Деякі орендарі почали з'їжджати із проблемних будинків та районів ще у січні, але тоді це не було настільки масово, як зараз.
«Люди втомилися чекати, доки у квартири повернуть опалення. Якийсь час багатьох тримали обіцянки господарів знизити орендну плату — знижки досягають 50%. Але з кожним днем тих, хто готовий жити в холоді, стає дедалі менше. Орендарі масово шукають інше житло, причому часто готові платити більше, аби переїхати в квартиру без комунальних проблем», — розповів «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДімСервіс» Андрій Романов.
За його словами, «масове переселення» орендарів уже спровокувало обвал цінників на одні квартири та зростання — на інші.
«Наприклад, на Троєщині, яка й так була одним із найдоступніших районів за вартістю орендованих квартир, є прецеденти зниження цінника вдвічі. Одиничку можна знайти за 6−7 тисяч гривень на місяць. Водночас квартири у новобудовах з автономним опаленням та генераторами подорожчали майже на 20%. Однокімнатна квартира, яка ще місяць тому здавалася за 17 тисяч гривень, зараз коштує вже щонайменше 20 тисяч гривень», — зазначив Романов.
Деякі орендовані квартири наразі взагалі нічого не варті. «Ми окремі об'єкти — наприклад, житло в будинках без опалення та шансів на його відновлення в найближчій перспективі, — взагалі не беремо в роботу, здати їх практично нереально навіть за невеликі гроші», — каже Романов.
Рієлтори прогнозують, що до березня цінове розшарування на ринку триватиме. З квітня орендні ставки на «неліквідні» зараз квартири можуть трохи підвищитися, оскільки чинник опалення на якийсь час втратить важливість. Але до колишньої планки вони навряд чи повернуться.
«Мінфін» розбирався, що відбувається на київському ринку орендованого житла, і чого чекати щодо цін.
Як комунальний колапс запустив у Києві велику «квартирну міграцію»
«Мінфін» вже писав про те, як орендарі житла змінюють свої переваги, залежно від ситуації, і про «чорні» списки квартир, які постійно оновлюються через ворожі обстріли або зміни розкладів з енергетики.
Після того, як ворог почав прицільно бити по тепловій інфраструктурі Києва, і в тисячах будинків зникло опалення, до «чорного списку» орендованого житла потрапили «проблемні» багатоповерхівки у Солом'янському, Голосіївському, Дарницькому, Оболонському, Деснянському районах.
Але, в міру зміни ситуації, скажімо, будинки у Солом'янському, Оболонському та Голосіївському районах із «чорного» списку вже викреслили, оскільки опалення у більшості багатоповерхівок порівняно швидко відновили.
Інша справа — Дарниця та Деснянський район. По ТЕЦ, які забезпечували теплопостачання цих локацій, ворог із початку цього року бив уже декілька разів, об'єктам завдано серйозних пошкоджень. До частини будинків, як уже відкрито визнала влада, опалення в нинішньому опалювальному сезоні можуть вже не повернути.
Керівник оціночної компанії «Дельта Консалтинг» Роман Рябов говорить про зниження попиту на житло в районах, де перебої з опаленням були найчастішими та найтривалішими. Частина орендарів почали шукати житло у будинках із автономним опаленням, генераторами чи стабільним енергопостачанням. Просів інтерес орендарів, зокрема, до житла на Лівому березі столиці.
Орендарі, які винаймають квартири в «проблемних» будинках, із самого початку вибрали різну тактику. Одні вирішили «перечекати». Зазвичай, йдеться про сім'ї без маленьких дітей та літніх батьків. Люди просто не хотіли серед зими морочитися з переїздом, тим паче, що багато власників житла почали пропонувати знижки на оренду до 50% до вирішення проблем із опаленням, а потім — до кінця опалювального сезону.
Тобто середньостатистична одиничка на Солом'янці або в Голосієві подешевшала для орендарів, що проживають там, із 12−15 до 6−7 тисяч гривень на місяць.
Ще одна категорія орендарів — ті, хто з самого початку почали шукати альтернативи. Зазвичай, йдеться про сім'ї з маленькими дітьми, а також тих, хто працює віддалено (а, отже, не готовий мерзнути цілодобово).
У міру того, як розрулити комунальний колапс не вдається, квартирних мігрантів стає дедалі більше. Причому люди готові доплачувати за нове житло, аби воно було «нормальним» — із опаленням і хоч якоюсь автономією за світлом (наприклад, генераторами на ліфти та насоси), — зазначає Андрій Романов.
