».
Підсумовуючи. У комерційної нерухомості, яка розташована в ЖК, є величезний потенціал. Однак, в «Інтергал-Буді» звертають увагу на те, що, аби вкласти гроші дійсно вигідно, інвестору, насамперед, потрібно зважити всі нюанси та правильно обрати об'єкт для інвестицій.