Сучасні інвестори — хто вони?
Попит на квартири в новобудовах, попри війну, залишається стабільним. Частина покупців намагаються вирішити нагальну потребу у житлі, використовуючи для цього державну програму «єОселя» або розстрочку від забудовника. Інші — вкладають в нерухомість з інвестиційною метою: хтось перепродає квартири на пізніших етапах будівництва, хтось запускає орендний бізнес.
«Головний виклик — продовження бойових дій та загострення обстрілів тилових міст України. А з іншого боку, до суспільства приходить розуміння, що „цей дощ надовго“, тому відкладати життя на потім вже немає сенсу», — пояснюють природу попиту на первинному ринку в Alliance Novobud.
Переваги інвестування на етапі будівництва
Нижча ціна входу. На початковому етапі будівництва вартість квадратного метра може бути на 20−30% нижчою, ніж у готовому будинку. І це — головна перевага інвестування в котлован. Вона дозволяє інвестору зафіксувати вигідну ціну та розраховувати на приріст вартості вже в межах року-двох.
Гнучкі фінансові умови. Забудовники пропонують розстрочку, відтермінування платежів або знижки за повну оплату. Це створює можливість увійти в інвестицію без значного стартового капіталу та поступово її фінансувати.
Ширший вибір планувань і локацій. На старті продажів можна обрати квартиру з оптимальним плануванням, вигідним розташуванням у будинку, видом із вікна чи орієнтацією по сторонах світу. Тоді як у вже збудованих об'єктах вибір обмежується залишками.
Можливість капіталізації на інфраструктурному розвитку. Поки триває будівництво, район довкола може активно розвиватися: з’являються школи, садки, нові маршрути транспорту. Це підвищує цінність квартири навіть до моменту введення в експлуатацію.
Захист від інфляції. У періоди економічної нестабільності інвестування в нерухомість — традиційний спосіб зберегти капітал. Вартість житла, на відміну від гривневих накопичень, має тенденцію зростати або принаймні залишатися стабільною.
Сучасні стандарти якості. Новобудови вирізняються енергоефективністю, якісними комунікаціями, підземними паркінгами, що можуть слугувати укриттям. Це робить такі об'єкти привабливішими для орендарів і покупців, а отже — ліквіднішими.
Які ризики варто враховувати
Попри всі переваги, інвестор має враховувати низку ризиків, зокрема, пов’язаних із війною.
Безпековий чинник. Через війну об'єкт будівництва може зазнати пошкоджень або бути зруйнованим внаслідок обстрілів. Це найтривожніший чинник, який неможливо повністю передбачити або нівелювати.
Економічна нестабільність. Ціни на будматеріали, логістику, оплату праці будівельників постійно змінюються. Це може вплинути на строки будівництва, фінальну вартість і навіть змусити девелопера коригувати початкові умови.
Міграційні зміни. В умовах війни частина населення виїхала за кордон або змінила місце проживання. У деяких районах це може знизити попит на житло й уповільнити приріст вартості інвестиції.
Юридичні труднощі. Під час воєнного стану можливі затримки з реєстрацією прав власності, підключенням комунікацій або доступом до державних реєстрів. Такі процеси часто потребують додаткового часу і контролю з боку інвестора.
Ризик перенесення строків завершення. Навіть надійний забудовник не може на 100% гарантувати завершення проєкту в обумовлений строк, наприклад, через форс-мажор.
Як вибрати девелопера
В Alliance Novobud назвали декілька ключових аспектів, які інвестор має врахувати для того, щоб мінімізувати ризики вкладень у недобудову.
Репутація та досвід. Дізнайтесь, скільки років забудовник працює на ринку, скільки об'єктів здав, особливо під час війни. Важливо також перевірити, чи були випадки недобудов або скандалів, і наскільки компанія дотримується заявлених строків. Репутація девелопера — це головний запобіжник інвестора від ризиків.
Юридична прозорість. Надійний забудовник має всі необхідні дозвільні документи: право на землю, містобудівні умови, ліцензії. Також варто завчасно ознайомитися з договором купівлі (чи інвестування), переконатися у наявності механізмів захисту прав покупця — наприклад, через державну реєстрацію прав на майбутній об'єкт. У відкритих джерелах не повинно бути судових позовів до компанії за порушення зобов’язань перед інвесторами.
Фінансова стійкість. Надійний девелопер не залежить виключно від коштів інвесторів — він має власний капітал або доступ до банківського фінансування. Якщо забудовник зводить одночасно декілька проєктів, варто з’ясувати, чи вистачає йому ресурсу на всі будівельні майданчики. Також позитивним сигналом є залучення стратегічних партнерів або зовнішніх інвесторів.
Прозорість процесу. Варто переконатися, що девелопер регулярно звітує про хід будівництва: публікує фото- і відеозвіти, організовує візити на майданчик для потенційних інвесторів. Це свідчить не лише про відкритість компанії, а й про системний підхід до будівництва та комунікації з клієнтами.
Реалістична політика ціноутворення. Якщо ціна суттєво нижча за середньоринкову, потрібно з’ясувати, за рахунок чого це досягається. Вартість будівництва має бути обгрунтованою: заощадження на матеріалах або на інженерії в перспективі може обернутися проблемами з експлуатацією об'єкта.
