Чинники, які впливають на ціну
Ціна за квадратний метр у новобудові формується, залежно від сукупності декількох ключових факторів.
Клас проєкту
Саме від цього чинника залежить, які матеріали використовуватимуться при будівництві, яким буде рівень оздоблення, а також локація. Чим вищий рівень оздоблення та більш центральна локація — тим дорожчою для девелопера є собівартість, відтак, ціна для покупця нерухомості, відповідно, зростає.
Інфраструктура
Від рівня інфраструктури на території комплексу залежатиме і вартість квартири. Наявність садочків та шкіл, майданчиків, зон для дозвілля дорослих та дітей. Все це — додаткові витрати. Також на вартість квадратних метрів впливатиме озеленення та ландшафтне оздоблення території.
Вартість земельної ділянки, на якій зводиться будинок
Чим краща локація — тим дорожчою є земельна ділянка. А різниця у вартості, порівнюючи центр столиці та околиці, може досягати 330%.
«У державних забудовників або землекористувачів є можливість використання ділянки на умовах оренди, акту постійного користування. Приватні ж — купують ділянку або домовляються з власником землі на комерційних умовах. Отримати ділянку під житлову забудову приватному забудовнику в оренду майже неможливо. Все це впливає на кінцеву вартість нерухомості», — говорить керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буду» Анна Анісімова.
Поверховість
Видові характеристики кожної окремої квартири є важливими для покупців. А конкуренція за найпривабливіші, з погляду клієнтів, варіанти й формує ціни.
Традиційно вважається, що квартири на перших та останніх поверхах дешевші, ніж на середніх. Та, обираючи поверх, відштовхуватися, насамперед, потрібно від власних уподобань та життєвих сценаріїв. У кожного окремого покупця свої пріоритети та уявлення щодо комфортного для проживання поверху. Логічно, що у одинаків вони відмінні від родин із дітьми чи хатніми улюбленцями, які потребують регулярного виходу на вулицю.
Але є й загальні тренди. Другий поверх над комерцією менш популярний, ніж середні та вищі поверхи. До того ж, війна теж внесла свої корективи. Частина покупців припинили розглядати верхній поверх, як перевагу, з огляду на безпековий фактор та роботу ліфтів за умов відключень світла.
Планування
Планування, де всі кімнати правильної геометричної форми та мають гарне природне освітлення, є популярнішими, оскільки вони функціональніші та дозволяють максимально раціонально використовувати простір. Семикутні кімнати, кімнати-тунелі, традиційно, користуються меншим попитом. Також грає роль наявність ніш під шафи, зони зберігання, розташування санвузлів.
Етап готовності будинку
Чим він нижчий, тим вартість для інвестора є привабливішою. «Якщо девелопер залучає достатній обсяг інвестицій на початку будівництва, він несе менше власних фінансових ризиків, відповідно, й зростання цін відбуватиметься плавніше. Ближче до завершення будівельних робіт ціну коригують залишки у продажу. Чим менше варіантів для придбання залишається — тим дорожчим буде квадратний метр», — пояснює Анна Анісімова.
Тому не дивно, що ближче до завершення будівництва ціни завжди зростають. Відтак, перед інвесторами постає вибір — купити на початкових етапах будівництва і заощадити, чи придбати квадратні метри на фінальних етапах робіт і зменшити ризики. В умовах війни це надзвичайно важливо. І війна внесла свої корективи до ринку нерухомості. В «Інтергал-Буді» кажуть, що восени 2021 року обсяг продажів у проєктах, до завершення яких було два роки, досягав 52%, а зараз він становить лише 11%.
«Третина угод наразі — це купівля квадратних метрів у будинках, що вже отримали сертифікат готовності. До війни це було лише 4% від обсягу продажів компанії. Звісно, такі зміни в попиті впливають на вартість», — констатує керівниця відділу інвестицій та аналітики компанії «Інтергал-Буд».
Ремонт
Це ще один важливий чинник, від якого залежить ціна квадратного метра. Наприклад, щоб визначити вартість квартири з ремонтом у проєктах «Інтергал-Буду», до базової ціни квадратного метра варто додати ціну оздоблення. Станом на лютий 2024 року вона становить 300 доларів без меблів та 600 доларів із меблюванням. При цьому вартість ремонту не залежить від стилів дизайну, що пропонує компанія. Для всіх стилів вона єдина.
Технологія будівництва самого будинку
Обираючи її, девелопер детально вивчає:
- кон'юнктуру ринку;
- купівельну спроможність покупців у даній локації;
- наявні проєкти та оточення;
- наявність інженерних мереж (вода, каналізація, електрика, опалення);
- умови до підключення.
«Найякісніша — це монолітно-каркасна. Іншу наша компанія навіть не розглядає, оскільки на сьогодні це єдина технологія, яка гарантує безпеку та безаварійне використання будівлі понад 170 років (у порівнянні: панельне будівництво — це близько 60 років, цегляне — 120 років), дозволяє реалізовувати всі сучасні інженерні та архітектурні рішення та, головне, має найвищий рівень енергоефективності», — розповідає керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буду».
Яким чином від цього залежить подальша вартість квадратних метрів? Річ у тім, що собівартість монолітно-каркасної технології будівництва в середньому на 40% вище, ніж панельної, та на 25% — ніж цегляної.
Далі забудовник розробляє фінансову модель, де деталізовано розраховується вартість будівельно-монтажних робіт, відповідно до класу проєкту, загальні витрати на придбання ділянки. Отримані дані порівнюють з поточною ринковою вартістю і, відповідно, якщо ринкова вартість нижча, ніж собівартість реалізації (особливо це притаманно регіонам та невеликим містам), девелопер або відмовляється від проєкту, або ж робить оптимізацію собівартості, якщо це, звісно, можливо.
