Стратегії інвестування у новобудови: 4 актуальні варіанти під час війни

Ситуація на ринку

Попри повномасштабну війну, інтерес до житла в новобудовах поступово відновлюється. За даними синдикативного дослідження порталу ЛУН, у 2022 році обсяги продажів на первинці сягали 10% від обсягів 2021 року. У 2023 році цей показник вже зріс до 20−30%.

«Проте це досить середні цифри, — говорить Анна Лаєвська, комерційна директорка „Інтергал-Буд“. — Деякі забудовники, наприклад, „Інтергал-Буд“ змогли вийти на 50% продажів, порівнюючи з періодом до повномасштабного вторгнення».

Водночас динаміка продажів є нерівномірною. Наприклад, із осені 2022 року кількість угод почала зростати, однак у певні періоди настає спад, який провокують такі зовнішні чинники, як негативне інформаційне тло, посилення мобілізації, масові обстріли, енергетична криза. Це гальмує продажі, однак вже через місяць-два ситуація вирівнюється і кількість угод знову починає зростати.

Ще одна тенденція — зараз українці купують житло переважно для себе. В структурі продажів українських забудовників інвестиційні угоди займають лише близько 10−15%, тоді як до війни до половини продажів здійснювалися зі спекулятивною метою.

«При цьому варто зауважити, що нерухомість не втратила свій інвестиційний потенціал. Дохідність від придбання квадратних метрів є все ще високою», — констатує Анна Лаєвська.

Чи інвестувати під час війни?

Загроза ризиків інвестування у первинну нерухомість змушує потенційних покупців або відкласти угоду, або й зовсім зосередитись на інших об'єктах інвестування. Однак більшість можливих ризиків нівелюється правильним вибором девелопера.

Обираючи девелопера та об'єкт, потрібно оцінити:

1. Репутацію забудовника. Це є своєрідною гарантією, що інвестувати в об'єкт доцільно. Системні гравці ринку поновили роботу ще у перший рік повномасштабного вторгнення, активно будують та завершують проєкти. Так, наприклад, «Інтергал-Буд» у трійці лідерів за показником зданих квадратних метрів у столиці на період від початку війни і до 31 грудня 2023 року.
2. Реальну динаміку на майданчику у ретроспективі щонайменше 6−9 місяців. Що було зроблено за цей час? Якщо зрушення мінімальні, варто відмовитись від угоди, адже інвестор ризикує «заморозити» кошти на невизначений період.
3. Сценарій дій забудовника на випадок влучання в об'єкт. «Для себе ми вирішили, що компанія відновлюватиме можливу завдану шкоду власним коштом, не вимагаючи додаткових доплат від інвесторів», — зауважила комерційна директорка «Інтергал-Буд», нагадавши, що компанія зафіксувала цей намір у договорах. І ця гарантія поширюється на всі проєкти, що є у продажу.

Ще один важливий аспект — фінансовий. Якщо говорити про Київ, то поріг входу в угоду досить високий. Середньозважена ціна за квадрат у столичній новобудові сягнула майже $1 500. У передмісті можна знайти привабливіші за ціною варіанти у готових або близьких до завершення будівництва будинках — за $1 100-$1 200.

На суму інвестицій також впливатиме, чи буде об'єкт із ремонтом. Наприклад, в «Інтергал-Буд» пропонують інвесторам декілька рішень: від базового оздоблення квартири до мебльованого ремонту. У першому варіанті додаткова вартість складає $300 за квадрат, у другому — $600.

Приклад ремонту від забудовника «Інтергал-Буд»

Виходячи з наведеного, можна приблизно порахувати, що мінімальна сума інвестицій у квартиру площею 40 квадратних метрів становитиме:

• з базовим ремонтом без меблів — $72 000;
• з повністю готовим до заселення варіантом із меблюванням — $84 000.