Якість будівництва. Варто звернути увагу на те, хто генпідрядник, які будівельні технології застосовуються, які матеріали використовуються для стін, утеплення, комунікацій. Рекомендується ознайомитись із технічними характеристиками і візуалізацією проєкту, а також дізнатись, чи передбачена розвинена внутрішня інфраструктура (дитячі майданчики, озеленення, паркінги, комерція).
Безпечна та зручна локація. Не менш важливо оцінити локацію, з погляду її безпеки (віддаленість від потенційно небезпечних об'єктів), транспортної доступності, наявності шкіл, садків, медзакладів. Об'єкти в районах із гарною репутацією завжди користуються більшим попитом, що безпосередньо впливає на ліквідність інвестиції.
Скільки можна заробити
Один із головних мотивів інвестора — очікування прибутку. І хоча точний результат залежить від конкретного проєкту, забудовника та ситуації на ринку, базова логіка незмінна: чим раніше купуєш квартиру, тим нижча її ціна і вищий потенціал для зростання.
«У новобудовах ціна зростає поетапно, тому що кожен наступний етап знижує ризики для покупця», — пояснюють в Alliance Novobud.
Ось як це виглядає на прикладі типової динаміки цін у якісному житловому комплексі:
1. Старт продажів (етап котловану)
- Середня ціна: близько $1 200/м²
- Ризики: максимальні — юридичні, будівельні, безпекові.
- Потенційне зростання: до +30% до моменту здачі.
- Прибуток: із квартири на 60 м² — до $21 000.
2. Середина будівництва
- Середня ціна: $1 440/м²
- Ризики: суттєво нижчі, об'єкт зведений наочно.
- Потенційне зростання: ще +10% до здачі.
- Прибуток: із тієї ж 60-метрової квартири — близько $8 000.
3. Введення в експлуатацію
- Середня ціна: $1 500−1 600/м²
- Ризики: мінімальні, об'єкт зданий і готовий до ремонту.
- Потенціал зростання: обмежений, хіба що за рахунок загального зростання ринку або подальшого розвитку локації.
Паралельно варто враховувати і зовнішні чинники: розвиток інфраструктури, попит на оренду, кількість конкурентних об'єктів. Але в середньому інвестор, який обирає проєкт із грамотним девелопером та перспективною локацією, може розраховувати на 25−30% приросту вартості за 12−24 місяці.
Кейс: фінальний будинок ЖК «Лісовий квартал»
Фінальний будинок у ЖК «Лісовий квартал» у Броварах — приклад об'єкта із високим інвестиційним потенціалом. Це завершальний будинок масштабного житлового комплексу в самому центрі міста, де вже сформовано інфраструктуру, громаду мешканців і стабільний попит.
Станом на жовтень 2025 року виконане бетонування фундаментної плити секції № 1. Стартувало бетонування ростверку секції 2.1. Продовжується влаштування вертикальних монолітних конструкцій вище відмітки 0,000 секції 2.2. Продаж квартир розпочнеться у середині жовтня (наразі ж доступна опція бронювання бажаної квартири), — оформлення здійснюватиметься за договорами купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості (МОН), що підлягають державній реєстрації. Це дає інвестору юридичні гарантії та офіційне право власності ще до введення будинку в експлуатацію.
Будинок матиме поверховість — 23, 25 та 20 поверхів, зводиться за монолітно-каркасною технологією, зовнішні стіни — газоблок, утеплення — мінеральна вата. Опалення — від автономної котельні забудовника. Передбачено просторий хол та комерційні приміщення на перших поверхах.
Об'єкт має вигідну локацію — поруч із найбільшим парком Броварів і сосновим бором, у декількох хвилинах — школи, садочки, ТЦ. До Києва — близько 15 хвилин до метро. У межах комплексу функціонує сучасний дитсадок, який забудовник передав місту. Прибудинкову територію обслуговує керуюча компанія Oselya Service.
Alliance Novobud пропонує стартову ціну, акційні умови та широкий вибір планувань. Девелопер очікує на стабільний попит як із боку покупців, так і з боку інвесторів, які орієнтуються на орендний дохід.
«Житловий комплекс „Лісовий квартал“ свого часу став справжньою сенсацією у Броварах. Квартири розкуповувалися швидко, адже комплекс став зразком якісного та сучасного житла в місті. Багато родин та інвесторів чекали на старт продажів фінального будинку, адже така нерухомість — це ідеальне місце для створення родинного гніздечка чи, наприклад, організації орендного бізнесу», — зазначають в Alliance Novobud.
Висновок: чи варто інвестувати у 2025 році?
У 2025 році інвестування в квартири на етапі будівництва залишається актуальним — за умови виваженого підходу. Попри війну, ринок первинної нерухомості демонструє стійкість, а попит на якісні проєкти в хороших локаціях зберігається.
Ранній етап будівництва дає змогу придбати квартиру за нижчою ціною, мати більший вибір і заробити на зростанні вартості ще до здачі будинку. Водночас інвестор бере на себе вищі ризики — від юридичних до економічних, тому особливо важливо ретельно вибирати забудовника та проєкт.
Якщо девелопер має досвід, працює прозоро й будує в безпечній, розвиненій локації, це істотно знижує ризики. Додаткову впевненість дає оформлення угод через договори купівлі-продажу майбутнього об'єкта з державною реєстрацією.
Отже, для тих, хто шукає спосіб зберегти та примножити капітал у складні часи, інвестиції в надійні новобудови на ранньому етапі — це цілком логічне та виправдане рішення у 2025 році.