Про доцільність інвестицій у смарт-квартири, скільки на них можна заробити і чи є у них майбутнє, «Мінфін» дізнавався в експертів.
Попит на «малометражки»: не більше 12% від обсягу продажів
Смарт-квартири, як і раніше, залишаються найдоступнішими за ціною. Однак, ажіотажного попиту на них, який спостерігався з 2014 року, зараз вже немає. Затяжні локдауни зробили свою справу: зараз покупці віддають перевагу житлу більшому і комфортнішому, нехай навіть у передмісті.
За даними Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) (АСНУ), частка смарт-квартир — всього 7−10% від усього обсягу продажів. Але попит відрізняється, залежно від конкретного об'єкта, наявності розстрочки і умов її надання.
«Залежно від локації будинку, площі самої квартири, попит на смарт-квартири в Києві може коливатися від 10% до 12% від усього обсягу продажів», — уточнює президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) Юрій Піта.
На інтерес покупців дуже чуйно реагують девелопери і у своїх нових проєктах малометражному житлу відводять вкрай мало місця.
«На первинному ринку житла в квартирографії споруджуваних житлових комплексів кількість смарт-квартир не перевищує 15−20% в об'єктах економ-класу, і не більше 5−10% в об'єктах комфорт-класу», — навів статистику Юрій Піта.
У бізнес-категорії, а тим паче, у преміальному сегменті, смарт-квартир не знайти.
За словами директора філії грузинської будівельної компанії REDCO Роберта Кругових, «смарт» будуються переважно в будинках першої черги. У другій і у всіх наступних їх або зовсім мало, або взагалі немає.
«Забудовнику потрібно максимально швидко залучити гроші і він будує смарт-квартири через їх ліквідність. Але „смарт“ можуть здешевити загальну вартість комплексу. Ось чому в ЖК сьогодні їх багато не зустрінеш», — пояснює Роберт Кругових.
Читайте також: Рейтинг забудовників від «Мінфіну»: хто побудував найбільше будинків у передмісті Києва
Ціна «смарта»: від $1000 за «квадрат»
Середня вартість квадратного метра у «смарті», за словами Роберта Кругових, від $1000. Це на 10−15% вище, в порівнянні зі стандартним житлом.
«Чим менше загальна площа, тим вища ціна квадратного метра. Адже під кожну квартиру потрібно проводити комунікації, передбачати вхід, перегородки тощо. Проте, з огляду на невелику площу — від 18 кв м, підсумкова вартість виходить нижчою і людині вона цілком по кишені», — пояснює експерт.
На сайтах оголошень про продаж нерухомості пропонують смарт-квартири загальною вартістю навіть менше $10 000. Але такі варіанти, як правило, мають цілий шлейф проблем.
Згідно з Державними будівельними нормами (ДБН), приміщення до 30 кв. м не вважаються житловим фондом. Забудовники намагаються вирішити це питання заздалегідь.
Наприклад, при узгодженні проэкту в Мінрегіонрозвитку, як виняток, можна відступити від держнормативів. Але якщо цього не зробити, то згодом власник квартири, наприклад, не зможе тут прописатися і оплачуватиме комунальні послуги за комерційним тарифом, що істотно перевищує тариф для приватників.
До речі, в останні роки площа смарт-квартир збільшилася десь на 3−5 кв м.
«Якщо раніше середня площа таких квартир була 18−25 кв м, то зараз вона варіюється від 25 кв м до 28−30 кв м», — уточнює Юрій Піта.
Збільшення площі він пов'язує, в першу чергу, зі зміною ДБН. Згідно з нормами, розрахункова площа житла на одну людину повинна становити не менше 22,5 кв м.
Читайте також: Експерти прогнозують зростання цін на нерухомість. Чого очікувати найближчим часом
Особливості інвестування в «смарт»
За словами Юрія Піти, в основному малометражну квартиру купують, як стартове житло: батьки для своїх дітей-студентів, або ж молоді подружні пари.
«Важливий плюс таких квартир в тому, що більшість з них пропонується, як правило, з ремонтом, що дозволяє покупцеві скоротити витрати і час на цей процес», — говорить він.
