Про варіанти боротьби з аферистами та необхідні реформи, що гарантуватимуть державний захист, розповів виданню «Економічна правда» Дмитро Йовдій — адвокат «Центра антирейдерських ініціатив».
Нині первинний ринок нерухомості — найбільш ризикована сфера економіки. Будівельні компанії не виконують свої зобов’язання перед інвесторами, припиняючи зведення будинків. Іноді здійснюють подвійні продажі чи продажі неіснуючих квартир.
В Україні налічується близько 3 млн квадратних метрів житла. Але відсутній облік майнових прав на нього. Виявляється, що держава не контролює будівництво за кошти фізичних осіб. І, відповідно, не захищає інвесторів від недобросовісних забудовників.
Основна проблема — відсутність механізму регулювання майнових прав на житло, яке планують збудувати в майбутньому. Сторони угоди підписують договори купівлі-продажу. Але такі правовідносини — лише договори будівельного підряду, суперечливі з юридичної точки зору.
Клієнт купує «кота в мішку». Оскільки забудовники продають квартири саме таким способом, то інвестори змушені йти на ризик. У випадку зловживання забудовників ефективний захист на державному рівні відсутній. Суди відмовляють інвесторам у визнанні права власності на таку нерухомість.
Дана проблема потребує законодавчого врегулювання на державному рівні.
Державний реєстр майнових прав
Перш за все, необхідно передбачити можливість проведення державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, яке перебуває в процесі будівництва. Для цього необхідно створити державний реєстр майнових прав на таке майно.
У реєстрі повинні відображатися перелік складових частин, які входять до об'єкта будівництва, їх проектна площа, нумерація та інша інформація, яка дає змогу ідентифікувати об'єкт. Усі ці дані повинні відображатися відповідно до будівельного проекту на об'єкт будівництва, який є складовою частиною реєстру.
Тоді буде неможливо вносити в реєстр квартири чи навіть цілі поверхи, якщо вони не відображені в проектній документації. Продажу підлягатимуть лише майнові права на об'єкти, внесені в реєстр. Як наслідок, двічі відчужити один об'єкт буде неможливо, оскільки він буде зареєстрований в реєстрі за конкретним покупцем.
Нотаріуси та державні реєстратори, отримавши доступ до реєстру, зможуть надавати покупцям достовірну інформацію щодо легітимності купівлі майна.
Реєстрація права власності на об’єкт будівництва
Іншою серйозною проблемою є те, що у випадку банкрутства будівельної компанії чи невиконання нею своїх зобов'язань інвестори не можуть вплинути на ситуацію. Відповідний правовий статус у них з'являється лише після реєстрації права власності, яка здійснюється тільки після введення об’єкта в експлуатацію.
Права на користування ділянкою і на ведення будівництва належать забудовнику.
Для врегулювання цього питання на законодавчому рівні слід встановити вимогу, відповідно до якої після отримання забудовником ділянки та до початку будівництва обов'язково реєструється право власності на об'єкт незавершеного будівництва, поділений на умовні одиниці, — квартири та нежитлові приміщення.
Це відображається в реєстрі майнових прав і відповідає проектній документації. Після введення будинку в експлуатацію позначка «об'єкт незавершеного будівництва» анулюється. Покупці стануть власниками вже на стадії будівництва, нехай навіть із застереженням, що це об'єкт незавершеного будівництва.
У них з'явиться можливість створити ОСББ, яке матиме правовий статус і зможе виступати повноцінним учасником у правовідносинах, пов'язаних з будівництвом.
Якщо із забудовником щось трапиться, ОСББ зможе переоформити на себе право користування ділянкою, стати замовником і завершити процес будівництва із залученням іншої будівельної компанії на ринкових умовах.
Навести лад на первинному ринку нерухомості не надто складно, проте цього досі ніхто не зробив. Можливо, саме зараз настав час для реформ у цій сфері.