«У відсотковому співвідношенні собівартість складає близько 60% від ціни реалізації в стабілізованому періоді (це десь 70% готовності будинку), до цього треба додати ще податкове навантаження та, власне, заробіток девелопера (це близько 10−15% після оподаткування)», — пояснює Анна Анісімова.
Чи є зараз попит на нове житло
Для того, щоб оцінити попит, потрібно врахувати два аспекти — кількість збудованих квадратних метрів житла та зростання цін. У «Інтергал-Буд» кажуть, що у 2023 році за цими показниками найбільше зріс попит у таких регіонах:
| Область | % прирісту площ житлових будівель, прийнятих в експлуатацію 2022−2023 січень — вересень | % приросту цін на первинці, 2022−2023 |
| Черкаська | 189% | +19% |
| Івано-Франківська | 22% | +18% |
| Волинська | 15% | +17% |
| м.Київ | 37% | +12% |
«Щодо зазначених регіонів, це є очевидним, оскільки це найбезпечніші регіони, що можуть забезпечити людей гідною роботою та умовами проживання», — пояснює Анна Анісімова.
Очевидно, що на продажі нерухомості безпосередній вплив мають перипетії на фронті. За поганих новин на певний час попит спадає. «Ми це спостерігаємо на прикладі активності у відділах продажів компанії. Та це, зазвичай, короткі періоди», — говорить керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буду». Вона констатує, що після такого спаду, зазвичай, приходить зростання зацікавленості. Це сучасні реалії, на які потрібно зважати.
На попит із очевидних причин впливають й такі фактори, як близькість до лінії фронту та інтенсивність обстрілів у регіонах. В умовах воєнних ризиків купівля квадратних метрів відходить на задній план.
Що буде з вартістю квадратних метрів у 2024 році
Покупцям потрібно розраховувати на те, що ціни продовжать зростати. Зрозуміло, що у містах, які розташовані неподалік лінії фронту, це відбуватиметься менш стрімко, ніж у відносно безпечному Києві чи Львові. Однак, суттєвих дисконтів не варто очікувати, принаймні, від девелоперів, які справді будують та демонструють помітну динаміку на своїх майданчиках. В «Інтергал-Буді» кажуть, що все через високу собівартість будівництва, яка не дає змоги забудовникам суттєво знижувати вартість споруджуваної нерухомості.
Якщо ж говорити про конкретні цифри, то тут потрібно розмежовувати ціни на квартири у вже готових будинках та будинках на етапі зведення.
Так, вартість квадратного метра в проєктах, що будуються, у 2024 році сягатиме:
- 1300−1400 доларів — у класі комфорт;
- 1600−1800 доларів — у класі бізнес;
- 4000−4500 доларів — у преміальних проєктах.
Після завершення будівництва вартість квадратного метра зросте наступним чином: до 1500−1600 доларів за квадрат у класі комфорт та до 1900−2100 — у бізнесі. Ціна варіюватиметься, залежно від проєкту.
Ще однією важливою тенденцією, яку варто очікувати у 2024 році, в «Інтергал-Буд» називають сповільнення зростання цін на заході України. В компанії прогнозують, що ажіотажний попит, спричинений повномасштабним вторгненням, стабілізується.
«Ажіотажний попит був спричинений відсутністю достатньої кількості нової пропозиції у західних областях (Івано-Франківська, Львівська, Чернівецька) — наразі ці регіони збільшили пропозицію нового житла», — пояснює Анна Анісімова.
Так у січні-вересні 2023 року найбільшу кількість квартир розпочали будувати у таких регіонах:
- Київська область — 9220 квартир (+12%, порівнюючи з цінами 2022 року);
- Львівська область — 7651 квартир (+5%, порівнюючи з цінами 2022 року);
- Івано-Франківська область — 5992 квартир (+18%, порівнюючи з цінами 2023 року).
Оскільки ціни вже майже стабілізувалися, а собівартість врегульована, в «Інтергал-Буд» прогнозують зростання цін у зазначених регіонах на 12−14% річних.
А от чекати на зниження вартості квадратних метрів ближче до лінії фронту не варто. І навіть, якщо покупець натрапить на вигідну, на перший погляд, пропозицію, варто ретельно все зважити.
«Мова йде про первинку на етапі будівництва. Ціну формуватиме собівартість робіт. А вона є високою для всіх учасників ринку, незалежно від регіону. Тому демпінг, задля стимулювання продажів, може свідчити, що проєкт не буде завершено, адже девелоперу бракуватиме коштів для добудови», — вважає Анна Анісімова.
Як знайти баланс між ціною та запитом
Попри все, інвестори прагнуть відшукати найвигідніші пропозиції на ринку нерухомості, насамперед, із фінансового погляду. Та орієнтуватись лише на низький прайс не варто, адже це — невиправдані ризики.
Купуючи нерухомість, не зайвим буде оцінити ще й потенційну ліквідність об'єкта, навіть якщо мова йде про придбання квартири для себе. Чим кращий проєкт за наповненням та розташуванням, тим більше він зросте в ціні та більший попит матиме. Тому до вибору житла варто підходити комплексно, з огляду на всі ключові фактори.
Крім того, варто врахувати власні життєві плани та можливі сценарії на найближчі 5−10 років. Чи покупець у стосунках, або ще не має родини, чи є діти, або ж плани щодо їх появи тощо. Це впливатиме і на площу майбутньої квартири, і на запит щодо рівня інфраструктури проєкту, а отже, — і на кінцеву вартість житла для покупця.