З тієї ж причини має сенс розглядати такі квартири і як короткострокові інвестиції. Правила інвестування ті ж, що і для будь-якої житлової нерухомості: чим раніше інвестор вкладеться в будівництво, тим більший прибуток може отримати.
Різниця в ціні квартири на етапі котловану і в готовій новобудові при вдало обраному варіанті може досягати 40%.
Наведемо приклад, як змінюється вартість квартири на різних етапах готовності будинку.
Смарт-квартира площею 21 кв м на старті продажів коштуватиме $15500 (при ціні $738 за кв. м). Через місяць, після першої індексації, її ціна зросте на 2−5%, через півроку після старту продажів — на 7−10%.
За півроку до здачі будинку вартість квадратного метра зросте, ціна квартири збільшиться ще приблизно на 15%. В зданому будинку ця квартира вже коштуватиме на 22−30% більше, ніж на старті — приблизно $1000 за кв м.
Дохідність від оренди в середньому становить 8−11% річних, хоча все залежить від багатьох факторів.
Залежно від локації, площі та облаштування квартири, цінники на оренду можуть бути різними — від 6 тис. до 12 тис. грн. Наприклад, смарт-квартиру 25 кв м біля метро Деміївська пропонують в оренду за 6700 грн. Для порівняння: вартість оренди повноцінної однокімнатної квартири в цьому районі починається від 9 тис. грн.
«З огляду на крихітний розмір смарт-квартири, потрібно розуміти, що люди беруть її, як правило, на недовгий термін. Тому вона буде постійно орендуватися — здаватися. Якщо для повноцінної квартири в 35 кв м достатньо знайти клієнта і здати йому на пів року, то маючи смарт, потрібно бути готовим змінювати орендарів 3−5 разів на місяць», — звертає увагу Роберт Кругових.
Все це, звичайно, впливає на заповнюваність житла і його амортизацію. Хоча, якщо смарт-квартира знаходиться в зручному місці, наприклад, біля вокзалу, то з орендарями проблем не буде, знос же можна компенсувати за рахунок цінника.
На сайтах оголошень нерухомості подобова оренда смарт-квартири починається від 600 грн і доходить до 2 тис грн. Якщо ж житло обладнано під хостел, то ліжко-місце здають від 150 грн за добу.
«Якщо говорити реально, то період окупності смарт-квартири від 5 років», — підсумовує Роберт Кругових.
Читайте також: Як заробити на нерухомості до 32% річних
Як обрати смарт-квартиру в новобудові
Роберт Кругових вважає, що інвестору краще робити вибір на користь повноцінної однокімнатної квартири, з окремою спальнею, кухнею, санвузлом і двома вікнами.
«Таке планування, на відміну від смарта, дозволить інвестору здавати її швидше і на більш тривалий час. Її і набагато легше продати», — пояснює він свою позицію.
Але якщо рішення все ж прийнято на користь малометражки, то є декілька правил, дотримуючись яких можна підвищити віддачу від інвестиції:
- Обирайте хорошу локацію. Розташування та інфраструктура важливі завжди. Вони зіграють на руку як у випадку перепродажу квартири, так і здачі її в оренду.
- Уникайте квартир менше 23 кв м. Ідеально, вкластися в квартиру від 27 кв м. Так ви знижуєте ймовірність виникнення проблем з документами і оформленням.
- Шукайте варіант з великим вікном. Тоді житло візуально здається просторішим. Крім того, ви не відчуватиме дискомфорту від закритого простору.
- Підбирайте квартиру з балконом. У загальній площі він має коефіцієнт 0,3, тому не «з'їдає» корисних метрів. На загальну вартість квартири балкон не сильно вплине, проте користі від нього багато.
- Купуйте смарт з квадратним санвузлом близько 4 кв м. У такому поміститься навіть ванна 1,8 м і пралка.
- Відкидайте вузькі і «криві» смарти. Мікрожитло і так важко зонувати, а асиметричне планування тільки ускладнить завдання.
Найближчі 2−3 роки, за прогнозами експертів, попит на смарт-квартири збережеться на нинішньому рівні. Він може трохи збільшитися при розвитку іпотечного кредитування. Але ажіотажного попиту на квартири цього сегмента не буде.