За офіційними даними, під час війни в Україні було зруйновано та пошкоджено понад 250 тис. житлових будинків. За підрахунками Світового банку, 3,4 млн наших співгромадян частково чи повністю втратили житло. Забезпечити таких людей власним помешканням — завдання не з простих для будь-якої країни, не кажучи вже про Україну.

Ще до війни, за підрахунками забудовників, у перенаселеному житлі мешкало 54% українців, тобто потребували покращення житлових умов. Тому після війни Україна перетвориться на суцільний будівельний майданчик.

Кожне місто матиме свій стиль

Житлове будівництво поволі відновлюється вже зараз, а українські архітектори та урбаністи разом із іноземними колегами активно напрацьовують проєкти повоєнної розбудови наших міст і сіл, не чекаючи на закінчення війни.

Минулого року уряд вже розпочав експериментальну відбудову шести деокупованих сіл та містечок за принципом комплексного відновлення. За словами прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, один із головних принципів — «відбудувати краще, ніж було».

За словами Ігоря Терехова, мера Харкова, після війни при відбудові міста особливу увагу буде приділено архітектурі. «Не можна ставити „коробки“. Кожна будівля, кожен мікрорайон повинні відрізнятися. Але при цьому ми не повинні упустити архітектурні традиції, ми завжди славилися бекетівськими особняками. Нам потрібно подивитися на відновлення міста на багато кроків уперед, щоб створити унікальні споруди, з огляду на наші особливості та ментальність», — зазначав він.

Унікальними стануть не тільки окремі мікрорайони, а й міста і села — ми нарешті повністю розпрощаємося із радянським підходом до будівництва, коли однакові «коробки» зводилися у всій країни.

Чимало українських міст і містечок зазнали критичної руйнації, тому йтиметься вже не про відбудову, а про будівництво нових міст та районів, вважає Андрій Антоненко, засновник та керуючий директор групи компаній UVT.

При цьому відбудова кожного окремого населеного пункту може відрізнятися навіть на рівні концепції. Вже зараз понад 30 країн взяли шефство над відбудовою українських населених пунктів, постраждалих від війни. Зокрема, Данія взяла шефство над Миколаєвом, Велика Британія — над Київщиною, Туреччина — над Харковом, Австрія — над Запоріжжям.

«Кожні місто, громада, галузь, які будуть відбудовані, матимуть історичне свідчення про те, хто допомагав», — сказав Президент Володимир Зеленський, який запропонував нашим союзникам таке партнерство у травні 2022 року.

Поєднуватимуть нові забудівлі сучасні вимоги до безпеки, комфорту та екологічних норм.

Будинки, що здатні захистити, стануть нормою

На першому місці стоятиме питання безпеки українців, а проєктувальники не зможуть ігнорувати нові будівельні норми. Оскільки без проходження експертизи забудовник не зможе розпочати будівництво, зазначає Олена Шуляк, голова Комітету ВР із питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування.

Чимало експертів вже говорили про те, що Україна в цьому питанні може перейняти досвід Ізраїлю, який навчився не лише ефективно захищатися від агресивних сусідів, а й налагодити нормальне життя в умовах постійної загрози війни. Але й вітчизняні забудовники не пасуть задніх.

«Ми маємо досвід роботи з девелоперськими проєктами за межами України, тож можемо фахово оцінити рівень українських проєктів. І він дуже високий. У нас хороші фахівці, насамперед архітектори, проєктанти, інженери. А технології, які ми застосовуємо тут, в Україні, вигідно відрізняються від іноземної практики», — запевняє Анна Анісімова, керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буд», одного з найбільших девелоперів країни.

Передусім йдеться про монолітно-каркасну технологію, яку використовують більшість системних гравців вітчизняного девелоперського ринку.

«Вона надійна. І, як показала практика, цілком відповідає викликам воєнного часу. Тобто стверджувати, що українським забудовникам доведеться докорінно змінювати підходи у будівництві, не можна. Наприклад, утеплення фасадів, використання енергоощадного скління, будівництво підземних паркінгів, комор у цоколі — все це українські девелопери застосовували й до повномасштабного вторгнення», — каже Анна Анісімова.

Панельне будівництво вже й до війни було не дуже популярним, хоча такі проєкти були. Після нашої перемоги їх частка, як вважають експерти, ще зменшиться.

«Покупці розуміють, що, з огляду надійності конструкції, така технологія не є найкращим вибором», — пояснює Анна Анісімова.

Коригуватимуться й самі проєкти будинків. Керівництво Міністерства інфраструктури вже заявляло, що після війни будинки в Україні проєктуватимуть на кшталт ізраїльських — із обов’язковим укріпленим підземним паркінгом.

У Національному союзі архітекторів пропонують робити підземні приміщення у нових будинках із подвійним призначенням: у мирний час у них можуть розміщуватись ті ж таки виставкові зали, кафе та інші об'єкти інфраструктури, що гарантуватиме підтримання приміщень у хорошому стані. А під час війни користувач повинен буде передати їх під бомбосховища.

Новації вже втілюються у життя. «Нові Державні будівельні норми (ДБН) передбачають обов'язкове будівництво захисних споруд цивільного захисту або ж споруд подвійного призначення (СПП).

У випадку із СПП споруда має основне функціональне призначення, наприклад, паркінг, та в межах періоду дії надзвичайних ситуацій має використовуватись, як приміщення для захисту цивільного населення. Якщо проєктом не передбачено підземний паркінг чи цокольні приміщення, СПП має бути побудований поруч. Є вимоги щодо відстані СПП до будівлі.

У разі багатоповерхової забудови — це 300 метрів. Такі норми зменшують радіус пішохідної доступності до укриття, аби на випадок небезпеки люди могли швидко сховатись", — розповідає Анна Анісімова.