Частина сімей, які раніше орендували житло в столиці, взагалі виїхали з Києва. «Хтось поїхав на „малу батьківщину“, хтось — у регіони до родичів. Але загалом відсоток тих, хто виїхав, все ж таки незначний і на ринок оренди практично не впливає. Більше тих, хто все ж таки шукає інше житло в Києві чи передмісті, йдеться про справжню масову міграцію орендарів», — каже Романов.
Люди хочуть переїхати або до районів, що вважаються відносно благополучними (Шевченківський, Печерський, Оболонський, Голосіївський), або придивляються житло в передмісті (Одеський, Обухівський, Вишгородський та інші напрямки).
Водночас лави орендарів, які погодилися «перечекати» комунальні проблеми в обмін на знижки за орендою, навпаки, стрімко рідшають.
Вибирають на новий лад
Столичний рієлтор Ірина Луханіна каже, що нинішня «комунальна турбулентність» кардинально змінила настрій орендарів.
«Раніше вони вибирали між варіантами „ближче до метро“ та „новіший ремонт“. Сьогодні головне питання — у цьому будинку можна жити спокійно чи кожен вечір стане випробуванням. Саме це зрушення у свідомості запустило новий переділ ринку оренди на так звані „стійкі“ об'єкти і ті, що втрачають свої позиції і за попитом, і за цінами», — зазначає Луханіна.
На цій тенденції наголошує і Роман Рябов. Орендарі почали уважніше оцінювати технічні характеристики житла. Під час переглядів вони звертають увагу не лише на стан приміщень чи транспортну доступність, а й на наступне:
- наявність генератора або інвертора,
- тип опалення,
- утеплення будинку,
- стабільність електропостачання у районі.
«Ці параметри фактично перетворилися на нові критерії вибору орендованої нерухомості», — пояснив Рябов.
Яке житло вже подешевшало
Як «міграція орендарів» та нові критерії вибору житла позначилися на цінах?
Роман Рябов каже, що попит змінюється швидше за цінники. «Ринок оренди інерційний: власники не поспішають різко знижувати ціни, очікуючи на стабілізацію ситуації. Падіння попиту не завжди миттєво трансформується у здешевлення оренди», — зазначив експерт.
Водночас вже фактично сформувалася нова сегментація ринку.
«Квартири без альтернативних джерел тепла чи електроенергії частіше здаються дешевше — орендодавці змушені робити знижки чи погоджуватися на торг. Водночас житло з автономними системами, навпаки, може дорожчати через підвищений попит», — пояснив Рябов.
Андрій Романов розповів «Мінфіну», що, наприклад, на Троєщині чи Лісовому масиві, навіть у будинках, де з опаленням все порівняно нормально, ціни впали щонайменше на 10%. «Люди побоюються переїжджати до цих районів, оскільки немає гарантії, що „їхній“ будинок не постраждає наступним. Крім того, не хочуть винаймати квартири в будинках, де тепло повернули, але його довго не було — бояться, що почнуться проблеми (вогкість, грибок тощо)», — зазначив експерт.
Квартири в будинках, де опалення немає зараз, взагалі практично не здаються, попри готовність господарів поступатися в ціні до 40−50% від початкового цінника. Багато рієлторів навіть не беруть такі об'єкти в роботу і не пропонують потенційним орендарям.
За словами Ірини Луханіної, помітно просіли в ціні будинки з електроопаленням. «Якщо в них немає резервного живлення, це відразу мінус 8−18% до цінника. Якщо будинок системно страждає від перебоїв за теплом та водою, зниження вартості оренди може становити від 13% до 23% — конкретні цифри з'являються вже під час переговорів», — розповіла Луханіна.
«Мінфін» вже писав, що будинки з електроопаленням, за рішенням Кабміну, не відключатимуть. Але це стосується лише планових відключень за графіками, а не, скажімо, аварійних відключень. Як каже Романов, такі будинки за графіками справді припинили відключати, але орендарів цей факт поки що не сильно вразив, адже у столиці дуже часто графіки взагалі не діють, отже, будинки з електроопаленням однаково залишаються «холодними».
Луханіна також додала до списку об'єктів, що подешевшали, будинки зі зношеними інженерними комунікаціями. «Під час переговорів цінник коригується знижками на рівні 7−16%», — говорить вона.
Що подорожчало
Є квартири, цінники на які вже виросли.
«Це насамперед квартири у новобудовах із автономними системами опалення, резервним енергоживленням. Середньостатистична однокімнатна квартира в такому будинку за останній місяць подорожчала майже на 20% — із 17 до 20 тисяч гривень. Якщо йдеться про „автономну“ багатоповерхівку на Печерську — то там цінник із 35 тисяч гривень зріс до 40−42 тисяч гривень», — зазначив Романов.