Серйозний виклик — вибір ЖК, в який інвестор збирається вкласти гроші. В «Інтергал-Буд» радять звертати увагу на три ключові чинники, які впливають на привабливість об'єкта та швидкість, з якою інвестор в подальшому зможе перепродати або здати в оренду нерухомість:

1. локація — важливі і транспортна розв'язка, і близькість до ділового центру, і наявність рекреаційних зон поруч;
2. інфраструктура в середині ЖК та поруч із проєктом — наявність дитячих навчальних закладів, медичних установ, сервісних бізнесів, торгових центрів або невеликих магазинчиків тощо.
3. безпековий чинник — чи є укриття або приміщення подвійного призначення (підземний паркінг та комори), чи розташовані поруч військові об'єкти або об'єкти критичної інфраструктури (зони потенційного ворожого ураження).

Найдієвіші стратегії інвестування

Обираючи стратегію інвестування в новобудову, варто насамперед розуміти, яка є наявна сума на руках, чи можна її збільшити коштом недорогого кредитного ресурсу, наприклад, пільгової іпотеки, та як довго інвестор може тримати капітал у проєкті.

Наприклад, купівля квартири з метою здачі в оренду — гра в довгу, бо окупиться така інвестиція орієнтовно за 12−14 років. Якщо ж інвестор не готовий чекати так довго, можна обрати варіант перепродажу — зайти в угоду на низькому етапі готовності об'єкту, та перепродати квартиру ближче до завершення будівництва (в середньому через 2−3 роки), коли ціна суттєво зросте.

Отже, розглянемо детальніше ці та інші стратегії інвестування у нерухомість, які є актуальними під час війни.

Стратегія № 1. Купівля квартири з ремонтом для здачі в оренду.

Суть цього підходу в тому, щоб придбати готову квартиру з ремонтом і в подальшому здавати її в оренду, отримуючи стабільний заробіток від орендних платежів, і не витрачаючи час та кошти на її оздоблення.

Ця стратегія найкраще підійде у сегментах економ та комфорт. Якщо йдеться про новобудову у Києві, то поріг входу в таку угоду становитиме від $70 000.

Окупність інвестиції може становити до 14 років. Орієнтовна дохідність від 7−8% річних у валюті. Дохід залежатиме від певних характеристик об'єкта, таких як:

• площа;
• рівень оздоблення;
• локація;
• переваги житлового комплексу (наявність інфраструктури тощо).

Дохід можна почати отримувати відразу, якщо купувати готове житло з наявних залишків у забудовника. Якщо йдеться про незавершений об'єкт будівництва, то початок отримання доходу відтерміновується на період, доки об'єкт не буде готовим до заселення.

Щодо планування, то з метою оренди традиційно обирають однокімнатні та невеликі двокімнатні квартири.

«Проте зараз зріс запит на просторіше житло, що має більше спальних кімнат. Такий запит формують переселенці, які орендують житло разом із сім'ями у відносно безпечних містах центру та заходу країни», — пояснює Анна Лаєвська.

Стратегія № 2. Купівля недорогої квартири, щоб зробити недорогий ремонт і здавати в оренду вже за вищою ціною.

На перший погляд, це доволі простий спосіб забезпечити додатковий дохід. Однак на практиці поняття «недорогий ремонт» — дуже відносне. Витрати на матеріали та будівельні роботи суттєво зросли, тому, виконуючи ремонт самостійно, навряд чи вдасться заощадити. Натомість, якщо купувати готове рішення у забудовника, можна заощадити приблизно 30−40%.

Якщо розглядати найдешевші варіанти у готових новобудовах столиці, то вартість квадратного метра починається від $1 100. Кінцева сума інвестиції залежить від вартості ремонту. А це, за дуже скромними підрахунками, — від половини вартості квартири. «Тобто якщо взяти для умовного розрахунку квартиру площею 43 квадратних метри, її вартість без оздоблення становитиме $48 000, а якщо додати до цього приблизну вартість ремонту, сума інвестиції зросте вже до $72 000», — пояснює Анна Лаєвська.

До того ж варто врахувати недоотриманий прибуток із оренди за період, коли у квартирі виконувались ремонтні роботи. А це щонайменше 6 місяців. Термін окупності такої інвестиції становить 12−15 років. А дохід залежатиме від таких характеристик об'єкта, як площа, локація, наявність інфраструктури.

Квартири з якісним сучасним ремонтом у спокійних нейтральних відтінках матимуть перевагу при здачі в оренду. Найкраще для цієї стратегії інвестування обирати однокімнатні або компактні двокімнатні квартири.