Все популярнішою серед покупців стає каскадна поверховість у проєктах, де поєднуються будівлі середньої та високої поверховості. На цей запит починають реагувати забудовники, тож у майбутньому варто очікувати на меншу кількість висотних будівель.

Ігнорувати нові вимоги — недалекоглядно, запевняє керівниця відділу інвестицій та аналітики «Інтергал-Буд». Адже змінилися не тільки будівельні норми, а й вимоги покупців, які також тепер особливу увагу приділяють питанню безпеки. І це, до речі, не тільки про наявність бомбосховища та особливості конструкції будинку.

«Покупці почали звертати особливу увагу на наявність поряд із будинком дитячих навчальних закладів. У пріоритеті комплекси, де садочки чи школи знаходяться на території або ж поблизу. В умовах потенційних загроз можливість швидко привести або забрати дитину зі школи стала важливою перевагою», — наводить приклад Анна Анісімова.

Енергонезалежність по-новому

Масове руйнування агресором критичної інфраструктури поставило по-новому питання енергонезалежності. За словами забудовників, тепер потенційні покупці відносять до питань безпеки і власної захищеності ще й можливість будинку самостійно забезпечувати себе живленням під час загальних відключень світла. І цей тренд залишиться і після війни, впевнені девелопери.

«Забезпечення автономного живлення у житлових проєктах наразі є дуже гострим питанням. Ми розуміємо актуальний запит покупців та впроваджуємо власні рішення. Так, наприклад, компанія «Інтергал-Буд» внесла корективи до всіх поточних проєктів та планує забезпечити будинки системами резервної електрогенерації, що працюватимуть під час блекаутів.

Це дозволить заживити усі основні інженерні системи, працюватиме опалення, високі поверхи будуть забезпечені водопостачанням, працюватимуть ліфти. Дана пропозиція доступна також для вже заселених будинків. Мешканці зможуть встановити обладнання для автономної генерації власним коштом", — каже Анна Анісімова.

Нового сенсу набуває і питання енергоефективності.

«Якщо ж говорити про енергоощадність матеріалів, то поточні показники вже досить високі. Ми використовуємо якісні склопакети, мінвату для утеплення стін. Це дозволяє оптимізувати витрати на підтримку оптимальних температурних режимів у будинку», — запевняє Анна Анісімова.

А от над підвищенням енергоефективності, власне, проєктів будинків експерти ще працюють. Наприклад, поступово у проєктах відмовляються від великої площі скління, і не тільки через безпековий чинник.

«Основні тепловтрати в будинках відбуваються через фасади. Щоб виправити це, ми пропонуємо зменшити співвідношення коефіцієнта площі фасаду і площі комерційної будівлі до 0,6 — 0,7. Зменшується й площа вікон — тепер не більш як 20% площі приміщень. Це достатній розмір, щоб мати гарний інтер'єр, і водночас заощадити на склі», — про такі плани на міжнародному форумі відбудови України Rebuild ua Lviv розповідав Дмитро Васильєв, головний архітектор архітектурного бюро «Архіматика».

Також економічнішими стануть системи вентиляції — у минуле може відійти так звана природна вентиляція.

«Це звичайна решіточка, яка перейшла нам у спадок із радянських часів. Через неї взимку тепло викидається прямо на вулицю. Тобто гроші, які власник квартири сплатив за опалення, вилітають у прямому сенсі в трубу», — каже Дмитро Васильєв.

Зокрема, архітектори вже пропонують замість «решіточки» використовувати сучасну технологію — механічну вентиляцію з рекуперацією тепла (підігрів теплим повітрям, що виходить із приміщення, холодного повітря, яке входить у дім для провітрювання чи вентиляції). Також для підвищення енергоефективності вже були озвучені пропозиції суттєво зменшити площі місць загального користування.

«Посилюється тренд на естетику фасадних рішень. Поступово покупці відмовляються від засклених лоджій, обираючи відкриті балкони. Тепер це не зони зберігання мотлоху, а місця відпочинку, прикрашені рослинами. Популярне озеленення й на фасаді будівель. Така рослинність виконує не лише естетичну функцію. Це також спосіб зменшити температуру повітря всередині будівлі влітку», — додає Анна Анісімова.

Загалом експерти, з якими спілкувався «Мінфін», виділили такі параметри, які відрізнятимуть нове житло:

  • різноманітність забудови;
  • нижча поверховість та масштаб;
  • безбар'єрність та доступність для маломобільних груп населення;
  • європейське планування квартир: об'єднані кухня та вітальня, кімнатність рахуватиметься за кількістю спалень, наявність комор та гардеробних.

Як зміняться ціни

Глобальні зміни у проєктуванні та будівництві вплинуть і на ціни.

«Забудовники незацікавлені роздувати собівартість проєктів, яка й без того суттєво зросла протягом останніх декількох років. Це першочергово пов'язано з низькою купівельною спроможністю українців. Однак є вимоги до будівель, які не можна ігнорувати. Наприклад, будівництво споруд подвійного призначення. Якщо підземний паркінг виступає, як СПП, то це збільшить вартість будівництва на 15−20%. Проте ці витрати повертаються з продажем машиномісць.

Суттєва стаття витрат — забезпечення проєктів системами автономного електроживлення. Зараз ми усе це здійснюємо власним коштом, що, безумовно, впливає на ціну квадратного метра", — пояснює Анна Анісімова.

Інвестиції системних девелоперів в автономне енергоживлення наразі доволі суттєві.

За словами Анни Анісімової, надалі, особливо в нових проєктах, спостерігатиметься зростання ціни квадратного метра.

«На ринку виникатимуть випадки, коли готовий будинок матиме ту ж вартість, що й будинок на початку будівництва», — уточнює вона.