Ірина Луханіна каже, що у старих будинках, де проведена модернізація, передбачені резервні системи енергоживлення, і працює професійна управляюча компанія, орендні ставки підвищилися на 9−21%, порівнюючи з такими ж, але немодернізованими об'єктами.
«Тобто різниця у дохідності між стійким та проблемним фондом стала відчутною. І це вже не емоційний, а фінансовий чинник», — зазначила Луханіна.
Наприклад, якщо «звичайна» однокімнатна квартира на Лівому березі коштує близько 8 тисяч, то в «автономному будинку» — понад 10 тисяч. На трикімнатних квартирах різниця в ціні — понад 5 тисяч (25 і від 30 тисяч гривень на місяць відповідно).
На Правому березі однокімнатна квартира економкласу в «звичайному» будинку коштуватиме 12 тисяч гривень, в «автономному» — від 14 тисяч гривень і вище, а в новобудовах цінники становлять 15 та від 18 тисяч гривень відповідно. Щодо трикімнатних квартир — у центральних районах у «звичайних» та автономних будинках різниця у цінниках може досягати 12 тисяч гривень та більше (38 та 50 тисяч гривень відповідно).
«Якщо раніше розкид цін між „крутою“ та „середньою“ квартирою в одному районі становив до 10%, то зараз різниця може сягати 15−25%. Фактично ринок почав перерозподіляти дохідність на користь якіснішого житлового фонду, а інженерна стійкість перетворюється на чинник капіталізації», — каже Луханіна.
Багато орендарів змінюють навіть не район, а будинок — із холодної багатоповерхівки переїжджають до сусідньої з автономною котельнею, з квартири на електрообігріві — до тієї, що з газом, із верхніх поверхів без гарантованого ліфта — на середні поверхи тощо.
Почали дорожчати також будинки в передмісті столиці, хоча для них зима — далеко не «найвищий» сезон.
«Але через комунальний колапс у столиці багато хто почав шукати будинки в передмісті з автономними системами опалення та енергопостачання. Побачивши зростання попиту, власники невеликих та порівняно недорогих будинків (до 40 тисяч гривень) уже підвищили ставки на 10−15%», — розповів Романов.
Виїзд за місто, у приватні будинки, не масовий, але сім'ї з автомобілями, стабільним доходом, фахівці на дистанційці все ж таки готові їхати зі столиці.
Цінники на найдоступніші будинки в Обухівському напрямку стартують із 25−35 тисяч гривень, Вишгородському — 18−25 тисяч гривень, Одеському — 20−28 тисяч гривень, Житомирському — 18−25 тисяч гривень. Максимальні цінники за усіма напрямками можуть досягати 85−150 тисяч гривень, залежно від рівня будинку. При цьому, як каже Романов, дорогі будинки в ціні останнім часом не змінилися, дорожчають лише об'єкти економкласу.
Ірина Луханіна додала, що якщо заміський будинок повністю на електроопаленні, і немає резервного живлення, він, навпаки, може здаватися дешевше на 8−17%. Проблеми з дорогою чи інтернетом та зв'язком змушують господарів скинути цінник ще на 12−22%. А ось котеджі з автономним опаленням (газовий або твердопаливний котел), утепленням та гарною інфраструктурою й транспортною розв'язкою здаються дорожче, ніж аналогічні об'єкти без перерахованих переваг, на 10−24%, — каже Луханіна.
Що буде з цінами далі
Андрій Романов не виключає, що деякі орендовані квартири в столиці можуть ще подешевшати. «На житло в будинках, де проблеми з опаленням та водою не вирішуються чи вирішуються погано, скажімо, опалення формально є, але у квартирах холодно, цінники знизяться ще на 5−7% протягом найближчого місяця. У квітні, в міру потепління, чинник опалення вже не матиме такого великого значення. Цей період господарі можуть спробувати використати для «розгону цін». Але ставки однаково навряд чи повернутися до рівня, з якого «посипалися», — вважає Романов.
Водночас, на його думку, квартири в автономних багатоповерхівках та будинки у передмісті можуть навесні подорожчати ще на 10%.
«Найближчими роками, найімовірніше, закріпиться нова логіка оцінки житла. Ми побачимо подальше розшарування ринку між модернізованими будинками та фондом без інвестицій, зниження толерантності орендарів до комунальних ризиків, зростання значення інженерної складової під час розрахунку дохідності.
Тобто орендна ставка стане своєрідним відображенням здатності об'єкта забезпечувати стабільність життя. Ця логіка із «тимчасової реакції» людей на комунальний колапс у столиці стане новою нормою", — підсумувала Луханіна.