Стратегія № 3. Купівля нерухомості без ремонту та перепродаж за вищою ціною після ремонту.

Така стратегія націлена на те, щоб збільшити вартість об'єкта. Перепродаж квартири з уже виконаним ремонтом особливо вигідний в сегменті комфорт, а запит на нього зараз чи не найбільший.

«Попит формує пільгова державна іпотека. І позичальники шукають вже готові рішення. Сплачувати за кредит та паралельно робити ремонт — надто витратно. Набагато простіше перенести цю частину видатків у тіло кредиту та відразу користуватися нерухомістю, сплачуючи посильні щомісячні внески», — пояснює комерційна директорка «Інтергал-Буд».

Проте, якщо йдеться про бізнес або преміальний клас, ця стратегія може не спрацювати. Покупці у цих сегментах надають перевагу власним дизайнерським рішенням і значно вимогливіші до матеріалів. Це той випадок, коли пропозиція «white box» може бути релевантнішою.

Щодо доходу — інвестор зможе отримати його лише по завершенню будівництва. До цього він просто не зможе потрапити на об'єкт, аби виконати ремонт. Вигідніше, якщо ремонт виконує забудовник, адже квартира відразу передається з оздобленням, без додаткових витрат часу. Якщо ж робити ремонт самостійно — це додаткові місяці очікування.

На дохід від такої інвестиції безпосередньо впливатиме рівень оздоблення — чим він кращий, тим більше за об'єкт можна вторгувати при продажу. Проте треба дотримуватись балансу — надмірні витрати, які інвестор вкладе у ремонт, буде важко повернути.

Просторі двокімнатні та трикімнатні квартири, розраховані на сім'ї з дітьми, стануть найкращим вибором для цієї стратегії інвестування. Такі помешкання мають найбільший попит серед учасників програми «єОселя», а це зараз найактивніша категорія покупців.

Стратегія № 4. Купівля квартири на ранніх етапах будівництва та продаж після завершення

Така стратегія інвестування є оптимальною для людей, що прагнуть швидко отримати дохід і вийти з угоди за рік-два. Проте в поточних реаліях все ж є певні нюанси.

• По-перше, нових проєктів зараз небагато. Особливо в столиці. Девелопери майже не розпочинають нові будівництва. Тож пропозиція обмежена.
• По-друге, наразі різниця у вартості між готовим будинком та будинком на початковому етапі менша, ніж у мирні часи. Хоча ціни на первинку зростають, однак такої прірви у вартості між котлованом та завершеним об'єктом, як це було у 2021 році, зараз немає.

Якщо визначати поріг входу в таку інвестицію на прикладі проєктів «Інтергал-Буд», то вартість за квадрат в ЖК «Сирецькі сади», в будинку № 10, завершення будівництва якого заплановано на 2 квартал 2025 року, становить від $890. Це за умови придбання великої трикімнатної квартири. Ціна квадрата в однокімнатному помешканні у цьому ж будинку починається від $1 110. Тобто сума інвестицій становитиме $70 000 або $46 620, залежно від площі.

ЖК Сирецькі сади

Вийти з угоди та отримати дохід можна вже за півтора-два роки, залежно від динаміки будівництва та особливостей проєкту (класу, поверховості, технології будівництва тощо).

Варто враховувати, що найкраще продаються об'єкти в рамках масштабних концептуальних житлових проєктів. Із кожною новою чергою вартість за квадрат зростає. Як і попит на ЖК. Це добре відслідковується на прикладі комплексу «Нивки-Парк».

«Навіть купуючи квартири на котловані в останніх чергах, інвестори мали уявлення, що їх очікує по завершенню будівництва. Вже була побудована велика кількість будівель, школа, супермаркет, сформована розвинена інфраструктура, тобто розуміння, як це все виглядатиме згодом. До того ж можна було оцінити попит та ціни на квартири у комплексі, що вже вийшли у продаж на вторинці. Квартири в таких ЖК дають більшу дохідність і перебувають менше часу в експозиції при продажу», — зауважують в «Інтергал-Буд».

Схожим потенціалом володіють проєкти «Сирецькі сади» і SKY AVENUE у Києві, та «Озерний гай Гатне» в передмісті.

ЖК Озерний гай Гатне